„În orice tip de piață vor fi vânzători care trebuie să vândă, vor fi cumpărători care trebuie să cumpere. Deci rolul unui agent imobiliar profesionist este să le îndeplinească acestora obiectivele din acel moment. Deci, din punctul nostru de vedere, noi suntem gata să oferim servicii, fie că este vorba despre criză, fie că este vorba despre boom imobiliar.
Pe de altă parte, zvonurile acestea sunt ciclice. Anul trecut eram la un salon imobiliar și exact în acel moment guvernatorul BNR a dat o veste a propos de Robor. Și era chiar un client de-ai mei la masă. Și brusc acel client s-a speriat. Vreau să vă spun că zvonurile acestea alarmiste apar, dispar, sunt un fel de tăvălug, care nu e neapărat întotdeauna serios. Uneori există argumente, am citit tot ce a apărut astăzi pe internet, sunt câteva argumente pertinente, dar foarte multe sunt aceleași ca anul trecut. Și atunci erau probleme cu creditarea, și atunci era problemă cu Prima casă, tocmai se închide și așa mai departe. Pe de altă parte, media, după cum știm, nu prea este cenzurată. Mă refer la cenzură la modul eficient, la fake news. Oricând oricine poate intra pe o rețea de socializare și să spună orice. Brusc cineva îl preia și apare o astfel de știre alarmistă.
Eu vă spun următorul lucru: dacă America face un pas, atunci va ajunge și la noi criza. Mă îndoiesc de faptul că o criză imobiliară va pleca din România. Până astăzi nu avem semne că urmează o criză în America. Deci eu stau, într-un fel, liniștit, din punct de vedere a ce s-a întâmplat până acum. Nu pot să spun ce se va întâmpla în viitor, pentru că nu suntem noi buricul pământului, noi putem să reacționăm la ce se întâmplă în alte părți, care ne dau direcția. Nu putem să schimbăm mare lucru”, consideră Dan A. Negulescu, director regional Realpro.
„Eu o văd ca o corecție, ca o ajustare. Mi se pare normal, pentru o economie de piață în care inclusiv sistemul monetar are nevoie de ajustări din când în când, să se întâmple și într-o piață dinamică, așa cum este piața imobiliară. Faptul că s-a ajuns în situația în care lumea nu mai are acces atât de ușor la creditare - ok, dar are acces. Faptul că Robor-ul a crescut de la 2% la 3% - impactul asupra ratelor în lei nu a fost covârșitor”, spune Alexandru Printz, de la Mr. Exclusivitate.
Procentual, cât înseamnă ponderea creditării față de cash?
„La noi în firmă creditarea este destul de redusă, la Mr. Exclusivitate profilul adresându-se unei alte categorii de clienți. Dar în general, la nivel de piață, creditarea, cel puțin pe Prima casă, care s-a epuizat destul de repede, a fost un procent semnificativ. Dar nu doar creditarea este cea care are impact asupra prețurilor, având în vedere că sunt și oameni care au banii cash. Nu numai Robor-ul influențează această corecție. Sunt o multitudine de factori”, crede Alexandru Printz.
Ar trebui să ne îngrijorăm?
„S-a spus că impactul creșterii Robor-ului este foarte mic. Lucrurile nu stau
chiar așa. De exemplu, în cazul creditelor ipotecare garantate prin programul Prima casă, marja este de două puncte procentuale peste Robor la trei luni. Robor-ul la trei luni acum un an și
ceva era 0,8% pe an, acum este în jur de 3,3% pe an. Dacă adăugăm cele două puncte procentuale – marja, aveam acum un an și ceva 2,8% dobândă, iar acum, în condițiile de 3,3% Robor, înseamnă că
vom avea 5,3% dobândă. Deci este o creștere substanțială.
În ceea ce privește procentul tranzacțiilor din piață care sunt făcute prin intermediul finanțării prin credite ipotecare, eu le apreciez undeva între 20 și 40% per total piață, deși nu avem statistici oficiale care să ne spună acest lucru. Vorbim despre credite ipotecare de toate felurile, nu neapărat garantate prin Prima casă. Iar în ceea ce privește impactul creditelor garantate prin Prima casă el este absolut minor per total piață. Pentru că, la 600.000 sau 700.000 de tranzacții pe an, având în vedere că creditele garantate prin Prima casă reprezintă circa 20.000 de tranzacții, asta este efectiv marginală în piață.
Eu nu am niciun fel de îngrijorare cu privire la o eventuală criză, pentru că, chiar dacă creditele garantate prin programul Prima casă vor fi sistate, în momentul de față băncile comerciale au produse alternative la creditele garantate prin Prima casă, destul de apropiate ca parametri, cel puțin ca dobândă. Sigur diferența este constituită de avans. La creditele ipotecare în lei, băncile comerciale percep minim 15% avans, în timp ce, la Prima casă este 5%.
Al doilea element care contribuie la situația din piață este faptul că BNR va plafona gradul de îndatorare din venitul net disponibil la 40% pentru creditele ipotecare în lei și la 20% pentru creditele ipotecare în euro. Deci va fi din ce în ce mai greu să obțină cineva un credit. Trebuie spus faptul că Banca Centrală a luat această măsură tocmai pentru a-i proteja pe debitori în cazul unor creșteri masive ale Robor-ului.
Acest lucru va afecta numărul cererilor solvabile din piață, astfel încât că evident în condițiile în care cererea scade, numărul de tranzacții va scădea și probabil și prețurile. De altminteri, ultimul comunicat al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată scăderi consistente ale numărului de tranzacții în septembrie 2018 față de august 2018, cu circa 10% și față de septembrie 2017, ceea ce probabil că sunt primele semne că cererea solvabilă deja a scăzut în piață și că în momentul de față asistăm la o oprire a creșterii prețurilor pe piața imobiliară și este posibil să asistăm și la o scădere a acestor prețuri în viitor. Putem adăuga în ecuație și comunicatele Institutului Național de Statistică, relativ la ritmul construcțiilor în România, care a scăzut și el.
Să nu uităm faptul că, anul trecut spre exemplu, creșterea de PIB, care a fost destul de impresionantă, s-a datorat în proporție de 80-90% consumului. Sigur că a existat această tendință consumeristă în rândul populației determinată de creșterile de venituri și chiar s-a considerat că asta poate fi o politică de stat care să determine o creștere susținută a PIB-ului. Însă acest lucru nu se poate întâmpla la nesfârșit și se pare că motoarele s-au cam oprit în acest sens. Creșterea salariului minim pe economie determină și creșterea altor salarii din economie, pentru că o persoană care este calificată și este cu 20% peste salariul minim pe economie nu mai poate fi plătită cu același salariu ca înainte, după ce salariul minim pe economie a crescut cu, să zicem, 20%.
Revenind la tendințele de consum ale populației, este cunoscut faptul că în momentul în care există astfel de tendințe consumeriste este bine și pentru piața imobiliară. Lumea are încredere și se îndreaptă și către piața imobiliară. Însă, dacă acest motor, al creșterilor de venituri, începe să se oprească, atunci evident că și tendințele acestea consumeriste se vor domoli și, o dată cu ele, și interesul pentru imobiliare”, explică dr. Radu Zilișteanu, profesor în economie.
Există semnale îngrijorătoare din afara țării?
„Noi nu suntem determinați, ca piață imobiliară, de piețele imobiliare din alte țări. Însă suntem determinați de fluxurile de capitalcare vin în România, pentru că o bună parte din dezvoltarea pieței imobiliare românești s-a datorat investițiilor din străinătate. Să nu uităm ce se întâmplă în momentul de față pe plan internațional. Știm că a existat o tendință de așa numită quantitative easing, deci a fost vorba de faptul că rezerva federală americană și Banca Centrală Europeană au pompat bani în piețe, pentru că se ajunsese la deflație. Deflația este un fenomen mai periculos decât inflația și atunci aceste două bănci centrale au încercat să genereze inflație pentru ca economia să crească. Această tendință de relaxare cantitativă aplicată de aceste două bănci centrale s-a oprit. Deja rezerva federală americană crește dobânzile, iar în ceea ce privește Banca Centrală Europeană și va probabil că în curând va face același lucru. Să nu uităm, de exemplu, că Euribor-ul, la care se indexează creditele în euro, a fost în teritoriu negativ câțiva ani de zile. Deci era o expresie a deflației din zona euro.
Sigur că, în momentul de față, începe și economia să ia avânt, atât în Uniunea Europeană, cât și în Statele Unite și problema este cât de interesați vor fi investitorii să investească în România. Mă tem că, cu ultimele politici economice promovate de Guvern, acest lucru nu se va întâmpla. Și știm că asistăm la intrări din ce în ce mai reduse din exterior. Asta ar putea să influențeze și piața imobiliară românească, prin lipsa investițiilor”, a precizat dr. Radu Zilișteanu.
„Trebuie, totuși, să se înțeleagă că nu vorbim despre o criză de proporțiile celei din 2008. Acea criză nu are nicio treabă cu ce se întâmplă acum. Nu vreau să dăm mesaje alarmiste pe piață. Imobiliarele au fost și vor rămâne inclusiv un bun investițional atractiv. Această corecție prin care trecem acum cu sigurață va avea un oarecare efect în piață, va modela piața pe termen scurt, urmând să se reașeze cât se poate de repede”, conchide Alexandru Printz.
„Totul ține de încredere, de transparență. Astăzi, din păcate, nu putem avea încredere 100% în ceea ce vedem pe internet, pe rețele sociale. Sfatul meu este o informare cât se poate de detaliată a vânzătorilor și apelarea la un agent imobiliar care să le reprezinte interesul, pentru că acel agent imobiliar are exact interesul lor: să le ofere cei mai mulți bani, în cea mai scurtă perioadă de timp și fără bătaie de cap”, este de părere Dan A. Negulescu.
30 October 2018
