Adversar declarat al măsurilor de austeritate adoptate în ţările est-europene, despre care afirmă că, raportat la nivelul mic al datoriei publice, nu au niciun sens şi doar împiedică dezvoltarea economică, austriacul Eduard Zehetner conduce, din 2009 , una dintre cele mai mari companii europene de imobiliare.
De două ori declarat
Directorul Financiar al Anului (2006 şi 2010) în Austria, CEO Immofinanz povesteşte revistei Income Magazine despre proiectele şi rezultatele grupului în România.
Immofinanz este unul dintre cei mai mari proprietari de active imobiliare din România. Totuşi, în ultimii ani am fost martori ai unei politici agresive de achiziţii din partea altor fonduri străine (ex.NEPI). Cum explicaţi relativa pauză investiţională a Immofinanz?
2011 a fost un an extrem de activ pentru noi, în care am făcut o achiziţie semnificativă în regiune, prin preluarea Adama – una dintre cele mai mari tranzacţii din acest sector ale anului. De asemenea, am preluat dezvoltarea Maritimo Shopping Center, după ce am devenit unicul acţionar al proiectului. În prezent, portofoliul imobiliar Immofinanz Group din România numără 88 proprietăţi, în valoare de 1.022,7 milioane euro. Grupul evaluează în mod constant noi oportunităţi. Capacităţile noastre de dezvoltare şi baza financiară puternică de care dispunem reprezintă avantaje semnificative, căci putem reacţiona rapid când apar oportunităţi pe piaţă, pentru a mări frecvenţa maşinăriei noastre imobiliare. Înainte de a lua o decizie asupra unor noi investiţii pe piaţă, analizăm numeroşi factori. Printre cei mai importanţi se numără potenţialul de dezvoltare al acelei pieţe, precum şi contextul micro şi macro economic al ţării respective. Printre elementele luate mereu în calcul la nivel micro sunt locaţia, contextul competitiv şi cererea sau puterea de cumpărare, iar la nivel macro criteriile importante includ rata şomajului, inflaţia anuală şi rata de creştere a PIB-ului.
Segmentarea afacerii cu locuinţe
În prezent, piaţa tranzacţiilor cu locuinţe este dominată de segmentul Prima casă (graţie programului de creditare care permite cumpărarea unei locuinţe cu avans de numai 5%). Sistemul bancar finanţează în proporţie covârşitoare împrumuturi de tip Prima Casă, unde valoarea medie a unui credit nu depăşeşte 40.000 de euro. În acest context, Adama va construi locuinţe accesibile sau se va orienta pe segmentul premium/luxury?
Adama şi-a propus dintotdeauna să dezvolte proiecte şi apartamente ce satisfac nevoile clienţilor şi va continua să facă acest lucru. În contextul actual, în care potenţialii cumpărători caută
să achiziţioneze imobile la preţuri accesibile, vom ţine cu siguranţă cont de nevoile lor. Acestea fiind zise, în anii următori Adama va dezvolta în mare parte unităţi rezidenţiale de calitate
superioară, la preţuri accesibile, permiţându-i astfel, în mare parte, companiei Evocasa Selecta să se ocupe de categoriile de dezvoltare de mijloc şi superioară.
Prin preluarea Adama avem o platformă de lansare ideală pentru planurile de construcţii şi dezvoltare pe segmentul rezidenţial în România. Vom face publice aceste planuri în curând.
Acţiuni contra datorii
Aţi anunţat la un moment dat că efectele negative asupra rezultatelor financiare provenite din schimbul valutar vor fi eliminate în mare parte până la sfârşitul anului prin restructurarea de capital a unor companii implicate din estul Europei. Puteţi preciza dacă este vizată vreo firmă din România şi ce prevede restructurarea de capital?
Da, printre acele companii se numără şi unele din România. Restructurările se vor face prin transformarea datoriilor în acţiuni. În esenţă, asta presupune că împrumuturile luate de acţionari în numele companiei vor fi transformate în acţiuni.
Efectele negative ale schimbului valutar precum şi evaluării derivatelor financiare au redus profitul net al Immofinanz Group de la 28,2 milioane de euro, în primul trimestru al anului anterior, la 9,2 milioane de euro în primul trimestru al anului 2012/13. Excluzând aceste efecte negative, profitul net ar fi echivalat cu 69,1 milioane de euro (85,1 milioane de euro în primul trimestru al anului 2011/12).
Aveţi în plan vânzarea vreunui activ din România? Ce se întâmplă cu proiectele Immofinanz aflate în stand by?
Suntem mereu în căutare de noi moduri de a ne optimiza portofoliul de proprietăţi, ceea ce include atât achiziţii, cât şi vânzări de active.
Portofoliul de proiecte în curs de analiză al Immofinanz Group valorează 317,9 milioane euro şi numără 60 proprietăţi. Monitorizăm în permanenţă aceste proiecte, pentru a sesiza momentul potrivit de a le reactiva. Aceste decizii se bazează de obicei pe disponibilitatea autorizaţiilor de construcţie, stadiul construcţiei, situaţia legală, capitalul necesar pentru terminarea proiectului, pe încasările prevăzute, comparativ cu încasările disponibile din proiecte alternative, precum şi pe oportunităţile de vânzare.
Cum evaluaţi mediul de afaceri din ţară şi ce credeţi că vă împiedică să derulaţi afaceri mai prospere?
Suntem mulţumiţi de performanţele obţinute aici, iar România este una dintre pieţele noastre de bază din regiune. Profitul operaţional obţinut în această ţară reprezintă aproape o treime din EBIT la nivelul întregului Grup.
Desigur, încă există un mare potenţial de creştere – dispunem de terenuri, stabilitate financiară şi relaţii bune cu bănci internaţionale. Dar este necesar un program susţinut de stimulare a economiei pentru ca piaţa imobiliară să înceapă din nou să crească.
Un punct al strategiei de dezvoltare prevede extinderea reţelei Stop&Shop în Europa de Est, ce şanse acordaţi aducerii acestui brand şi în România?
Referitor la conceptul STOP&SHOP, în prezent evaluăm toate oportunităţile. Momentan nu există un plan de a aduce proiectul în România, dar analizăm piaţa pentru a descoperi dacă este nevoie de un astfel de produs în plan local şi dacă acesta ar crea valoare pentru potenţialii clienţi.
Immofinanz deţine în România 88 de proprietăţi, din care:
- 18 investiţii finalizate în valoare de 667 milioane euro
- 60 de proiecte în curs de analiză - 37,8 milioane euro
- 10 în curs de dezvoltare - şi 317,9 milioane euro
Puteţi numi top 3 cele mai profitabile active Immofinanz din România?
Portofoliul nostru pe segmentul spaţiilor pentru birouri este foarte bine dezvoltat momentan – deţinem mai multe proprietăţi clasa A în locaţii foarte bune, iar rata de ocupare în Bucureşti este de aproximativ 90%, un nivel cu mult deasupra celui al pieţei. Printre proprietăţile de vârf se numără S-Park, Băneasa Airport Tower şi Victoria Park.
În ce priveşte activele logistice ale companiei, rata de ocupare a Nord Est Logistic Park I a crescut recent la 73,99%.
De asemenea, suntem mulţumiţi de performanţele Maritimo Shopping Center, centrul nostru comercial din Constanţa, precum şi de Polus Center Cluj.
Cartea de vizită profesională
Eduard Zehetner este doctor în economie cu o vastă experienţă în poziţii de management şi management în consiliul de administraţie. Experienţa şi-a început-o în zona telecom şi Internet, unde a deţinut funcţii de management în companii precum Connect Austria/ONE (1997-2000), actualul Orange Austria şi Jet2Web Internet Services (2000-2001), subsidiara de Internet a Telekom Austria Group. Între 2001 şi 2007 a fost CFO al concernului RHI AG. Începând cu februarie 2009 este Preşedintele Consiliului de Administraţie al Immofinanz AG, una dintre companiile cele mai importante listate la bursă de pe piaţa imobilară din Europa. Zehetner se ocupă de managementul activelor pentru segmentele de spaţii de birouri şi retail. De asemenea, este responsabil, la nivel de Grup, de departamentele Dezvoltare Comercială, Comunicare, Juridic, Financiar şi Relaţii cu Investitorii. Managerului austriac i-a fost înmânată de două ori distincţia de “CFO al Anului”, în 2006 şi 2010.
- 9,9% din portofoliul total al companiei îl reprezintă proprietăţi din România
- 11,9 milioane euro venituri din chirii în primul trimestru al anului 2012/13
- 51,4 milioane euro - profitul operaţional înregistrat în România
Immofinanz este una dintre cele mai importante companii de imobiliare listate din Europa şi este inclusă în indicele ATX (Austrian Traded Index) al Bursei de Valori din Viena. De la înfiinţarea sa, în 1990, grupul şi-a constituit un portofoliu care cuprinde peste 1.820 de proprietăţi cu o valoare de piaţă de aproape 10,38 miliarde euro.
Sursa
5 November 2012
