Aproape 60 de hectare, dintr-un stoc total de 1,94 milioane mp de spatii de birouri aflate in Bucuresti si suburbiile sale de business, inca isi asteapta ocupantii. Aceasta este urmarea a doi ani de criza imobiliara pe piata birourilor din Capitala, caracterizati de reducerea constanta a stocului nou livrat si cresterea gradului de neocupare.
In prezent, cel mai mare volum de spatii de birouri disponibile de clasa A&B se afla in
zonele de nord si centru-nord ale Capitalei. Conform datelor companiei de consultanta RealTime, dintr-un total de 1,1 milioane mp de birouri moderne existente in cele doua zone, 347.000 mp de
birouri sunt neocupati, ceea ce inseamna 31% din stocul existent.
Pe locul doi dupa gradul de neocupare se afla zona centrala a Capitalei, unde dintr-un stoc de 600.000 mp circa 174.000 mp sunt in prezent neocupati (29%). In acest context, preluarea de catre NEPI a celor doua cladiri din Floreasca Business Park, anunt publicat de NEPI la sfarsitul lunii noiembrie, este greu de inteles, mai ales ca dealul vine dupa mai bine de doi ani in care nicio tranzactie investitionala majora nu a fost finalizata pe acest segment. Pentru investitori, lipsa tranzactiilor a complicat evaluarea evolutiei ratei randamentelui.
In cazul NEPI, singura „scuza" este ca tranzactia a urmarit preluarea unei proprietati in dificultate, cum de altfel ne-a obisnuit deja compania. Fondul de investitii sudafrican a cumparat Floreasca Business Park pentru 26,7 milioane de euro impreuna cu datoriile de 73 de milioane de euro ale proprietarului Ingen Europe BV. Ultima evaluare a cladirii a indicat 99,8 milioane de euro, iar pretul final platit de NEPI va tine cont de profitul operational al proprietatii si alti indicatori financiari, ceea ce inseamna ca pretul ar putea cobori chiar si sub cel de evaluare.
Trimestrul performantei
Trimestrul trei al anului in curs a manifestat mai multe tendinte pozitive pentru proprietarii de imobile, cum este cea de crestere a cererii cu 330% fata de anul trecut si scaderea presiunii pe reducerea chiriilor din partea chiriasilor. Astfel, pe de o parte, acest trimestru a fost cel mai performant de la inceputul anului 2008, conform unui raport de piata al CBRE. Astfel, cererea de inchiriere a fost de 63.400 mp. Daca luam in considerare nivelul de tranzactionare mediu din perioada 2008-2009, de 50.500 mp, se pare ca acest trimestru a depasit chiar si cele mai optimiste scenarii. Cateva dintre motivele acestei performante sunt simple: la o parte semnificativa dintre tranzactii negocierile au inceput cu 6-9 luni inaintea finalizarii; altii s-au grabit sa profite de oportunitatile financiare excelente prezente pe piata.
Pe de alta parte, cel de-al treilea trimestru s-a confruntat cu una din cele mai scazute rate de livrare de noi cladiri. Potrivit sursei citate, doar 50.700 mp de spatii noi de birouri au fost livrate in perioada mentionata, 14% dintre acestea fiind birouri ocupate de proprietari.
Chiria pentru birorile de prim rang (prime) ramane undeva in jurul a 19,5 euro/mp/luna si se observa o presiune descendenta asupra chiriilor nete efective. „Proprietarii sunt presati sa ofere discounturi atat pentru chiria de baza, cat si pentru locurile de parcare, precum si perioade de chirie zero, taxe fixe de intretinere si contributie la amenajarea spatiului", arata analistii CBRE.
Continuand tendinta ultimelor trimestre, majoritatea tranzactiilor s-au incheiat in cladiri de birouri din zona de nord si nord-Pipera, ele detinand circa 30% din cerere fiecare. Aceste zone sunt urmate de centru-nord (CBD), cu aproape 20%, si centru, vest, sud si est (cu mai putin de 5% fiecare).
Bancile au iesit din Top 3
Cele mai active companii pe piata chiriilor din trimestrul 3 provin din sectoarele Productie Industriala si Energetica (35%), IT&Telecomunicatii (28%) si cel al Serviciilor Profesionale (16%). Interesant este ca sectorul bancar si al serviciilor financiare, aflat de obicei in primele locuri ca rata de ocupare de noi spatii de birouri, nu s-a clasat nici macar in Top 3. Ca de obicei, companiile internationale domina piata tranzactiilor de inchiriere, peste 85% din total fiind trecute in contul acestora. In continuarea trendului din 2010, companiile din sectorul farmaceutic, inclusiv al clinicilor si farmaciilor private, au jucat un rol major pe piata de birouri. In total, potrivit datelor CBRE, acestea au inchiriat peste 23.000 mp in perioada T1-T3 2010, reprezentand aproape 15% din totalul cererii.
In ceea ce priveste oferta, in perioada 2008-2010, pe piata erau livrati, in medie, 80.600 mp de spatii moderne de birouri. In T3 din acest an, volumul livrat s-a situat mult sub aceasta cifra, fiind de numai 50.700 mp.
Noua oferta de spatii a provenit in principal de la trei mari proiecte de office building livrate in ultimele patru luni. Este vorba despre cladirile de clasa A Nusco Tower, Polona OB si Sun Offices. Ultima este primul proiect modern de birouri din zona de sud a Capitalei, fiind construit langa centrul comercial Sun Plaza. Spatiile noi de birouri ce urmeaza sa fie livrate si slaba activitate in ceea ce priveste pre-inchirierea vor face ca rata de neocupare sa-si continue tendinta de crestere in perioada urmatoare.
8 December 2010
