Compania internationala de consultanta imobililara, DTZ, a emis previziuni actualizate cu privire la piata
europeana a proprietatilor.
Raportul arata ca in timp ce in restul continentului, chiriile sunt stabile sau in scadere, Londra se mentine pe primul loc in Europa, cu chirii “prime” previzionate sa creasca in 2010, mai ales datorita stocului mic.
Acest fenomen urmeaza unei scaderi de 17%, inregistrate pana la sfarsitul anului 2009.
DTZ evidentiaza amploarea scaderii chiriilor in Europa in 2009, cu o medie de -13.4% pentru intreg anul, sensibil mai pronuntata decat estimarea de -11.9% din luna mai. Prin contrast, yield-urile s-au stabilizat chiar inaintea asteptarilor.
Aceasta reflecta imbunatatirea sentimentelor si a perceptiei asupra pietei, in timp ce aversiunea fata de risc se diminueaza si demonstreaza interesul investitorilor de a profita de minimul istoric al preturilor pentru proprietati de tip “prime”. DTZ considera ca datorita scaderii preturilor pentru proprietati “prime”, numeroase piete – inclusiv Londra, Paris, Berlin sau Bruxelles – prezinta acum valori corecte pentru investitii pe termen lung.
Previziuni pentru chirii si yield-uri in Europa
Chiriile au scazut semnificativ pe continent in 2009, conform declaratiei lui Tony McGough, Global Head of Forecasting la DTZ: “Am previzionat declinuri pronuntate pentru chiriile birourilor din Londra si Paris CBD (-17% respective -23%), care au dus la o corectie a preturilor, asa cum s-a intamplat si pe piata birourilor din Spania (Barcelona si Madrid, cu scaderi de -23%, respective -24%, Irlanda (Dublin cu o scadere de -35%) si Europa Centrala si de Est, unde caderea gradului de ocupare pe piata de birouri a fost deosebit de pronuntata.”
Martin Davis, Head of UK Research, observa: “In Centrul Londrei, preturile s-au ajustat forate prompt, data fiind expunerea acestul segment la declinul din domeniul financiar. Chiriile londoneze au scazut dramatic in 2008-2009, in timp ce piata de birouri din alte zone ale Europei a avut un raspuns mult mai lent. Acum, cand yield-urile incep sa se aseze si pietele arata primele semne de revenire, Londra deschide, din nou, calea.” Pentru piata de birouri din cetrul Londrei, trimestrul 3 a reprezentat un prim semn pozitiv, dupa sapte trimestre consecutive de disponibilitate a spatiilor in crestere. In trimestrul 3 volumul tranzactiilor de inchiriere a crescut cu 60% si gradul de neocupare a scazut cu 5%.
Tony McGough comenteaza: “Toate acestea, coroborate cu reducerea livrarilor de noi spatii “prime” si cresterea volumului de cereri active la nivelul pietei, intaresc previziunea DTZ de 8% crestere a chiriilor pentru spatiile calitative de birouri din centrul orasului, in 2010. Cresterea este, desigur, in stransa legatura cu imbunatatirea sentimentului la nivel economic si in contrast cu majoritatea celorlalte orase europene, unde ne asteptam ca chiriile sa continue sa scada sau sa se stabilizeze, in cel mai bun caz.”
Astfel, in timp ce corectia chiriilor si a yield-urilor pare sa fie finalizata in Londra si Paris, multe alte piete europene – cum ar fi Roma, Munchen si Luxemburg – s-au ajustat intr-un ritm mult mai lent si se asteapta sa experimenteze scaderi ale chiriilor si in 2010 (-5.4% in Roma, -3.0% in Munchen si -3.0% in Amsterdam).
“Corectia mai lenta a chiriilor pe aceste piete poate fi explicate de expunerea lor limitata la reducerea personalului in domeniul finaciar si al serviciilor, care a insotit primul val de criza. Ele sufera acum impactul intarziat al recesiunii economice de ansamblu.” adauga Tony McGough.
In timp ce corectia chiriilor a tinut pasul cu asteptarile, miscarea yield-urilor a fost mai putin dramatica decat previziunile, multe dintre pietele europene intarziind in a urma schimbarile rapide din UK. Preturile raman opace, totusi, cu putine tranzactii care sa dea masura potentialului actual al pietei. In locatii care experimenteaza si in prezent scaderi ale chiriilor, yield-urile pot sa mai creasca, dar in piete situate intr-un stadiu mai avansat al ciclului, contractiile recente ale yield-ului indica faptul ca s-a atins deja nivelul minim – fenomen foarte evident in Londra (de la 7.0% la 6.25%) si in Paris (de la 6.00% la 5.75%).
Al doilea val de corectii, pentru prima jumatate a lui 2010
DTZ considera ca numeroase piete din lume vor ajunge la valori corecte in prima jumatete a lui 2010. “Frankfurt, Düsseldorf, Madrid, Barcelona, Paris La Defense, Copenhaga, Amsterdam, Haga si Varsovia vor constitui al doilea val de piete ce ating valori corecte.” Conform estimarilor lui Tony McGough. Aceste orase urmeaza London City, London West End, Paris CBD, Berlin si Sydney, care au deschis procesul global de corectie a preturilor. Avand in vedere minimul istoric atins deja de ultimele, ele ofera investitorilor randamente foarte interesante pe termen mediu si lung.
Asa cum se vede in tabelul 1, DTZ considera cinci dintre marile piete de birouri ale Europei, ajunse deja la o valoare corecta. In piete care au intarziat procesul de corectie – cum ar fi Munchen, Hamburg si Roma – se prevad in continuare scaderi ale valorilor, ele neatingand valori corecte decat departe, pe parcursul anului 2010.
15 October 2009
