Suntem deja în faţa celei de-a patra ediţii a programului Prima Casă, dar este prima oară când băncile se gândesc să nu participe. Împărţirea garanţiilor cu statul brusc nu li s-a mai părut o afacere profitabilă. Totul sau nimic, au spus unele bănci, şi au lansat deja propriile programe similare Prima Casă.

Sursa: Grup RCRestul au la dispoziţie încă două luni jumătate pentru a decide dacă participa sau nu. Ce iau ele în calcul în acest răstimp, care sunt riscurile şi avantajele la care se gândesc, care sunt substraturile? IMOPEDIA.ro a lansat o discuţie pe această temă cu unele dintre cele mai puternice nume din domeniu.

Primul lucru la care trebuie să se gândească băncile în tot acest timp este dacă programul Prima Casă a fost cu adevărat performant pentru ele. Dar mai ales, dacă acelaşi program ar putea să le aducă profit şi în condiţiile în care suportă 50% din garanţii. Asta înseamnă că în Prima Casă 4 vor avea credite mai scumpe cu dobânzi mai mari. Şi dacă noile credite Prima Casă vor fi mai scumpe, atunci îşi vor păstra clienţii interesul măcar la nivelul actual? Pentru că dacă răspunsul este nu, atunci unele bănci spun că au toate motivele să renunţe. Şi aşa, dubii referitoare la numărul clienţilor au existat şi până acum.

„Până acum au fost garantate circa 35.000 de credite ipotecare, cu o valoare medie de circa 42.000 euro. Dacă avem în vedere că aceste credite ipotecare s-au derulat pe parcursul a trei ani, înseamnă că Prima Casă a generat aproximativ 10.000 de tranzacţii pe an. Iar asta nu înseamnă mare lucru. De exemplu, după 2008 au fost circa 350.000 de tranzacţii pe an", spune Radu Zilişteanu, analist imobiliar şi doctor în economie.

Cel mai mare impact al programului Prima Casă a fost însă la nivel psihologic. Preţul pe piaţa imobiliară se formează ca urmare a interacţiunii cererii, ofertei şi a aşteptărilor. Aşadar, programul Prima Casă a avut efect asupra aşteptărilor. Şi a încercat să redea, într-o oarecare măsură, încrederea în piaţă. Rezultatul nu este totuşi de neglijat. Iar faptul că băncile au început să dea credite pentru care statul îşi asuma responsabilitatea aproape în totalitate, făcea din programul Prima Casă unul de nerefuzat.

„Desigur, băncile au avut de câştigat, pentru că băncile sunt într-o afacere în care încearcă să plaseze bani. În condiţiile în care statul a garantat acest credit, riscurile lor au fost, în mare parte, reduse", spune Adrian Şişchin, director regional Re-Max.

„Aici poate interveni hazardul moral. Şi anume faptul că unii dintre beneficiarii acestor credite ar putea să decidă să nu mai ramburseze creditul. Ceea ce ar conduce la o rată a creditelor neperformante garantate prin acest program şi, evident, ca o consecinţă, executarea statului pentru sumele datorate de debitori băncilor", continuă Radu Zilişteanu.

„Multe bănci spun că nu vor participa la Prima Casă 4, dar doar câteva vor decide asta" - Bogdan Baltazar.

Decizia statului de a pasa o parte din responsabilitate nu a picat deloc bine băncilor. Au fost trei ani în care s-a mers pe acest sistem, iar puterea obişnuinţei este mare. Revolta a apărut imediat, mai multe bănci şi-au arătat ezitarea de a participat la program. Cu precădere băncile mici, pentru care un credit mai scump înseamnă că devin mai puţin competitive.

„Va fi o decizie luată la nivel executiv la nivelul fiecărei bănci. Dincolo de toată agitaţia din jurul subiectului, nu cred că vor fi multe bănci care nu vor participa. Vor fi doar câteva. Totuşi, acest lucru trage un semnal de disponibilitate la creditare. Pentru că până la urmă dacă poţi să împarţi riscul creditului cu statul, adică garanţia, de ce să nu o faci? Sigur, e mai multă birocraţie, dar până la urmă, e mai bine să împarţi riscurile, deci şi garanţiile. Nu există motive reale pentru ca o bancă să nu participe la program", este de părere Bogdan Baltazar, analist financiar şi fost preşedinte al BRD.

Imediat după ce premierul Boc a anunţat că Prima Casă se schimbă, câteva bănci precum Raiffeisen sau CEC au lansat propriile produse Prima Casă. O demonstraţie de putere, o declaraţie de independenţă, dar un produs care până la urmă este mai scump decât dacă ar împărţi costurile cu statul. Deci o decizie greu de înţeles.

„S-ar putea să aibă excedent de resurse, cel puţin pentru o perioadă de timp, şi atunci să vrea să majoreze creditarea. Poate şi pentru că simt vremurile care urmează. Ele consideră că împrumuturile ipotecare nu sunt împrumuturi prea riscante. Iar părerea în piaţă e că piaţa imobiliară nu va mai merge mult mai jos. Deci ar trebui să o ia în sus. Nu mult, aşa ca înainte, dar în sus. Şi atunci probabil că logica este să suplimenteze din resurse proprii fără a mai împărtăşi riscul şi garanţia cu statul", continuă Baltazar.

Pe cine ajută Prima Casă, de fapt?

Pentru analiştii economici, programul Prima Casă nu are o raţiune de a exista atâta timp cât nu îşi atinge scopul primar: stimularea construcţiilor. Dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci vorbim doar despre credite nesustenabile prin producţie.

„Consumul fără producţie înseamnă dezastru. Nu avem economie. De la creditare au pornit toate problemele noastre. Noi nu am avut producţie care să susţină această creditare şi am creditat consumul. Acum s-a terminat. De unde plătim? Nu avem de unde! De ce să stimulăm atunci creditarea? Ne mirăm că trebuie reduse pensiile, ne mirăm că trebuie reduse salariile... Programul Prima Casă are legătură cu jumătate de economie, care este partea de construcţie. Ar trebui să ucidem programul Prima Casă dacă se referă la ceva ce este deja construit. Trebuie să ne axăm pe construcţii ca să generăm ceva producţie în această ţară"
, spune Ilie Şerbănescu, analist economic.

„Cred că există oportunităţi de îmbunătăţire şi acum trebuie din nou enumerate care sunt obiectivele acestui program. Dacă includem în ele un obiectiv de a ajuta şi de a revigora piaţa construcţiilor, probabil că este nevoie de câteva ajustări. Partea de îmbunătăţit ar fi, desigur, de a veni cu programe care să stimuleze în mod targetat piaţa de construcţii, dacă se doreşte acest lucru. Şi probabil că o abordare în care T.V.A.-ul ar putea fi redus pentru o primă casă sau chiar şi o a doua casă, la locuinţele noi, ar putea ajuta dezvoltatorii"
, completează Şişchin.

Cele mai vehemente păreri în această direcţie vin, bineînţeles, de la dezvoltatorii imobiliari. În toate cele trei programe de până acum, ei au fost primii care au spus că acest credit nu îşi atinge scopul. Apoi această teorie a fost îmbrăţişată de mai mulţi reprezentanţi ai pieţei, de la analişti la agenţii imobiliare.

„Dacă statul vrea să dea bani, să dea celor care mai vor să construiască ceva de acum încolo. Cei care au construit şi încă nu au vândut, e treaba lor. Dar probabil că menţinem spiritul care a animat Prima Casă până acum tocmai pentru că nu şi-au vândut ei proprietăţile. De ce facem asta, nu ştiu. Eu sunt în total împotriva Prima Casă dacă nu se axează exclusiv pe construcţii. Dacă e să folosim creditul, atunci să îl folosim pentru economie, investiţii şi nu pentru consum. Indiferent ce fel de consum", conchide Ilie Şerbănescu.


11 aprilie 2011