Dilema developerilor imobiliari

„Am achiziţionat un apartament în ansamblul N si am recepţia preliminară în ianuarie, apoi urmează să plătesc restul de 80%. Jumătate din bani îi am, dar cealaltă nu, pentru că nu reusesc să vând o garsonieră.

Ce credeţi, mă vor mai păsui?“. În situaţii asemănătoare celei citate se află sute, dacă nu chiar mii de clienţi ai unor dezvoltatori de ansambluri rezidenţiale din toată ţara.

Atât clienţii, cât si dezvoltatorii se confruntă în prezent cu o criză de lichiditate fără precedent. Colac peste pupăză, vânzătorii de apartamente vechi au coborât preţurile, furând astfel de la dezvoltatori o parte din clientelă. Chiar si pentru cei care au apucat să plătească avansul la un apartament cu termen de livrare în 2009 soluţia reorientării banilor către piaţa locuinţelor vechi este o idee tot mai interesantă.

În afară de cei care aleg să renunţe la locuinţa nouă, există o largă categorie de oameni care sunt obligaţi să renunţe din cauză că nu se mai califică pentru un împrumut bancar. Ilinca Păun, directorul departamentului Rezidenţia al companiei Colliers International, spune că există un procent din cumpărători care nu se califică pentru împrumut conform normelor introduse în octombrie 2008, însă că, odată cu noile modificări venite din partea BNR si graţie reducerii TVA la 5%, accesul la un credit a devenit din nou facil. „Rămân două probleme de rezolvat - lichiditatea băncilor si dispoziţia lor de a oferi în continuare credite, precum si nivelul dobânzilor foarte ridicat“, declară Ilinca Păun.

Promisiunea nu e tot una cu realizarea
Acum, marea problemă a dezvoltatorilor în relaţia cu clienţii si băncile este discrepanţa dintre preţurile pentru locuinţele din ansamblurile noi contractate anul trecut (în fază de proiect), si pentru care clienţii au achitat avansul, si preţurile actuale, pentru care băncile ar fi trebuit să acorde diferenţa de bani, asa cum au promis anul trecut.
Între cele două momente, adică plata avansului si promisiunea de credit din partea băncii, respectiv acordarea efectivă a împrumutului promis, au apărut câteva evenimente. În primul rând, e vorba despre îngustarea „ţevii de credite“ ca urmare a cresterii prudenţei bancare. Unele bănci au blocat activitatea de creditare ipotecară, iar altele au anulat instrumentele speciale de credit pe care le ofereau în parteneriat cu dezvoltatorul.

Apoi, a mai intervenit problema justei evaluări a imobilelor care fac obiectul ipotecii în cazul unei locuinţe noi. Chiar dacă la apartamentele noi preţul nu a scăzut decât cu 10% faţă de maximul atins în ianuarie 2008, asta nu înseamnă că acest trend s-a oprit. Finanţarea unei cumpărări de apartament nou cu bani de la bancă este mai greu de obţinut în aceste condiţii, tocmai din cauza temerii existente la nivelul bancherilor că si preţul apartamentelor noi ar putea s-o ia la vale.
Totodată, multe ansambluri rezidenţiale au pierdut sprijinul financiar de care beneficiau din partea băncilor, majoritatea fiind lăsate la voia sorţii. Totusi, Colliers, una dintre principalele promotoare de ansambluri rezidenţiale din Bucuresti, arată că, dintre proiectele pe care le are în portofoliu, unul singur este afectat de criza de lichiditate din bănci. În majoritatea cazurilor, dezvoltatorii sunt loviţi indirect prin simplul fapt că băncile au suspendat activitatea de creditare a clienţilor.  

Afacerea „cesiunea“
Pentru unii dezvoltatori, reducerea cotei de TVA de la 19 la 5% a fost un adevărat balon de oxigen. „Pe cei care aveau dificultăţi în a face rost de un împrumut pentru plata locuinţelor rezervate, diminuarea TVA la 5% i-a ajutat foarte mult“, spune Diana Iuga, director de vânzări al companiei Opus Land Development SA, firmă care dezvoltă ansamblul Cosmopolis. Totusi, reducerea datorată diminuării cotei TVA se aplică numai la locuinţele cu preţuri care nu depăsesc 100.000 de euro, or, la nivelul Capitalei, aceste proiecte pot fi numărate pe degetele unei mâini.

Pentru ceilalţi, care nu se încadrează la TVA redus si nu reusesc să facă rost de bani, soluţia este cesionarea contractului. De altfel, preluarea contractelor în derulare a devenit în ultimul timp o afacere, susţine reprezentantul Opus: „Există foarte multe persoane care vor să cumpere locuinţe noi la preţul de anul trecut“. Asta pentru că, de cele mai multe ori, fazele ulterioare ale aceluiasi proiect rezidenţial sunt mai scumpe. E adevărat că proporţia acestui tip de afaceri nu mai este ca în anii trecuţi, când investitorii privaţi cumpărau sute de apartamente în fază de proiect, totusi trebuie semnalată continuarea activităţii. „Până în prezent, am avut circa 20 de contracte cesionate către alţi clienţi“, declară Diana Iuga.

În măsura în care este o ofertă interesantă, cesiunea este o alternativă atât pentru cei care nu mai au bani pentru a achita diferenţa de plată după avans, cât si pentru clienţii care pur si simplu se răzgândesc. Evoluţia preţurilor de pe piaţa rezidenţială secundară a dat suficiente motive de răzgândire. „Anii trecuţi, clienţii erau interesaţi să cumpere apartamente în fază de proiect si să astepte 12 sau 18 luni, deoarece achitau un preţ egal sau mai mic faţă de cel practicat la locuinţele vechi. În plus, se asigurau astfel în faţa «inflaţiei» rezidenţiale. În prezent, când preţurile la locuinţele vechi în zone bune au scăzut cu până la 50%, este de înţeles de ce unii clienţi se răzgândesc“, explică directorul de vânzări de la Opus Land Development.

Spre exemplu, un apartament în zona Floreasca se vindea în urmă cu un an cu 150.000 de euro, iar astăzi costă 75.000 de euro. În aceste condiţii, unii clienţi îsi pun firesc întrebarea dacă nu cumva s-au grăbit să plătească avansul pentru o locuinţă nouă. Ce fac dezvoltatorii pentru a nu-si pierde clienţii din cauza ofertei de pe piaţa locuinţelor vechi? Sunt mai multe căi de „atac“. În primul rând, flexibilitate si deschidere la renegociere. De cele mai multe ori, este vorba despre condiţiile si termenii de plată. „La Cosmopolis îi putem păsui pe clienţi un an. Totodată, încercăm să ne menţinem imaginea de accesibilitate financiară. Am făcut un studiu de piaţă care ne-a arătat că, în comparaţie cu ceilalţi dezvoltatori rezidenţiali din zona de nord, practicăm cele mai mici preţuri“, spune directorul de vânzări al Cosmopolis. În plus, dezvoltatorul a anunţat că nu intenţionează să modifice preţurile în viitor, dar garantează rambursarea diferenţei de preţ pentru apartamentele achitate, în cazul în care costul pe metru pătrat se va deprecia si, implicit, va duce la  scăderea preţurilor de listă Cosmopolis.