Birocraţia este un cuvânt de ordine pentru români şi prima lecţie pe care orice străin cu gânduri de investiţii o învaţă, atunci când intră la noi în ţară. Oricine vrea să facă o tranzacţie cu imobiliare, ştie că nu o să fie uşor, dar nimeni nu ştie cu exactitate la ce să se aştepte. IMOPEDIA.ro a făcut un rezumat al celor mai frecvent întâlnite probleme de pe piaţa imobiliară, redate de Oana Albotă, partener la casa de avocatură PeliFilip.

22445-birocratie.jpgCare sunt cele mai frecvente probleme cu care se confruntă clienţii dumneavoastră care vor să facă o achiziţie imobiliară?

Cele mai multe dintre probleme apar atunci când vorbim despre procesul de restituire a proprietăţilor confiscate abuziv sau naţionalizate în perioada comunistă. De asemenea, avem dificultăţi legate de faptul că legislaţia de urbanism este restrictivă şi, de multe ori, neclară chiar şi pentru avocaţi. Foarte multe piedici sunt puse şi de reacţia întârziată a autorităţilor în ceea ce priveşte aprobarea unui proiect imobiliar. Un set de probleme pleacă de la proprietari, care îşi supraevaluează terenurile, justificând cu faptul că au ipoteci care grevează acele proprietăţi, sau sechestre ale fiscului de exemplu. Nu în ultimul rând, dar poate cel mai important, atitudinea băncilor, care acordă credite numai în condiţii foarte dificile.

Cât de des întâlnite sunt aceste probleme, este vorba despre cazuri excepţionale sau frecvente?

În experienţa mea de zece ani de avocat pe imobiliare, nu am văzut nici măcar un singur teren curat de probleme juridice. Mai ales în Bucureşti sunt nenumărate probleme legate de titlu. Dar acum, mai mult ca niciodată, clienţii noştri nu sunt dispuşi să rişte să înceapă o tranzacţie, mai ales clienţii mari, dezvoltatorii imobiliari. Problema este că beneficiile aşteptate sunt oricum mici, în actualele condiţii economice. Iar dacă înainte de criză, un dezvoltator care vedea că există şanse mari pentru un proiect, îşi asuma toate riscurile necesare, acum toţi preferă poziţii precaute.

Deci o parte din blocajul de pe piaţa terenurilor este determinat şi de riscurile legale.

Sigur. Sunt foarte multe categorii de probleme: mai multe titluri de proprietate emise pentru acelaşi teren; titluri de proprietate cu erori materiale, de exemplu emise pe numele unor persoane decedate; la primării există dosare incomplete, nu avem şi nu primim mai niciodată informaţii complete şi pe care să ne putem baza, din partea autorităţilor publice. Ni se spune, de exemplu, de la Primărie că nu au date înainte de un anumit an. Ni se spune că s-ar putea să existe o cerere de restituire, dar nu sunt identificare corect terenurile, pentru că există mai multe la aceeaşi adresă poştală pentru acelaşi imobil. De multe ori nu avem un inventar complet sau nu avem deloc un inventar al bunurilor din domeniul public al statului, deşi este obligaţie legală a autorităţilor care au în administrare astfel de bunuri.

Ce se întâmplă în cazul terenurilor cu litigii? Se poate construi pe ele?

Legea este ambiguă atunci când vine vorba despre obţinerea autorizaţiei de construire atunci când există un litigiu referitor la dreptul de proprietate pe teren. Legea construcţiilor ne spune doar că autoritatea emitentă a autorizaţiei nu este responsabilă pentru prejudiciile ulterioare provocate de existenţa, la momentul emiterii autorizaţiei, a unui litigiu. Normele metodologice vin cu ceva precizări şi spun că dacă acel litigiu este înregistrat în cartea funciară, atunci nu poate fi obţinută autorizaţia de construire.

În ce măsură a ajutat noul Cod Civil, în tot acest context?

De când cu apariţia noului Cod Civil, pe care o salut şi care include câteva beneficii pentru dezvoltatorii imobiliari, avem o dificultate în interpretare de către Oficiile de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. Dacă până în octombrie, o simplă notare mi-ar fi luat câteva zile lucrătoare, acum, pentru o notare, am stat în aşteptare şi câteva săptămâni. Funcţionarii de la OCPI nu sunt încă siguri despre interpretarea şi aplicarea noului Cod Civil.

În zona de cadastru, care sunt cele mai comune probleme?

Există necorelări între legea construcţiilor şi legea cadastrului. De exemplu, legea construcţiilor spune că trebuie să obţin certificat de urbanism la orice dezmembrare sau alipire, iar legea urbanismului spune că trebuie să obţin certificat de urbanism doar când dezmembrez sau alipesc trei parcele. Mai există anumite scăpări ale legii cadastrului care blochează mari proiecte imobiliare. De exemplu, pentru un litigiu pe 5 mp nu pot să fac o aplipire şi nu pot să intabulez o construcţie care se întinde pe câteva mii de metri pătraţi. Este păcat că din cauza unor neînţelegeri pe titluri, nu pot să intabulez un parc industrial. Se încurajează în felul acesta cei care acţionează în mod abuziv.

În ce măsură sunt proprietarii o problemă pentru ei înşişi sau pentru piaţă, din cauza faptului că ţin de preţuri?

Terenul este, în continuare, supraevaluat. Vânzătorii nu cer preţul corect, preţul pieţei. Asta pentru că există sarcini pe acel teren, ipoteci care garantează pentru 20 milioane lei, de exemplu, când valoarea terenului este de 10 milioane lei. Un alt motiv din cauza căruia preţul nu scade este, de exemplu, un sechestru pus acum doi ani pentru a garanta datorii imense. Nu în ultimul rând, este un motiv psihologic. Normal, vânzătorul se întreabă de ce, dacă a dat acum cinci ani 20 milioane lei pe acest teren, să îl vândă acum cu 10 milioane lei? Nu vor să îşi asume riscul crizei. O altă parte a problemei vine de la bănci, care au nişte condiţii foarte restrictive de creditare.

În ce măsură simţiţi că există interes pentru piaţa terenurilor, în acest moment? Există perspective pentru investiţii importante?

În momentul în care, după trei ani de zile de renegocieri de contracte, amendări de contracte, restructurări de businessuri, insolvenţe, avem din nou muncă de due-dilligence, cred că este un semn foarte bun pentru piaţă şi asta înseamnă că avem dezvoltatori imobiliari interesaţi de proiecte noi.

CITEȘTE ȘI Cadastrul şi întabularea, paşi şi acte necesare