Anul 2010 a fost primul in evolutia recenta a pietei imobiliare in care dezvoltatorii nu au lansat niciun ansamblu rezidential de anvergura (cu peste 200 de unitati locative). Situatia se va mentine grava si in 2011 intrucat singura cale de sustinere a tranzactiilor cu locuinte va fi oferita de stat prin continuarea programului „Prima casa".
Totodata, vestile dinspre sistemul bancar nu sunt mult mai imbucuratoare pentru dezvoltatorii care pregatesc
noi proiecte rezidentiale, deoarece bancherii sunt foarte preocupati acum sa lichideze stocul construit. Dar sa nu intelegem gresit, nimeni nu se asteapta la solduri rezidentiale. Pentru
bancheri, lichidarea stocului nou construit presupune transformarea programului „Prima casa" intr-o anexa ipotecara a proiectelor aflate curent in portofoliul bancilor comerciale. Potrivit
informatiilor lacunare oferite de Bogdan Dragoi, secretar de stat la Ministerul de Finante, in cadrul unui seminar tematic, bancile au trimis un set cuprinzand 20 de propuneri de modificare
a programului „Prima casa", printre ofertele bancherilor fiind mentionate majorarea plafonului garantiilor de la 57.000 de euro la 100.000-120.000 de euro si impartirea responsabilitatilor de
garantare intre banci si FNGCIMM.
„Programul «Prima casa» va continua, insa nu stim daca va fi «Prima casa 3» sau o replica la «Prima casa 2», ramane de vazut", a afirmat Dragoi. El a precizat ca MFP vrea sa implice mai mult sistemul bancar in urmatoarea etapa a programului. Planurile bancilor in ceea ce priveste „Prima casa" explica reticenta mentinuta de sistemul bancar in cazul finantarii unor noi dezvoltari rezidentiale. Aceasta reticenta este cauzata in mare parte de ansamblurile rezidentiale scumpe nevandute, finantate de banci, ne-a declarat reprezentantul unui dezvoltator local, care de sase luni incearca sa obtina finantare pentru un proiect de locuinte ieftine. „Majoritatea bancilor au investit in proiecte rezidentiale scumpe si care acum ingroasa statisticile locuintelor nevandabile din Bucuresti. Cred ca bancilor le este frica sa finanteze noi proiecte care sa ofere calitate egala cu oferta actuala la preturi mai mici, pentru ca isi pun astfel in pericol vandabilitatea proiectelor deja construite", declara sursa citata.
Paradoxurile
Odata terminat „sindromul fericirii" in tranzactiile rezidentiale, piata imobiliara din Bucuresti s-a trezit cu o zestre foarte bogata de locuinte in segmentul premium si lux, dar cu o oferta deficitara in ceea ce priveste segmentul medium si medium-low. Bucurestiul nu are o piata rezidentiala de lux de respiratie internationala, segmentul imobiliar al locuintelor avand o adresabilitate strict locala. De aceea, oferta de locuinte trebuie sa fie adaptata puterii de cumparare a clientelei careia i se adreseaza. Insa, conform datelor companie RealTime, numarul de locuinte care au cerere se apropie de epuizare. „Mai sunt doar cateva sute de locuinte pe piata care pot fi achizitionate, restul sunt doar un numar de unitati fara clientela. Sunt locuinte cu suprafete prea mari, preturi exagerate si se afla in ansambluri nelocuite", declara Ion Catutoiu, directorul general al RealTime. El a precizat ca numarul de apartamente care nu-si pot gasi cumparatori atinge cifra de 7.000 de unitati locative, in timp ce locuintele accesibile ca pret abia depasesc un stoc de 300 de unitati.
Directorul RealTime crede ca echilibrul ar putea fi restabilit pe piata numai daca „Prima casa" va fi reorientata spre dezvoltatori si nu end-user, cum este acum. Pentru asta este nevoie ca statul sa mareasca plafonul garantiilor, afirma Catutoiu. Intrebat despre riscul cresterii preturilor la locuinte in urma aplicarii acestei majorari a plafonului de garantare la „Prima casa", reprezentantul RealTime a recunoscut posibilitatea, dar „guvernul trebuie sa aleaga pe cine sprijina", a conchis Catutoiu.
Demografia taie din preturi
Insa spectrul continuarii scaderii pe piata imobiliara nu se va schimba nici dupa iesirea din criza. Un studiu al Bank for International Settlements (BIS), realizat in august 2010, arata, pe baza analizei datelor pentru perioada 1970-2009, ca imbatranirea populatiei va exercita o presiune descrescatoare asupra preturilor proprietatilor imobiliare si in special asupra locuintelor.
Proiectia este facuta pentru un interval de aproximativ 40 de ani, asa ca nu trebuie sa ne asteptam ca deja la anul sa vedem cum preturile se duc in jos din cauza cresterii numarului de pensionari. Pretul in imobiliare este influentat de mai multi factori care pot compensa scaderea cauzata de imbatranirea populatiei: fond locativ invechit si de aici nevoia inlocuirii sale; cresterea bunastarii si dorinta de imbunatatire a confortului locuirii etc. Insa principalul factor de presiune pe preturi va fi reprezentat de evolutia Produsului Intern Brut (PIB) pe cap de locuitor. La acesta se adauga factorii demografici care influenteaza jocul cererii si al ofertei. Astfel, studiul BIS remarca legatura dintre populatia totala si raportul dintre numarul persoanelor dependente (copii si batrani) si cel al populatiei active. Astfel, cresterea PIB sau a populatiei cu 1% induce o majorare similara a preturilor la locuinte.
In schimb, scaderea populatiei dependente in raport cu cea activa cu 1% pe an are ca efect o reducere de 0,75% a preturilor locuintelor.
Teoria este simpla si se bazeaza pe ideea ca fiecare noua generatie reprezinta intre 30% si 50% din volumul generatiei precedente, ceea ce inseamna ca in momentul in care generatiile mai vechi se vor pensiona si vor incerca sa vanda casele unei generatii mai putin numeroase, oferta va depasi cu mult cererea. In Romania, peste 30 de ani, populatia va totaliza 19,2 milioane de locuitori. Scaderea numarului de locuitori va imprima pietei imobiliare o reducere a pretului cu cel putin 10%. In acelasi timp, in urmatorii 30 de ani raportul intre populatia dependenta (pensionari) si cea activa va ajunge la 60% (fata de 42% in prezent). Cumularea celor doua cifre ne da o rata de scadere a preturilor la locuinte de aproximativ 40%. De fapt, potrivit lui Vasile Ghetau, directorul Centrului de Cercetari Demografice al Academiei Romane, primele efecte economice ale sporului demografic negativ se vor vedea deja peste 10 ani. Astazi, la 100 de persoane adulte revin 24 de persoane cu varste de peste 65 de ani. In anul 2050 vor reveni 54 de persoane varstnice. Cu alte cuvinte, sarcina economica a populatiei adulte va cunoaste mai mult decat o dublare, iar preturile locuintelor o injumatatire.
14 December 2010
