Băncile au început să adopte tehnici de autoapărare pentru a-şi „spăla" imaginea în raport cu clienţii care le învinovăţesc de blocajul din economie. Aceasta este concluzia la care au ajuns majoritatea jucătorilor imobiliari după ce s-au confruntat cu propunerile instituţiilor financiare legate de o nouă variantă a programului „Prima Casă".
Cert este că reprezentanţii Guvernului au luat în considerare
propunerile Consiliului Investitorilor Străini (CIS) cu privire la acest program şi au anunţat apariţia unei variante îmbunătăţite a „Primei Case" în anul care urmează.
Creşterea plafonului de garantare de la 60.000 euro, cât este în prezent, la peste 100.000 de euro; reducerea expunerii statului la doar 50% pe fiecare credit, faţă de 95% în acest moment, şi garantarea împrumutului din partea statului doar pentru o perioadă de şapte ani sunt principalele puncte propuse de membrii CIS.
Ca reacţie, dezvoltatorii imobiliari consideră că cererea de reducere a expunerii statului, venită din partea băncilor, este doar un exerciţiu de imagine. O explicaţie care întăreşte această afirmaţie vine din faptul că majoritatea covârşitoare a cererii pe acest program se îndreaptă spre locuinţe a căror valoare se plasează în jurul a 40.000 de euro. Interesul pentru locuinţe al căror preţ atinge pragul de 100.000 de euro reprezintă doar 1-2% din totalul cererii, estimate la 300.000 la nivel naţional.
Astfel, dezvoltatorii consideră că miza băncilor este pe un volum de credite de circa 140 de milioane de euro, care le-ar putea aduce o creştere de cel mult 10% a cotei de prezenţă pe piaţa creditelor. Mult prea puţin ca să prezinte interes.
„Din cererea totală, de 300.000 de unități la nivel naţional, doar 1,2%, adică 3.600 de români, îşi doresc o casă de peste 80.000 de euro. Astăzi, doar 20% din tranzacţii sunt bancare, ceea ce înseamnă că din 3.600 rămân doar 720 care vor apela la bancă. Dacă suntem optimişti şi luăm în considerare că la tranzacţiile mai mari ponderea celor care apelează la credit este mai mare şi luăm 40% rezultă că miza este dată de 1.400 de oameni. Valoric, bătălia se dă pentru 140 de milioane de euro, din care băncile au jumătate, respectiv 70 de milioane de euro", calculează Dan Ioan Popp, preşedintele Impact, dezvoltatorul a 16 zone rezidenţiale împărţite în cinci oraşe.
BCR, care deţine o cotă de piaţă de 32% pe schema Guvernului, a acordat până acum peste 10.000 de credite prin acest program, în valoare totală de peste 430 de milioane de euro. Ca exemplu, Popp susţine că, prin comparaţie, cele 70 de milioane de euro rezultate prin modificarea programului ar putea aduce BCR o creştere a cotei de prezenţă pe piaţa creditelor de maximum 10%.
Nu trebuie ignorat faptul că cele 1.400 de locuinţe, care constituie cererea estimată de unităţi cu preţ apropiat de 100.000 de euro, includ apartamente vechi şi noi. „Stocul actual de locuinţe, dezvoltate de companii mari, este de 17-18.000 de unităţi, care stau nevândute, iar noi vorbim de un total de 1.400, în care sunt incluse şi vechi şi noi. În plus, doar 5% din tranzacţii se fac cu locuinţe noi, deci, practic, numărul real se învârte între 70 şi 195 de locuinţe", concluzionează preşedintele Impact.
Cu gândul la credite
Chiar dacă nimeni nu se aşteaptă ca noua variantă a programului să genereze un impact direct asupra pieţei construcţiilor, jucătorii mai optimişti speră ca îmbunătăţirile ce vor fi aduse să crească măcar apetitul românilor pentru credite.
„Noi nu ne bazăm pe «Prima Casă», deoarece efectele primelor două variante au fost atât de discrete încât nu s-a observat niciun impact. Este de apreciat că semnalele CIS sunt favorabile unor modificări. Dacă se va reuşi reluarea creditării vor fi şi indivizi care să genereze proiecte noi sau care să redeschidă şi nişte proiecte mai vechi rămase nefinalizate. Noi am spus încă de la începutul crizei că fără reluarea creditării, sectorul construcţiilor nu poate evolua", subliniază Laurenţiu Plosceanu, preşedintele Asociaţiei Române a Antreprenorilor de Construcţii (ARACO).
El vede într-o potenţială creştere a plafonului de garantare o variantă de impulsionare a cererii, deoarece preţul nu reuşeşte, în multe cazuri, să capete un nivel care să permită tranzacţionarea. Plosceanu este convins însă că succesul oricărei variante nu depinde nici de bănci şi nici de guvern, ci de decizia pe care o vor lua cumpărătorii.
Dezvoltatorii chestionaţi de Capital salută eventuala creştere a plafonului de garantare, însă nu în combinaţie cu reducerea la 50% a garanţiilor statului.
„Păi nu am făcut nimic. Suntem tot acolo. Reducerea TVA la 5% pentru locuinţele de până în 120.000 de euro ar fi singura măsură cu impact pozitiv în piaţă, restul e cosmetică. Dacă rujul e verde sau albastru nu este nicio diferenţă. Dacă Guvernul vrea să mişte lucrurile în imobiliare, scăderea TVA şi, eventual, mărirea plafonului la 85.000 de euro ar schimba psihologia pieţei", menţionează Asher Lax, directorul de vânzări al Adama, unul dintre cei mai agresivi investitori pe sectorul rezidenţial.
Datele măsurate de portalul de anunţuri imobiliare Imopedia relevă faptul că circa 90% din persoanele aflate în căutarea unei locuinţe se exprimă în favoarea unei unităţi de până în 100.000 de euro. Chiar dacă există o cerere pentru locuinţe noi, mai spaţioase şi mai scumpe, ea rămâne doar pe hârtie, deoarece mulţi dintre clienţi nu se califică pentru împrumuturi, iar această situaţie nu se va modifica peste noapte, după cum spun reprezentanţii portalului.
„Au trecut deja doi ani de când piaţa imobiliară românească este în declin. Jucătorii care încă au mai rămas în piaţă înţeleg către ce se îndreaptă cererea şi nu mai au motive să-şi facă speranţe nefondate. Totuşi, «Prima Casă 3» poate fi un bun prilej al unor noi campanii de marketing", este de părere Răzvan Muntean, directorul general al Imopedia.
Nouă destabilizare de preţuri?
Plafonul de garantare stabilit de Guvern pentru programul „Prima Casă" a funcţionat până acum ca o bornă pentru preţurile locuinţelor, deoarece proprietarii le-au aliniat în jurul valorii maxime garantate.
Chiar dacă nu există motive pentru a specula o reacţie similară în cazul unei noi creşteri a plafonului, există totuşi temerea, în rândul cumpărătorilor, că preţurile ar putea intra pe un nou trend ascendent. „O eventuală creştere a preţurilor în urma demarării programului «Prima Casă 3» o consider superficială şi nu de durată. Va fi cel mult modalitatea unor proprietari, care nu s-au obişnuit cu condiţiile actuale din piaţă, de a încerca să mai atenueze din pierderile avute", opinează Romeo Căzănescu, directorul general al Conarg Real Estate, companie care a livrat în Bucureşti peste 1.500 de apartamente. Acesta consideră că, în situaţia economică actuală, clienţii preferă să se îndrepte către case mai mici şi mai ieftine, pentru care plătesc rate cu valori mai scăzute.
Până în prezent, statul a garantat un număr de aproximativ 31.000 de credite, în valoare de peste 1,27 miliarde de. euro. Pentru prima etapă a programului au fost acordate în jur de 18.500 de garanţii, în valoare de peste 760 de milioane de euro, iar pentru cea de-a doua etapă a programului au fost acordate circa 12.600 de garanţii, în valoare de aproximativ 510 milioane de euro.
Grosul acestor credite, respectiv 73% din total, a mers spre locuinţe construite înainte de 2008. În ceea ce priveşte creditele acordate pentru construcţia de locuinţe „de la zero", acestea se ridică la un număr de 232 şi cumulează o valoare de aproape 11 milioane de euro. Statul a garantat cele mai multe credite în Bucureşi, Cluj şi Timiş, iar până acum au fost executate doar cinci garanţii.
Propunerea băncilor nu are un efect real. Sună bine, dar efectul este zero. Noi aplaudăm, dar efectele sunt cvasinule. Este un simplu exerciţiu de imagine.
Dan Ioan Popp, preşedinte, Impact Developer & Contractor
Dacă se va reuşi reluarea creditării vor fi şi indivizi care să genereze proiecte noi sau care să redeschidă proiecte mai vechi rămase nefinalizate.
Laurenţiu Plosceanu, preşedinte ARACO
1 December 2010
