Majoritatea cererilor pentru depozite sau pentru spaţiile industriale, actuale sau în construcţie, vin din partea centrelor de producţie.

21834-depozite.jpgÎn ciuda extinderii actuale, marii retaileri şi-au ales depozitele încă din anii trecuţi, iar puţinii care vor altele noi îşi construiesc singuri, de la zero. În privinţa închirierilor, sectorul imobiliar industrial se îngustează atât ca valoare individuală a tranzacţiilor, cât şi ca suprafeţe solicitate. Pe partea de noi construcţii, dinamica acestei pieţe este „asigurată" mai ales de fabrici.

Chiar dacă cererea de spaţii industriale a crescut faţă de anul 2009, este încă de­par­te faţă de perioada de boom imobiliar. Pe de altă par­te, există numeroşi jucă­tori care aleg să nu apeleze la stocul deja existent, ci să se facă proprietari şi dezvoltatori ai propriilor spaţii. În ca­zul în care se practică totuşi închirierea, suprafeţele ceru­te sunt tot mai mici. „Su­pra­feţele cerute s-au micşorat din motiv de consolidare, de reducere a spaţiilor existente deja (mai ales dacă facem referinţă la companiile de lo­gistică) de la 10.000-20.000 mp la o medie de 5.000 mp", spune Irina Iliescu, Senior Consultant la Jones Lang La-Salle. Nici contribuţia logisticii nu mai este însă aşa de mare, ca pondere, în acest sec­tor. „Solicitările au venit mai mult pe partea de spaţii de producţie şi distribuţie şi mai puţin de logistică", a­dau­gă Irina Iliescu.

Dacă suprafeţele căutate sunt tot mai mici sau conso­lidate, pe piaţă apar tot mai frecvent spaţii de depozitare care cu ani în urmă aveau altă destinaţie. Este vorba de spaţii mult inferioare calitativ, dar pentru care există cerere din partea micilor comercianţi sau a firmelor mici de distribuţie.

Şi tranzacţiile sunt mult mai reduse faţă de perioada de boom imobiliar. Com­pa­ra­tiv cu anul 2009 însă, în pre­zent se poate vorbi de­spre o oarecare revigorare în acest sens. „Piaţa de închi­rieri de spaţii industriale a crescut în ultimele 12 luni. Cererea a ve-nit în special pentru pro­duc­ţia de componente auto", a decla­rat Marian Orzu, Head of In­dus­trial Department al CBRE.

Retailerii - expansiune fără cerere

Retailul în general a avut în ultima perioadă o expan­siu­ne accelerată, spre deose­bi­re de alte sectoare de afa­ceri. Deschiderea de noi ma­ga­zine a presupus şi nevoia de spaţii de depozitare. Ne-am aştepta să fie în creş­tere ce­rerea de noi spaţii de de­po­zitare din partea acestor ju­cători. Problema este însă că spaţiile au fost pregătite din timp, în vederea extinde­rii. „Cei mai mulţi retaileri şi-au stabilit depozite centr­a­le înainte de anii 2009, aşa că nu au mai generat cerere. În plus, se doreşte ca viteza de circulaţie a stocurilor să fie mai mare, în aşa fel încât să se optimizeze costurile cu de­pozitarea", a declarat Ro­di­ca Tarcavu, Head of Industrial Department la DTZ Echinox. Situaţia este valabilă pentru aproape toţi retailerii mari, cu expertiză în domeniu, dar şi cu flux de vânzări predic­tibil. Pe de altă parte, există şi retaileri mai mici sau alţi jucători care plătesc deseori bani buni pentru un transport rapid, dar care, în ab­sen­ţa unei fluenţe a vân­ză­ri­lor, plătesc chirii cu lunile pentru depozitarea mărfurilor.

Cazurile în care retailerii îşi construiesc acum hale noi sunt rare raportat la întreaga piaţă. Excepţia o constituie aici food-retailerii.

Amintim aici Lidl, care a dezvoltat şi continuă să dezvolte două centre logistice în Bucuresti (25.000 mp) şi Ier­nut, judeţul Mureş (44.000 mp), Kaufland - în Turda sau FM Logistics în Petreşti, judeţul Argeş (18.000 mp), plat­formă care deserveşte clienţi precum Auchan şi Car­refour. „Tot la acest ca­pitol figurează dezvoltarea Geo­dis Calberson, în incinta Prologis Park la km 23 A, cu 17.000 mp, dar şi construcţia centrului de logistică al Del­haize Group (pentru Me­ga Image) în Popeşti Leor­deni, pe circa 25.000 mp, cu ex­tin­dere pånă la 40.000 mp", a­dau­gă Irina Iliescu. Pe lângă acestea poate fi amin­tit şi retail-ul online, pentru spaţii destul de reduse însă. „Exem­plele sunt aici Mini­prix (6.000 mp) şi Emag (8.000 mp). Ma­joritatea acestora pre­feră însă închirierea", a spus Ma­rian Orzu.

Producţia... la hectar

Cele mai multe cereri din ultimele 12 luni au venit din partea utilizatorilor finali, pe partea de producţie. În plus, acestea au şi achi­ziţ­io-nat terenuri pe care au construit sau se pregătesc să construiască hale de depozi­ta­re şi producţie. Putem a­minti aici The Toro Com­pany, Lufkin Industries şi alţi jucători locali - furnizori ai industriei auto, care achi­ziţionează terenuri pentru extinderea spaţiilor de producţie existente. „În ultimele luni, achiziţiile de terenuri au avut ca scop dezvoltarea de fabrici de producţie. Acest lucru a fost motivat de schemele de ajutor de stat oferite de Guvern. O con­di­ţie obligatorie pentru companiile care solicită ajutor de stat este să achiziţioneze în prealabil terenul, în majoritatea cazurilor terenul ne­fiind eligibil pentru ajutoare de stat", a subliniat Marius Scuta, Head of Industrial Agency la Jones Lang La­Salle. Astfel, Toro a cum­pă­rat un teren de 3,5 hectare în Ploieşti, pe care tocmai a fi­nalizat construcţia unei fa­brici de aproximativ 12.500 mp. „Tot aici se încadrează şi o altă companie multi­na­ţio­nală căreia nu-i putem dez­vă­lui încă numele, care a achi­ziţionat un teren de 7 hectare, pe care va construi o fabrică de aproximativ 27.000 mp, tot în Ploieşti", a adăugat Marius Scuta.

Scurt istoric al tranzacţiilor cu spaţii de depozitare

Dacă în 2008 am avut un volum de aproximativ 200.000 mp tranzacţionaţi în Bucureşti şi peste 50.000 mp în restul ţării, piaţa închirierilor spaţiilor de depozitare a înregistrat o scădere faţă de acea perioadă.

Astfel, în cifre aproximative, în 2009 au fost tranzacţionaţi 70.000 mp în Bucureşti şi 30.000 mp în afara Capitalei. O tranzacţie reprezentativă a constituit-o închirierea de către Unilever, companie de producţie şi distribuţie mărfuri generale, în proiectul Ploieşti West Park, a 30.000 mp. Spaţiul este dedicat exclusiv depo­zi­tării, având chiar rol de hub regional.
În 2010 au fost tranzacţionaţi 100.000 mp în Bucureşti şi aproximativ 40.000 mp în alte oraşe. Un deal reprezentativ s-a încheiat la Ti­mi­şoara, unde Valeo, companie franceză din in­dustria componentelor auto, a închiriat în pro­­iectul Timişoara Airport Park (dezvoltat de Invest4See în etape în 2010 şi 2011) un total de peste 30.000 mp. Spaţiul este destinat pro­duc­ţiei şi depozitării.

În 2011 au fost tranzacţionaţi circa 85.000 mp în zona Bucureştiului şi 65.000 mp în afară.
Cererea din domeniul retailului şi a logisticii s-a diminuat treptat în favoarea sectorului producţiei sau distribuţiei de mărfuri. „Piaţa s-a concentrat mai mult în afara Bucureştiului, în oraşe cu industrie dezvoltată semnificativ cum ar fi Ploieşti, Timişoara sau Piteşti", a de­clarat Rodica Tarcavu. Pe de altă parte, cea mai mare tranzacţie din ultimii trei ani din Bu­cu­reşti a fost relocarea operatorului de logistică Geodis în Parcul Logistic Prologis cu suprafaţă de peste 20.000 mp, contract semnat în anul 2010.


Sursa

7 November 2011