Majoritatea cererilor pentru depozite sau pentru spaţiile industriale, actuale sau în construcţie, vin din partea centrelor de producţie.
În ciuda extinderii actuale, marii retaileri şi-au ales depozitele încă din anii trecuţi, iar puţinii care vor altele noi îşi construiesc singuri, de la zero. În privinţa închirierilor, sectorul imobiliar industrial se îngustează atât ca valoare individuală a tranzacţiilor, cât şi ca suprafeţe solicitate. Pe partea de noi construcţii, dinamica acestei pieţe este „asigurată" mai ales de fabrici.
Chiar dacă cererea de spaţii industriale a crescut faţă de anul 2009, este încă departe faţă de perioada de boom imobiliar. Pe de altă parte, există numeroşi jucători care aleg să nu apeleze la stocul deja existent, ci să se facă proprietari şi dezvoltatori ai propriilor spaţii. În cazul în care se practică totuşi închirierea, suprafeţele cerute sunt tot mai mici. „Suprafeţele cerute s-au micşorat din motiv de consolidare, de reducere a spaţiilor existente deja (mai ales dacă facem referinţă la companiile de logistică) de la 10.000-20.000 mp la o medie de 5.000 mp", spune Irina Iliescu, Senior Consultant la Jones Lang La-Salle. Nici contribuţia logisticii nu mai este însă aşa de mare, ca pondere, în acest sector. „Solicitările au venit mai mult pe partea de spaţii de producţie şi distribuţie şi mai puţin de logistică", adaugă Irina Iliescu.
Dacă suprafeţele căutate sunt tot mai mici sau consolidate, pe piaţă apar tot mai frecvent spaţii de depozitare care cu ani în urmă aveau altă destinaţie. Este vorba de spaţii mult inferioare calitativ, dar pentru care există cerere din partea micilor comercianţi sau a firmelor mici de distribuţie.
Şi tranzacţiile sunt mult mai reduse faţă de perioada de boom imobiliar. Comparativ cu anul 2009 însă, în prezent se poate vorbi despre o oarecare revigorare în acest sens. „Piaţa de închirieri de spaţii industriale a crescut în ultimele 12 luni. Cererea a ve-nit în special pentru producţia de componente auto", a declarat Marian Orzu, Head of Industrial Department al CBRE.
Retailerii - expansiune fără cerere
Retailul în general a avut în ultima perioadă o expansiune accelerată, spre deosebire de alte sectoare de afaceri. Deschiderea de noi magazine a presupus şi nevoia de spaţii de depozitare. Ne-am aştepta să fie în creştere cererea de noi spaţii de depozitare din partea acestor jucători. Problema este însă că spaţiile au fost pregătite din timp, în vederea extinderii. „Cei mai mulţi retaileri şi-au stabilit depozite centrale înainte de anii 2009, aşa că nu au mai generat cerere. În plus, se doreşte ca viteza de circulaţie a stocurilor să fie mai mare, în aşa fel încât să se optimizeze costurile cu depozitarea", a declarat Rodica Tarcavu, Head of Industrial Department la DTZ Echinox. Situaţia este valabilă pentru aproape toţi retailerii mari, cu expertiză în domeniu, dar şi cu flux de vânzări predictibil. Pe de altă parte, există şi retaileri mai mici sau alţi jucători care plătesc deseori bani buni pentru un transport rapid, dar care, în absenţa unei fluenţe a vânzărilor, plătesc chirii cu lunile pentru depozitarea mărfurilor.
Cazurile în care retailerii îşi construiesc acum hale noi sunt rare raportat la întreaga piaţă. Excepţia o constituie aici food-retailerii.
Amintim aici Lidl, care a dezvoltat şi continuă să dezvolte două centre logistice în Bucuresti (25.000 mp) şi Iernut, judeţul Mureş (44.000 mp), Kaufland - în Turda sau FM Logistics în Petreşti, judeţul Argeş (18.000 mp), platformă care deserveşte clienţi precum Auchan şi Carrefour. „Tot la acest capitol figurează dezvoltarea Geodis Calberson, în incinta Prologis Park la km 23 A, cu 17.000 mp, dar şi construcţia centrului de logistică al Delhaize Group (pentru Mega Image) în Popeşti Leordeni, pe circa 25.000 mp, cu extindere pånă la 40.000 mp", adaugă Irina Iliescu. Pe lângă acestea poate fi amintit şi retail-ul online, pentru spaţii destul de reduse însă. „Exemplele sunt aici Miniprix (6.000 mp) şi Emag (8.000 mp). Majoritatea acestora preferă însă închirierea", a spus Marian Orzu.
Producţia... la hectar
Cele mai multe cereri din ultimele 12 luni au venit din partea utilizatorilor finali, pe partea de producţie. În plus, acestea au şi achiziţio-nat terenuri pe care au construit sau se pregătesc să construiască hale de depozitare şi producţie. Putem aminti aici The Toro Company, Lufkin Industries şi alţi jucători locali - furnizori ai industriei auto, care achiziţionează terenuri pentru extinderea spaţiilor de producţie existente. „În ultimele luni, achiziţiile de terenuri au avut ca scop dezvoltarea de fabrici de producţie. Acest lucru a fost motivat de schemele de ajutor de stat oferite de Guvern. O condiţie obligatorie pentru companiile care solicită ajutor de stat este să achiziţioneze în prealabil terenul, în majoritatea cazurilor terenul nefiind eligibil pentru ajutoare de stat", a subliniat Marius Scuta, Head of Industrial Agency la Jones Lang LaSalle. Astfel, Toro a cumpărat un teren de 3,5 hectare în Ploieşti, pe care tocmai a finalizat construcţia unei fabrici de aproximativ 12.500 mp. „Tot aici se încadrează şi o altă companie multinaţională căreia nu-i putem dezvălui încă numele, care a achiziţionat un teren de 7 hectare, pe care va construi o fabrică de aproximativ 27.000 mp, tot în Ploieşti", a adăugat Marius Scuta.
Scurt istoric al tranzacţiilor cu spaţii de depozitare
Dacă în 2008 am avut un volum de aproximativ 200.000 mp tranzacţionaţi în Bucureşti şi peste 50.000 mp în restul ţării, piaţa închirierilor spaţiilor de depozitare a înregistrat o scădere faţă de acea perioadă.
Astfel, în cifre aproximative, în 2009 au fost tranzacţionaţi 70.000 mp în Bucureşti şi 30.000 mp în afara Capitalei. O tranzacţie reprezentativă a constituit-o închirierea de către Unilever,
companie de producţie şi distribuţie mărfuri generale, în proiectul Ploieşti West Park, a 30.000 mp. Spaţiul este dedicat exclusiv depozitării, având chiar rol de hub regional.
În 2010 au fost tranzacţionaţi 100.000 mp în Bucureşti şi aproximativ 40.000 mp în alte oraşe. Un deal reprezentativ s-a încheiat la Timişoara, unde Valeo, companie franceză din industria
componentelor auto, a închiriat în proiectul Timişoara Airport Park (dezvoltat de Invest4See în etape în 2010 şi 2011) un total de peste 30.000 mp. Spaţiul este destinat producţiei şi
depozitării.
În 2011 au fost tranzacţionaţi circa 85.000 mp în zona Bucureştiului şi 65.000 mp în afară.
Cererea din domeniul retailului şi a logisticii s-a diminuat treptat în favoarea sectorului producţiei sau distribuţiei de mărfuri. „Piaţa s-a concentrat mai mult în afara Bucureştiului, în
oraşe cu industrie dezvoltată semnificativ cum ar fi Ploieşti, Timişoara sau Piteşti", a declarat Rodica Tarcavu. Pe de altă parte, cea mai mare tranzacţie din ultimii trei ani din Bucureşti
a fost relocarea operatorului de logistică Geodis în Parcul Logistic Prologis cu suprafaţă de peste 20.000 mp, contract semnat în anul 2010.
7 November 2011