Dependenţa de profit ţine în sevraj piaţa imobiliară

Analistii spun că e de preferat limitarea pierderilor decât fixarea obsesivă pe profit

Nu există motive serioase de a corela cresterea sau scăderea preţurilor de pe un anumit sector cu dinamica economiei în general. Interesele investitorilor pot fi focalizate, pentru perioade de timp determinate, mai ales pe anumite sectoare, în dauna altora.

 În prezent însă, la actualele preţuri, achiziţionarea unui apartament depinde în general de obţinerea unui credit. Creditarea în actuala situaţie economică e greoaie, asa încât asocierea actualului blocaj din real estate cu starea economiei pare normală.

Există mai multe categorii de dezvoltatori imobiliari si criterii de clasificare diversificate. Interesantă este acum strategia marilor dezvoltatori imobiliari, care au făcut investiţii de ani buni si au avut suficient timp pentru a realiza profituri consistente si a se extinde. În ceea ce priveste oferta, acestia sunt cei care hotărăsc mersul pieţei. În privinţa cererii, piaţa poate fi influenţată de investitorii cu lichidităţi, despre care nu se stie nici câţi sunt, nici ce sume sunt dispusi să cheltuiască pentru achiziţii.

În această perioadă vând fie cei care sunt „strânsi cu usa" de finanţatori, fie cei care pariază pe o scădere a pieţei si pe menţinerea unor preţuri stabile, dar mai mici, pentru o perioadă mai lungă. Viitorul pieţei imobiliare va fi hotărât însă de decizia marilor dezvoltatori de a vinde la preţuri mult mai mici decât în prezent. Or, marii dezvoltatori îsi permit încă să nu vândă astfel, pentru că se bazează pe profiturile din trecut si pentru că pariază pe cererea mare ca volum.

Dezvoltatorii, blocaţi psihic pe profit

Povestea dezvoltatorilor obisnuiţi cu profiturile astronomice de până acum un an e cunoscută. „Nu poţi trece imediat de la o afacere cu adaos de 50-100% la una de 10-20% si cu atât mai puţin la minusuri. Chiar si în cazul înregistrării unei pierderi la ultimul ansamblu sau bloc construit, tot au resurse financiare serioase. Mă refer la dezvoltatori de tradiţie, si nu la cei care sunt la prima încercare", spune George Ivan, Senior Consultant în cadrul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox.

A rămâne însă blocat pe condiţiile din trecut nu are nicio legătură cu realităţile economice. „În condiţiile actuale de piaţă, când lipsa lichidităţilor îsi spune cuvântul, aceste proiecte trebuie să devină ceva mai realiste în termeni de profitabilitate", crede Dan Ionascu, director al Departamentului de Evaluare Cushman & Wakefield. Există multe situaţii în care e de preferat limitarea pierderilor decât fixarea obsesivă pe profit. „Marja de profit în imobiliare pe parcursul anilor trecuţi a provocat o dependenţă de afacerile cu adaos generos. De aceea dezvoltatorii nu-si permit să modifice preţurile", a declarat consultantul de la DTZ Echinox. „Anul 2008 a fost cea mai potrivită perioadă pentru a face promoţii; clienţii veneau după un an de frenezie a ofertelor si erau obisnuiţi cu preţuri mari. Din păcate pentru mulţi dintre ei, nu au făcut acest lucru. Acum este prea târziu, pentru că 2009 este anul în care trebuie să se gândească mai degrabă la ceea ce se mai poate recupera din investiţia făcută. În cazuri fericite poate exista si un mic profit", a adăugat George Ivan.

Există si dezvoltatori care pariază pe o revenire a preţurilor aproape de nivelul verii anului trecut, într-o perioadă nedefinită de timp. Acestia sunt însă marii investitori care îsi permit să astepte, pentru că nu sunt supusi presiunilor si au avut profituri mari în anii trecuţi. Dar nu sunt mulţi în această situaţie. Unii sunt constrânsi să vândă. „Cine poate să amâne vânzarea în această perioadă, ar fi mai bine să o facă. E foarte rău de cei care sunt nevoiţi să vândă acum", a declarat Gabriel Zamfir, presedinte al filialei Bucuresti a Uniunii Naţionale Imobiliare.

Unde e fundul sacului?

În condiţiile actuale, se poate vorbi mai degrabă de un prag de acceptare al pieţei decât de un preţ psihologic. Barometrul pieţei imobiliare este dat acum de fenomenul somajului. „Cu cât acesta este mai ridicat, cu atât piaţa imobiliară, din punct de vedere investiţional, are de suferit", consideră Ionascu.
Tehnic vorbind, piaţa trebuie să ajungă la un nivel de acceptare si absorbţie în concordanţă cu puterea de cumpărare. „La acest moment se va ajunge într-o perioadă de câţiva ani, timp în care piaţa va deveni tot mai matură si mai constientă de ceea ce reprezintă investiţiile imobiliare", a adăugat Dan Ionascu.

În general, momentul oportun pentru achiziţia unei proprietăţi imobiliare este atunci când aceasta poate fi cumpărată cu banii pe care clientul deja îi are. Dar sunt puţini cei care pot face achiziţia „cu banii jos". Care este nivelul de preţ la care cumpărătorii vor reacţiona pozitiv? „În niciun caz cel practicat acum", susţine George Ivan. „Sunt si experţi care pretind că am ajuns în partea de jos a graficului scăderii preţurilor. „Nu se stie pe ce fel de grafic al preţurilor ne situăm. Dacă e în V, am atins deja pragul de jos al scăderilor", a declarat Gabriel Zamfir.

Pe de altă parte, dezvoltările imobiliare nu se fac de pe o zi pe alta. Mai precis, dacă un proiect imobiliar este oprit, chiar dacă se deblochează creditarea, acel proiect va fi reluat abia după un timp, sau eventual va rămâne „în amorţire". „Când piaţa s-a blocat, cererea a fost mai mare decât oferta, nu a fost un echilibru, nici măcar aproximativ. Cam asa o să fie si când o să se reia", a amintit presedintele pe Bucuresti al Uniunii Naţionale Imobiliare.

Disponibilizările si preţurile rezidenţiale

În viitorul apropiat vor exista destule oferte de vânzare a apartamentelor sau proprietăţilor imobiliare deţinute de cei care si-au pierdut locul de muncă. Până acum doi ani, când erau concediaţi, acestia migrau în sectorul construcţiilor sau plecau să lucreze în străinătate. Acum nu mai au unde pleca, iar numărul celor aflaţi în dificultate creste.  
Totusi, interesul instituţiilor finanţatoare nu este de a vinde proprietăţile clienţilor aflaţi în incapacitate de plată, ci de a fructifica resursele financiare deţinute. Când creanţa nu poate fi recuperată altfel, imobilele sunt scoase la vânzare. Aceste proprietăţi „executate" de finanţatori vor face concurenţă directă celor aflate pe piaţă la vânzare, ceea ce va constitui un element de presiune pentru scăderea preţurilor.