De unde atâţia bani?

Turnura violentă pe care piaţa imobiliară din România a luat-o în cursul anului 2008 i-a luat prin surprindere atât pe reprezentanţii sectorului de profil, cât şi pe majoritatea populaţiei, care în anii umflării bulei speculative din real estate s-a obişnuit cu noile preţuri inflamate ale terenurilor şi locuinţelor.

Blocajul cvasi-total al pieţei din vară s-a datorat, în primul rând, refuzului vânzătorilor de a-şi limita pretenţiile în condiţiile unei epuizări evidente a cererii solvabile pe respectivele paliere de cotare. Chiar şi acum, la mai bine de trei luni de la conştientizarea la nivelul opiniei publice a crizei în care se află sectorul de real estate, proprietarii încă ezită să îşi adecveze comportamentul în acord cu noul context de piaţă. În consecinţă, preţurile la strigare, deşi drastic reduse comparativ cu cele practicate în vârful curbei speculative, sunt încă departe de a putea corespunde capacităţii reale de plată a potenţialilor clienţi.

Distorsionată de expansiunea nemaiîntâlnită a creditului din anii trecuţi, de optimismul iraţional legat de integrarea României în UE, precum şi de importarea psihologiei de bubble din ţări în care astfel de baloane de săpun rezidenţiale s-au dezvoltat recent, piaţa imobiliară locală se află, încă, într-un punct de negare. Practic, proprietarii, reprezentanţii industriei de profil, dar chiar şi unii potenţiali cumpărători încă iau ca referinţă preţurile exorbitante din anii trecuţi ca reprezentând „normalitatea". Este şi motivul pentru care preţurile încă nu coboară suficient pentru a întâlni cererea solvabilă. Anunţurile postate de vânzători se află încă mult deasupra posibilităţilor reale ale românilor cu venituri medii, acestea neavând nicio legătură cu datele fundamentale ale economiei româneşti. În încercarea de a demonstra acest aspect, redacţia Curierului Naţional a încercat o estimare a volumului total al ofertei actuale din piaţă spre a se vedea cât de (ne)realiste sunt pretenţiile vânzătorilor.

Chiar şi în a doua parte a anului 2008, când criza din piaţa imobiliară a devenit evidentă şi a devenit cât se poate de clar că, în condiţiile închiderii robinetului creditării cererea solvabilă se apropie de zero, atât proprietarii, cât şi developerii au operat reduceri scăzute ale preţului de strigare. Prin urmare, exprimat în euro, volumul total al ofertei este uriaş, imposibil de absorbit de potenţialii cumpărători. În anii escaladării acestui extraordinar bubble, argumentul adus de reprezentanţii sectorului de real estate în favoarea preţurilor practicate era acela al raportului dintre cerere şi ofertă.

Astăzi, descoperim că numărul cumpărătorilor cu disponibilităţi este foarte limitat, în timp ce oferta este una considerabilă în contextul în care cei care au achiziţionat proprietăţi în scopuri speculative în anii trecuţi se află acum la vânzare. Mai mult de atât, la cotaţiile actuale, sumele totale, echivalente în miliarde şi miliarde de euro, nu îşi au contrapartea la cumpărare. Analizând veniturile românilor, economiile populaţiei, percum şi potenţialul real al economiei locale putem estima că cei care doresc să îşi vândă acum deţinerile imobiliare, fie nu vor reuşi să o facă în următorii ani, fie vor trebui să îşi ajusteze drastic pretenţiile.

 Piaţa din provincie - alte oferte, alte miliarde 

Există ofertă, doar că nu avem cumpărători", a precizat pentru Curierul Naţional Dan Ştefan, manager la agenţia imobiliară Century 21 Casa de Vis din Focşani. Un răspuns similar l-am primit şi de la Ovidiu Bodea, reprezentant al companiei Real Investments din Arad: „90% dintre anunţurile imobiliare ale proprietarilor şi agenţiilor sunt lansate exclusiv în ziarele locale. Oamenii sunt interesaţi de cumpărătorii care sunt din zonă şi de aceea nu au de ce să se orienteze spre media centrală." Este foarte greu de realizat o cuantificare a proprietăţilor scoase la vânzare şi ale căror anunţuri se află doar la nivelul ziarelor locale, dar extrapolând cu monitorizările din Bucureşti şi gândindu-ne la terenurile dampate în piaţă este cu siguranţă, de asemenea, de ordinul miliardelor de euro. 

Hectare întregi în aşteptarea miliardelor 

Cel mai greu de măsurat este, evident, piaţa terenurilor, extrem de volatilă, cu un istoric foarte limitat şi cel mai puţin transparentă. Aici evaluările sunt dificile, iar elementele de referinţă şubrede. Pădurile de bannere cu anunţuri de terenuri scoase la vânzare la marginea drumurilor naţionale reprezintă o realitate care te frapează. Este o piaţă infinită care, în contextul dispariţiei cererii speculative şi al aşteptărilor negative legate de mersul investiţiilor, păstrează cel mai ridicat potenţial pentru un colaps. Cu toate acestea, pretenţiile vânzătorilor se menţin ridicate, iar sumele necesare pentru achiziţionarea acestora se ridică la miliarde de euro.

 „Oferta de terenuri este mai generoasă, atât ca număr, cât şi ca preţuri", ne-a declarat recent Dragoş Dragoteanu, preşedinte la Euroest Invest. Acesta a subliniat că încă există solicitări de cumpărare, numai că acum doar una din zece se mai concretizează printr-un contract faţă de trei din zece. Faptul este explicabil printr-un decalaj între cererile vânzătorilor şi cât sunt dispuşi să ofere solicitanţii. Interesant este faptul că Euroest, cel mai mare intermediar de tranzacţii cu terenuri, îşi estimează portofoliul ofertelor din Bucureşti, Ilfov, Constanţa şi Valea Prahovei la 1,5 miliarde euro. Această cifră ne poate, de asemenea, servi drept referinţă în ceea ce priveşte totalul ofertei la nivel naţional. 

Piaţa apartamentelor noi - presiune suplimentară din partea vânzătorilor 

Potrivit reprezentanţilor companiilor de real estate, developerii ar fi urmat să predea, în ultima parte a anului trecut, încă 3.000 de locuinţe noi, iar pentru 2009 această cifră este estimată la încă 7.000 de unităţi locative. Deşi nu este clar, aşa cum subliniază şi analiştii citaţi, că termenele de predare vor fi respectate în totalitate, dar este cert că pentru următorul an ne putem aştepta la circa 8.000 de locuinţe noi în piaţă. La o medie cu puţin peste 100 mp şi la un preţ mediu de 1.200-1.500 lei/mp, cât reprezintă pretenţiile actuale ale developerilor ajungem iarăşi să depăşim un echivalent de un miliard de euro. Fiindcă vorbim de apartamentele noi, am putea adăuga presiunea suplimentară la vânzare ce ar putea rezulta din intenţia unor fonduri de investiţii de a-şi lichidiza deţinerile de pe piaţa imobiliară românească. Achiziţionate speculativ în anii din urmă, aceste apartamente ar putea fi aruncate în piaţă de respectivii jucători, puşi în faţa perspectivei unui exit forţat datorat nevoii de lichidităţi. 

Miliardele aşteptate de proprietari nu există în România

În noul context al crizei structurale de lichiditate la nivel mondial este evident că miliardele solicitate de vânzători nu există şi nu se află în niciun caz la dispoziţia potenţialilor clienţi. Frânarea creditării, departe de a fi consecinţa unor norme impuse de BNR, este o reflectare a prudenţialităţii sporite a instituţiilor bancare care doresc să îşi limiteze pe cât posibil expunerile în faţa picajului aşteptat pe piaţa imobiliară. Reluarea creditării nu se va putea face decât în limitele unui plafon al îndatorării care va presupune accesul la sume mai mici. Doar vânzătorii care îşi vor reduce drastic pretenţiile îşi vor găsi clienţi din rândul celor dispuşi să contracteze un credit ipotecar. Dacă mirajul reluării creditării nu reprezintă un argument solid pentru o aşteptată relansare a pieţei imobiliare, nici cumpărătorii cu cash nu se califică pentru achiziţiile la actualele niveluri inflamate ale pieţei imobiliare.

Apariţia acelor „distress funds" este cu totul iluzorie, întrucât ieşirile de capital speculativ de pe activele imobiliare reprezintă o realitate la nivel mondial. De asemenea, românii cu venitul mediu nu pot reprezenta un target decât în condiţiile unor reduceri dramatice ale preţurilor. Pur şi simplu, miliardele solicitate de vânzători pentru proprietăţile lor nepreţuite nu îşi au echivalentul în economia locală.„Este evident că în momentul de faţă aceşti bani nu există, iar presiunea la vânzare dublată de absenţa cumpărătorilor va trage în jos preţurile ce vor suferi corecţii de 30-50% în cazul apartamentelor vechi şi de 15-20% pe segmentul apartamentelor noi. Va fi o revenire la normalitate", a declarat pentru Curierul Naţional Dragoş Cabat, preşedinte al Asociaţiei Analiştilor Financiari din România (CFA România).

Potrivit datelor publicate de Banca Naţională a României, la sfârşitul lui noiembrie 2008, depozitele populaţiei (la termen şi la vedere) se cifrau la 50 miliarde lei în moneda naţională şi 49 miliarde lei în cazul celor în valută. La un curs de 3,8 lei pentru un euro, acestea puteau fi estimate la circa 25 miliarde euro. Nu este nici pe departe o sumă care să corespundă pretenţiilor vânzătorilor din piaţa imobiliară. Asta cu atât mai mult cu cât în luna septembrie 2008, când s-a pus problema majorării limitei de garantare a depozitelor populaţiei, s-a reliefat o discrepanţă socială majoră, peste 99,2% din gospodării având depuneri mai mici de 20.000 de euro.

Prin urmare, sumele economisite de populaţie nu pot fi contraparte în tranzacţii imobiliare decât în condiţiile unor ajustări substanţiale ale preţurilor practicate în piaţa rezidenţială.Potenţialul limitat al populaţiei medii este evidenţiat şi de salariul mediu net publicat de Ministerul Muncii pentru octombrie 2008. Acesta se situa la 1.327 lei, care echivalat la valoarea de astăzi a monedei europene în raport cu leul este de doar 315 euro. Marja de economisire rămâne mică în actualul context, cu atât mai mult cu cât o mare parte dintre aceşti salariaţi deja au contractate credite. Potrivit unuio studiu realizat recent de site-ul yourjob.ro şi preluat de presa centrală, 92% dintre salariaţi aveau deja rate la un împrumut bancar. Prin absurd, adunate, la actualul curs euro/leu, de 4,2, suma totală a veniturilor salariale ale românilor într-un an se ridică la 18 miliarde euro, deci nu ar putea veni în întâmpinarea ofertei din imobiliarul autohton.