De ce nu primesc dezvoltatorii credite?

Sub 10% dintre dezvoltatorii imobiliari care au solicitat un credit au primit finanţare în primul semestru al anului. Acest lucru relevă încă o dată precauţia băncilor în acordarea împrumuturilor.

Potrivit unui studiu Colliers, deşi mai bine de 50 de dezvoltatori au avut nevoie de un împrumut.

Motivele principale pentru care nu s-au calificat au fost atât condiţiile restrictive impuse de către bănci, cât şi aşteptările dezvoltatorilor de a beneficia de condiţii similare celor din anii precedenţi crizei.

"Printre cerinţele băncilor s-au regăsit existenţa unei contribuţii proprii a dezvoltatorului între 50% şi 80% din valoarea totală a costurilor de construcţie, dar şi asigurarea unui procent de pre-închirieri de 70-80%.

Unele bănci preferă ca acest procent al pre-închirierilor să fie raportat la valoarea generată de eventualele chirii, şi nu doar la suprafaţa efectiv precontractată.

Cu toate acestea, acolo unde există dezvoltări imobiliare în condiţii favorabile, pot fi parţial negociate, în special în provincie, unde încă există cerere pentru clădiri de birouri sau sunt în curs proiecte ale companiilor cu experienţa în această piaţă, care beneficiază de susţinere financiară", reiese din raportul Colliers.

Pe de altă parte, riscul pieţei este reflectat şi în marjele dobânzilor, între 4% şi 6% peste Euribor, mult mai mari decât cele înregistrate înainte de criza financiară când acestea variau între 1% şi 2%. Faptul că apele sunt încă tulburi reiese şi din orientarea băncilor către proiecte imobiliare de mici dimensiuni ale căror bugete de dezvoltare între 3 şi 10 milioane Euro.

"În urma studiului efectuat, deşi estimam o creştere a interesului pentru finanţări de spaţii comerciale de tip Food, Do It Yourself, Discount, s-a remarcat în mod surprinzător faptul că băncile au avut preferinţe uniforme pentru proiecte cu destinaţii diferite, respectiv clădiri de birouri, dezvoltări comerciale, hoteluri cât şi clădiri rezidenţiale", se mai arată în studiu.

S-a observat, totodată că un număr mai mare de solicitări de refinanţare pentru proiectele aflate în dificultate, posibila cerere fiind aşteptată mai ales din partea acelor proiecte în care deja există o finanţare pentru terenurile aferente.

"Totuşi, având în vedere numărul mare de proiecte care ar putea să îndeplinească condiţiile solicitate de către băncile finanţatoare, cât şi posibilitatea ca entităţile bancare să accepte şi să se adapteze condiţiilor pieţei, credem că este posibil ca piaţa să înregistreze o schimbare pozitivă începând cu 2011", sunt de părere analiştii Colliers.

Pe lângă condiţiile stricte de finanţare, piaţa construcţiilor se confruntă cu provocări noi. Unul dintre cele mai importante aspecte pe care un dezvoltator trebuie să le ia în considerare este optimizarea costurilor de construcţie astfel încât proiectul imobiliar să-şi menţină profitabilitatea pe o piaţă unde cererea este scăzută.