De ce cresc preţurile locuinţelor?

Preturile din piata imobiliara autohtona, inregistreaza cresteri anuale de minimum 10%, determinate de o serie de factori prezenti in piata. O casa cumparata in urma cu un an va avea un pret de vanzare mult mai mare anul urmator, indiferent daca vorbim despre locuintele construite in urma cu 50 de ani sau despre cele noi. Totusi, ce determina aceste scumpiri repetate? 

Lipsa fortei de munca calificate si migrarea acesteia spre alte piete 

Incepand cu anii '90 numarul constructorilor din Romania a scazut la o treime si o mare parte din muncitori au ales sa migreze in strainatate, consecinta fiind scumpirea mainii de lucru din tara. “Scumpirea locuintelor ca rezultat al migratiei fortei de munca spre alte tari europene unde muncitorii calificati sunt mai bine remunerati e un fenomen la care asistam de mai bine de 5 ani. In aceasta situatie, una dintre masurile care se pot lua pentru a-i motiva pe muncitori sa ramana in tara sa lucreze, este aceea a majorarii salariilor. In mod firesc, constructorul va incerca sa-si amortizeze investitia in forta de munca prin scumpirea metrului patrat construit atunci cand ofera spre vanzare proiectul sau finalizat. Statisticile arata ca 15% din valoarea unui proiect imobiliar este forta de munca”, spune Monica Marin, Partner Manager la compania imobiliara EuroMetropola. 

Cresterea salariilor minime in constructii 

Statul a incercat sa stopeze migratia fortei de munca prin marirea cu 23%, de la 1 ianuarie 2007, a salariilor minime pentru muncitorii calificati, ceea ce a sporit atractivitatea lucrului in tara. Pe de alta parte, patronatele si sindicatele din constructii au convenit, prin acordul social sectorial, cresterea  salariului minim brut al muncitorilor necalificati de la 440 lei la 500 de lei la sfarsitul acestui an, urmand ca in 2008 sa atinga  valoarea de 700 lei iar in 2009 la 900 de lei. Acordul a fost incheiat la sfarsitul lunii decembrie a anului trecut de Asociatia Romana a Antreprenorilor de Constructii (ARACO), Federatia Generala a Sindicatelor Familia si Federatia Nationala a Sindicatelor din Constructii-Montaj Anghel Saligny. Exista insa o discrepanta: salariul minim brut de referinta stabilit de Guvern pentru 2007 este de 390 de lei, in timp ce salariul stabilit de partenerii sociali din constructii este de 440 de lei.

Incoerenta in privinta valorii salariilor a creat confruntari de opinii si a sporit neclaritatile din domeniul imobiliar si s-a ajuns la o divergenta de opinii care au ca rezultat amanarea unei decizii care influenteaza direct costul locuintelor. Chiar daca se vor mari, salariile raman sub nivelul celor din alte state ale Uniunii Europene. In prezent, muncitorii calificati si necalificati au salarii nete lunare de circa 190 de euro - in Estonia, 250 euro- in Ungaria, 500 de euro- Croatia si Slovenia, 800-900 euro- Grecia si Spania si 1800 de euro in Italia, potrivit datelor ARACO.   

Preturile materialelor de constructii  

Materialele si utilajele folosite in constructii sunt din ce in mai scumpe. In plus, constructiile noi trebuie sa respecte normele europene, care cuprind  sase cerinte esentiale: rezistenta si stabilitatea constructiei, siguranta in exploatare, siguranta la foc; igiena, sanatatea oamenilor, refacerea si protectia mediului inconjurator, izolatia termica si hidrofuga, economia energiei si retinerea caldurii, si protectia impotriva zgomotelor. Respectarea acestor norme presupune costuri suplimentare si duce implicit la ridicarea preturilor locuintelor noi. 

Lipsa apartamentelor libere si a terenurilor de constructii 

Fiindca exista o mare lipsa de terenurilor pe care sa  se construiasca iar apartamentele libere sunt inexistente, apar doua situatii: preturile chiriilor explodeaza si creste presiunea asupra pretului pentru apartamentele noi. Simona Costache, director  la Perfect Casa crede ca “o alta cauza a scumpirii apartamentelor, mai ales cele din zonele rezidentiale de lux, este lipsa terenurilor pe care sa se poata ridica noi imobile. Putem lua ca exemplu zona rezidentiala din nordul capitalei (Soseaua Nordului - langa Parcu Herastrau) unde s-a construit foarte mult in ultimii ani si nu a mai ramas nimic liber. Acum cativa ani puteai achizitiona un apartament in zona cu preturi incepand de la 800 Euro/mp, iar acum gasim acelasi tip de apartamente cu 4000 Euro/mp. De cateva ori chiar am intalnit cazuri in care, in urma negocierilor pretul sa creasca! Se ajunge la un fel de licitatie in care sunt mai multi cumparatori interesati de acelasi apartament si astfel pretul creste.”In cazul locuintelor construite in anii 50-60, acestea nu mai prezinta siguranta si nici nu respecta standardele de constructie imbunatatite fiindca si-au depasit perioada de utilizare.

De accea, “Preturile la blocurile vechi din perioada a50 – a60 ar trebui sa scada si nu sa creasca, pentru ca durata normata de viata a acestora este de 50 de ani.” , apreciaza George Dimitriu,  Directorul General Adjunct de la PYF Imobiliare. Insa, pe piata lucrurile stau exact invers si  pretul de vanzare al unei locuinte vechi ajunge deseori sa fie egal cu cel al uneia nou-construite.  

Impozitele  pe tranzactiile imobiliare 

Impozitele pe tranzactiile imobiliare efectuate de persoanele juridice au fost majorate in 2005. Procentul de impozitare a veniturilor din tranzactiile imobiliare este de 16% si se aplica asupra: constructiilor de orice fel si terenului aferent acestora (instrainate pe o perioada de maximum 3 ani inclusiv, de la data dobandirii) si asupra veniturilor obtinute in urma transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor fara constructii, indiferent de tipul terenului, dobandite dupa data de 1 ianuarie 1990. Suma impozitata este diferenta favorabila dintre pretul de vanzare al proprietatii imobiliare, terenului si/sau constructiei respective si valoarea de baza a acestora. Cei care calculeaza si vireaza la bugetele locale impozitul pe veniturile rezultate in urma tranzactiilor imobiliare sunt notarii publici, asftel impiedicandu-se evaziunea fiscala.Din cauza perceperii acestui tip de impozit, pretul de vanzare este mult mai mare decat cel de constructie fiindca vanzatorii vor sa-si acopere cheltuielile si sa-si asigure un profit mai mare, in unele cazuri suprapretul atingand chiar  procentul de 100%. 

Puterea de cumparare mica 

Nu trebuie neglijata puterea de cumparare a romanilor, care a obtinut punctajul 204, cel mai mic din Uniunea Europeana, chiar si in urma Bulgariei. Desi vecinii nostri au salariul minim cel mai mic din spatiul politic european, puterea lor de cumparare este superioara Romaniei.  Pe langa aceast fapt, romanii sunt pe locul al doilea  in privinta celor mai mici salarii minime din UE. Iata de ce exista o cerere mai mica pentru imobililele nou-construite.  

Atestarea agentilor imobiliari  

In Romania nu exista o legislatie si nici o autoritate care sa supravegheze piata imobiliara, insa situatia se va schimba. In prezent, Comisia Europeana si Confédération Européenne de l’Immobilier, organizatie care reuneste agentii imobiliare din tarile UE, lucreaza la un standard european pentru practicarea meseriei de agent imobiliar. “Pentru obtinerea atestatului va fi necesara absolvirea unor cursuri de calificare ce vor cuprinde, pe langa altele, informatii din legislatie, constructii iar dupa asimilarea lor, agentii vor aplica abordari noi in activitatea lor”, a declarat Ion Radu Zilisteanu, purtator de cuvant al Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).

Prin acest proiect legislativ, se vor stabili conditiile pe care vor trebui sa le indeplineasca agentiile imobiliare si agentii, avantajul principal fiind acela ca agentii atestati vor putea  profesa in orice tara UE. “Standardul va fi aplicat  in maximum un an si jumatate iar agentii neprofesionisti vor fi scosi de pe piata, astfel ca va creste calitatea serviciilor pe acest segment, mai ales ca, cel putin teoretic, atestatul va putea fi retras”, precizeaza Zilisteanu. 

Profesionalizarea agentilor imobiliari va duce la cresterea costurilor agentiilor imobiliare, aspect care se va reflecta si in pretul final de vanzare al imobilelor. Zilisteanu ne spune: “Dupa implementarea Standardului,  aproximativ 60% dintre actualii agenti vor disparea de pe piata. In Romania sunt 10.000 de agentii imobiliare, dintre care 2.000 in Bucuresti.”