În următorii ani, încă cinci milioane de proprietari vor fi daţi afară din case. 40% dintre familiile din SUA deja nu îşi mai plătesc ipotecile. Instituţiile financiare au recrutat frizeri pentru a face faţă avalanşei de documente.
Reprezentanţii sectorului imobiliar încearcă să ne convingă că piaţa se va revigora în
curând, iar scăderile de preţuri sunt aproape de final. Speranţele acestora se leagă de o revigorare a pieţelor mature şi în special a celei americane. Sectorul de real estate din SUA este însă
departe de a-şi fi consumat criza. Un studiu recent comun al Barclays Capital, Moody's şi Fannie Mae susţine o continuare a trendului descendent al cotaţiilor din real estate pentru încă trei
ani. Cel mai mare risc se menţine pe segmentul rezidenţial şi este reprezentat de numărul mare al locuinţelor executate silit care urmează să intre în piaţă, spune un raport publicat la
începutul lunii de Bank of America Merrill Lynch.
Potrivit RealtyTrac, în luna septembrie au fost completate 347.200 de dosare de executare silită, un nou maxim al ultimelor cinci luni. De asemenea, ultima fază a acestui proces, cea a intrării în posesia băncilor a imobilelor aflate sub incidenţa creditelor neperformante, a depăşit pentru prima dată cifra de 100.000 de case lunar, respectiv 102.134. Numărul locuinţelor care vor fi executate silit în SUA în următorii ani este estimat la cinci milioane, vânzarea acestora urmând să deţină ponderea la începutul decadei următoare. Deja, în trimestrul II din 2010, 24% din totalul tranzacţiilor au avut ca obiect imobile intrate în posesia băncilor. Acestea vor trebui să aducă proprietăţile în piaţă, ceea ce va pune presiune şi mai mare pe cotaţii. Luna iulie a adus cel mai ridicat nivel al reducerilor de preţ, echivalent cu 29 miliarde USD, informează un studiu al companiei imobiliare Trulia. Chiar şi aşa, Barry Ritholtz, fondator şi administrator al publicaţiei online The Big Picture, spune că locuinţele sunt cu cel puţin 15% supraevaluate comparativ cu veniturile medii, randamentul chiriilor şi ponderea activelor imobiliare raportată la produsul intern brut.
Familia Earl din Simi Valley (California), cu nouă copii, a devenit celebră la nivel naţional. Povestea acesteia, relatată iniţial la postul local de televiziune KABC, a fost preluată de întreaga presă americană. După ce a fost evacuată într-un week-end, iar banca a înlocuit yala, la începutul săptămânii, familia Earl a spart încuietoarea şi au reintrat în locuinţa pentru care nu mai plăteau ipotecă de mai bine de un an. Motivul? Instituţia financiară care îi executase silit nu a putut face dovada că este proprietara ipotecii. Securitizarea şi ambalarea creditelor ipotecare americane şi apoi revânzarea respectivelor produse structurate în piaţa secundară a creat un haos generalizat în întreaga piaţă. Practic, băncile au dificultăţi în a se pune de acord cine este adevăratul proprietar al ipotecilor. JM Morgan a anunţat, de altfel, la sfârşitul lunii trecute că va reexamina toate documentele de demarare a procedurilor de executare silită care, în număr foarte mare, au fost semnate fără a fi citite sau au fost completate de personal necalificat. Ulterior, Bank of America a anunţat că se va angaja într-un proces similar.
Fenomenul de mai sus este un rezultat firesc al faptului că băncile au să facă faţă unei avalanşe de documente care sunt necesare pentru executările silite. În consecinţă, situaţia din perioada umflării bulei speculative, când industria de real estate a recrutat personal nepregătit, se regăseşte în oglindă în momentul de faţă. Acum aceleaşi proprietăţi sunt executate, iar pentru acest scop bănci cu nume precum JM Morgan, Bank of America sau Goldman Sachs au angajat frizeri, manipulatori de la hypermarket-uri şi muncitori de la liniile de asamblare, care au primit peste noapte calitatea de "foreclosure expert", scrie Associated Press, citată de site-ul Zero Hedge. Ceea ce trage în jos piaţa imobiliară este în primul rând faptul că nu se mai achită ratele, a declarat pentru CNBC Alex Charfen, CEO la Distressed Property Institute, adăugând că 40% dintre familiile americane nu îşi plătesc ipotecile.
Băncile vor aduna în seifuri oraşe întregi
În aceste condiţii, dinamica executărilor silite se menţine la niveluri alarmante. Astfel, luna trecută, conform site-ului RealtyTrac, procedurile au fost lansate pentru 347.200 de locuinţe, cel mai ridicat nivel din primăvara acestui an încoace, cu 3% mai mult decât în august şi cu 1% faţă de septembrie 2009. Ultimul stadiu al acestui proces, cel al intrării în posesia creditorului, a depăşit pentru prima dată 100.000 de locuinţe, respectiv 102.134 case. Numărul notificărilor s-a redus la 269.647, faţă de 342.000 în septembrie 2009. Cele mai multe executări silite s-au realizat în statele Nevada, Arizona, Florida, California şi Utah, care numără mai mult de o treime din suma totală la nivel federal. În Nevada, una din 29 de proprietăţi este sub incidenţa falimentului, iar în Arizona 67% din totalul vânzărilor din august au avut ca obiect un imobil aflat în posesia băncilor. În trimestrul II, proporţia era 24% pentru SUA, respectiv 248.000 de case.
Cifrele ar putea fi chiar mai dramatice, dacă băncile nu ar tărăgăna procedurile. Barry Ritholtz, fondator şi administrator al site-ului The Big Picture, spune că nu avem doar "default-uri strategice", ale persoanelor care părăsesc locuinţele voluntar, deşi îşi permit să achite ratele, dar şi "executări silite strategice", în care instituţiile financiare refuză să îşi execute clienţii insolvabili pentru a nu scoate la iveală pierderile din propriile lor bilanţuri. Într-o intervenţie la CNBC, acesta a spus că suntem abia la începutul procesului, iar încă cinci milioane de familii urmează să fie date afară din case în următorii ani.
Dr. Irwin Steltzer, director la Hudson Institute, susţine că se schimbă o paradigmă în care americanii credeau că locuinţa reprezintă pensia lor şi îşi construiau equity în imobiliare, sperând în aprecierea preţurilor. Situaţia s-a schimbat radical acum, când americanii nu mai pot ieşi din creditele cu dobândă ajustabilă încheiate la începutul acestei decade, afirmă David Berenbaum, şef de program la National Community Reinvestment Coalition. Asociaţia bancherilor din piaţa ipotecară - Mortgage Bankers Association (MBA) a surprins într-un studiu recent această realitate că familiile din SUA nu pot profita de dobânzile scăzute întrucât valoarea de piaţă a locuinţei mai mică decât ipoteca îi împiedică să găsească refinanţare. Astfel, aplicaţiile atât la credite noi, cât şi la refinanţare au păstrat un trend scăzător. "Nu este niciun dubiu că americanii se simt prinşi ca într-o capcană în propriile lor case", a declarat Berenbaum pentru CNBC.
Preţurile, tot la vale
Oferta ridicată din prezent şi perspectiva măririi acesteia după sosirea în piaţă a locuinţelor executate silit pune încă şi mai mare presiune pe preţuri. Compania imobiliară Trulia a atras atenţia că luna iulie a adus cele mai ridicate reduceri la nivelul preţurilor, echivalent cu 29 miliarde USD. Excepţia a făcut-o vechiul centru (dezindustrializat) al sectorului auto, Detroit, unde operările unor noi tăieri nu îşi mai aveau rostul întrucât casele au ajuns să coste între câteva sute şi câteva mii de dolari. David Blitzer, chairman al S&P Index Committee, care calculează cotaţiile din real estate după metodologia Case-Schiller, ajustată la rata inflaţiei, a precizat că, în Detroit, preţul caselor a ajuns la 72 de cenţi la dolar faţă de valorile (neinflamate) din 2003.
Bank of America Merrill Lynch a publicat la începutul acestei luni un raport care spune că piaţa imobiliară va mai coborî cu încă o treaptă pe termen scurt, în condiţiile în care cumpărătorii rămân în expectativă, iar inventarul continuă să crească. Cel mai mare risc îl prezintă piaţa imobiliară, unde casele executate silit vor inunda piaţa creând "încă un şi mai mare dezechilibru". Un pericol menţionat de studiul citat este ezitarea cumpărătorilor de a face achiziţii în care regimul de proprietate al multor locuinţe nu este clarificat.
Steve Haines, preşedinte al Texas Real Estate Magazine, spune că cererea scăzută nu este în măsură să oprească scăderile. Preţurile mai au de coborât până la atingerea unui bottom, iar acesta nu poate fi dictat decât de cerere. Aceasta însă nu există. Barry Ritholtz consideră că cea mai mare parte a deprecierilor a trecut, respectiv două treimi din picaj. Valorile de tranzacţionare ar fi însă cu cel puţin 15% supraevaluate comparativ cu veniturile medii, randamentul chiriilor şi ponderea activelor imobiliare raportată la produsul intern brut. El crede că agenţii imobiliari ar trebui să îi convingă pe proprietari să fie realişti şi să lase preţurile în jos. David Blitzer consideră că preţurile au ajuns într-o zonă de minime. Stabilizarea la nivelurile din 2003 ar oferi motive de uşurare, dar S&P Index Committee estimează creşteri de preţuri pentru anii următori.
Shari Olefson, avocat în real estate şi autor al cărţii "Foreclosure Nation" ("Naţiunea în executare silită") spune că are o viziune optimistă în ceea ce priveşte nivelurile la care vor ajunge cotaţiile, faţă de alţii, dar pesimistă în legătură cu cât va dura scăderea. Astfel, judecăţile nu trebuie să se mai facă în procente, ci în funcţie de nivelurile absolute de preţ, şi atunci s-ar vedea că în multe zone acestea au ajuns pe paliere rezonabile. Oamenii vor începe să se uite din nou la datele fundamentale, complet ignorate în anii balonului speculativ, unul dintre acestea fiind costul înlocuirii stocului. Aceşti indicatori vor fi argumentul opririi deprecierilor: "Nu cred că frica legată de o scădere viitoare a preţurilor ar trebui să fie un motiv de vânzare, dar cred că cineva care încă nu vinde pentru că aşteaptă ca preţurile să urce din nou ar avea mult de aşteptat", a spus Olefson pentru CNBC. Preţul este dat de cerere şi ofertă, iar inventarul este foarte ridicat. Oferta echivalează cu rulajul pe 12,5 luni, cu 7 milioane "shadow inventory" şi 7,5 milioane locuinţe în default sau executare silită. În acelaşi timp, de pe partea de cerere, familiile evacuate, cele 15 milioane de şomeri şi cei 24% cu valoarea casei sub cea a ipotecii vor rămâne mult timp în afara pieţei. "Avem mult mai multă ofertă pe ţeavă în acest moment", a conchis Olefson.
28 October 2010
