Cum să te fereşti de rechinii imobiliari

De la dezvoltatori şi agenţi imobiliari şi până la speculatori sau simpli profitori de ocazie - foarte mulţi au încercat să beneficieze la maximum de boom-ul imobiliar cu investiţii minime şi profituri cât mai mari. Unii încearcă să facă acest lucru în continuare, chiar dacă piaţa a căzut, iar preţurile au ajuns uneori chiar la jumătate faţă de cele din anul 2008.

Ilias Papageorgiadis, directorul executiv al companiei imobiliare MORE Real Estate Services, conturează, în cartea sa "100 mici secrete pentru investiţii imobiliare de succes", publicată de Editura RG Publishing şi lansată în această săptămână, care sunt tertipurile cu care încearcă să vă amăgească intermediarii imobiliari, proprietarii care nu au actele în regulă sau chiar unii dezvoltatori.

Şi, odată ce le dezvăluie, vă dă şi antidotul ce să le răspundeţi, cum să reacţionaţi şi ce să faceţi astfel încât să evitaţi tranzacţiile dubioase.

Papageorgiadis este de naţionalitate grec şi a venit în România acum şapte ani pentru a studia şi a activa pe piaţa imobilară de la noi.

De altfel, el este unul dintre puţinii oameni din piaţă care au avertizat, încă din anul 2007, că preţurile din domeniul imobiliar vor scădea în 2008.

1. Fiţi vigilenţi când vine vorba de actele de proprietate. Uneori, când cumpărătorul întreabă de actele de proprietate, vânzătorul dă curs unei strategii care îi fac pe mulţi să cadă în plasă. În prima săptămână, veţi auzi fraze precum "Le voi avea în curând", urmate de "Nu înţeleg de ce vă trebuie atâtea hârtii, dar voi face tot posibilul să le adun".

După o lună, vă treziţi cu declaraţii mai agresive de genul "Ce înseamnă asta? De ce îmi ceri atâtea hârtii? Ca să mă tragi pe sfoară?". Dacă nici acum nu cedaţi şi mai trec câteva săptămâni, primiţi un ultimatum menit să vă convingă să acceptaţi să încheiaţi tranzacţia: "Asta e tot ce am. Fie îţi place şi cumperi, fie nu eşti serios şi îmi pierd vremea cu tine".

Totul e să nu le faceţi jocul! Protejaţi-vă, alegându-vă avocaţi buni, arhitecţi şi consultanţi imobiliari şi faceţi o achiziţie fără probleme sau cel mult cu unele minore. Evitaţi surprizele neplăcute!

2. Fiţi sceptici când vi se spune despre o construcţie nouă cu preţul de 800-1.000 euro/mp că are o calitate excelentă. Proiectele finalizate au fost construite pe terenuri achiziţionate, în mare parte, în anii 2005-2007, iar construcţiile au început în 2007-2008. Între timp, preţurile au scăzut, iar mulţi dezvoltatori au încercat să reducă costurile alocate finisajelor, pentru a recupera din pierdere. Oricum, majoritatea au un cost total de peste 1.000 euro/mp, incluzând finisarea. Astfel, trebuie să verificaţi cu mare atenţie calitatea construcţiei. Un dezvoltator poate încerca să vă distragă atenţia de la calitatea proastă cu un preţ mic.

3. Studiaţi cu atenţie contractul cu dezvoltatorul, chiar dacă el vă grăbeşte să semnaţi cât mai repede. De asemenea, trebuie să includeţi în contract orice garanţii doriţi pentru calitatea construcţiei. La livrare, înainte de a vă da acordul final, verificaţi totul. Mulţi greşesc atunci când nu fac decât să negocieze preţul, după care imediat semnează contractul. Sfatul este să nu semnaţi nimic fără să verificaţi totul amănunţit şi cu atenţie. Fiţi sigur că, imediat ce aţi semnat, nu veţi mai avea şansa să cereţi vreo schimbare. Deseori veţi întâlni oameni "grăbiţi" care vă vor spune "Semnaţi-mi aici pentru că trebuie să plec". Ignoraţi-i. O întârziere de o oră nu le va schimba vieţile, însă o poate schimba pe a dumneavoastră.

4. Cereţi fotografii pentru fiecare fază a construcţiei. Aceasta este singura modalitate uşoară de a verifica modul în care a fost făcută fundaţia, cum au fost aşezate cărămizile, cum a fost construit totul până la forma finală. Atunci când dezvoltatorul nu are aceste fotografii, fiţi gata să identificaţi eventualele vicii. Cereţi planul circuitelor electrice şi verificaţi-le cu grijă. Apoi, verificaţi dacă pereţii sunt drepţi înainte de a vă îndoi de vederea dumneavoastră. Nu vă ruşinaţi să luaţi un instrument de măsurat la verificarea proprietăţii. Dacă dezvoltatorului nu-i va plăcea acest lucru, plecaţi, căci mai mult ca sigur există o problemă. În plus, fiţi atent la izolaţie, la ferestre şi uşi şi la sistemul de încălzire. Întocmiţi o listă de probleme şi cereţi dezvoltatorului să le rezolve înainte să vă vândă locuinţa. Nu uitaţi, dacă nu le rezolvaţi, acestea vă vor costa încă 5-10% din preţul locuinţei, iar dacă este vorba de nişte probleme mai grave, pregătiţi-vă de costuri de 25-30% din preţul casei!

5. Nu cedaţi presiunilor şi nu intraţi în panică: nu trebuie să cumpăraţi prima proprietate pe care o vedeţi, folosind primul împrumut pe care vi-l oferă cineva. Gândiţi-vă ce nevoi aveţi şi ce buget. Faceţi o listă cu cinci bănci la care să solicitaţi informaţii şi o listă cu cinci apartamente pentru care aţi opta şi care se încadrează în buget. Nimeni nu vă "fură" oportunitatea pe care aţi găsit-o, nimeni nu vă poate şantaja şi nici forţa să-i acceptaţi oferta.

6. De ce vinde proprietarul? Dacă vă gândiţi "Nu îmi pasă, vreau doar să cumpăr", riscaţi să descoperiţi după ce aţi dat banii şi v-aţi mutat în noua locuinţă anumite probleme neaşteptate. De exemplu, cineva dorea să vândă locuinţa din cauza administratorului, pe care îl descria ca fiind "psihopat". Credeţi că v-ar plăcea să vă cumpăraţi un apartament nou, după care să trăiţi în el cu nervii încordaţi la maxim?

7. Indiferent de cât de bună e zona şi de "chilipirul" care vă este prezentat, solicitaţi unui arhitect priceput să verifice apartamentul şi clădirea unde este amplasat acesta. Chiar dacă se află în cel mai bun cartier, o clădire care are în spate fisuri de 7 cm lăţime nu reprezintă o investiţie bună şi nici sigură. Arhitectul va identifica şi alte probleme pe care dumneavoastră nu le vedeţi.

8. Prea multe "oportunităţi" din care prea puţine sunt reale. În această perioadă, 90% dintre brokerii imobiliari vă prezintă totul ca fiind o oportunitate. Spusele lor sună logic: comparativ cu preţul din 2008, este o reducere, de exemplu, de 50%. Însă de ce preţul din 2007-2008 ar fi referinţa corectă pe baza căreia se face calculul? Trăim vremuri noi şi simplul motiv că preţul este mai mic decât înainte nu este suficient pentru a evalua o proprietate.

9. Nu vă lăsaţi impresionaţi când agenţii imobiliari încearcă să vă convingă că preţurile la chirii vor creşte sau au început să crească. Majoritatea agenţiilor din România continuă să încerce să ridice preţurile. În acest fel, ei îşi asigură un comision mai mare, sau o sumă fixă cât mai frumuşică. Pur şi simplu nu închiriaţi dacă preţul vi se pare prea mare şi continuaţi căutările. Însă deseori negocierile pot face minuni în aceste cazuri.

10. Nu vă grăbiţi, chiar dacă brokerul imobiliar va încerca să vă convingă să acţionaţi repede ca să nu rataţi oferta. Astăzi, în România există două pieţe: cea reală şi cea a preţurilor cerute. Odată cu trecerea timpului, tot mai multe persoane vor trebui să treacă de la preţurile cerute la cele reale. Tot mai multe oportunităţi vor fi disponibile, iar dacă nu găsiţi ce căutaţi, aşteptaţi. Următoarele luni vă vor oferi mai multe opţiuni.