Cum să îţi asiguri pensia din închirierea unei locuinţe luate pe credit

Achiziţia unei garsoniere pe credit într-unul dintre ansamblurile rezidenţiale din Bucureşti ar putea asigura investitorului o rentă lunară cuprinsă între 230 şi 500 de euro, după 10-15 ani în care îşi stinge datoria din chirii.

Te-ai gândit vreodată să îţi asiguri o pensie altfel decât cotizând o viaţă la stat, iar în cele din urmă să primeşti o pensie de mizerie? Desigur, mulţi ar spune că o soluţie ar fi pensiile private, dar ar mai fi o variantă care poate asigura randamente superioare acestora şi fără a avea restricţii de utilizare. Mihai M. şi-a propus să îşi facă bani de pensie cumpărând apartamente pe credit, pe care apoi să le închirieze pentru a plăti ratele. El are deja patru apartamente şi intenţionează să cumpere încă două, toate finanţate prin credit. La o chirie lunară medie de 280 euro, el va avea un venit lunar net de aproximativ 1.500 euro cumulat, ceea ce este extrem de confortabil la vârsta de pensionare. În plus, proprietăţile sale constituie o bună rezervă de lichiditate pentru situaţii neprevăzute.

„În economiile stabile, chiriile reprezintă una din cele mai sigure forme de venit, cu randamente foarte bune şi risc redus. În România piaţa nu este încă matură, iar planurile de investiţii sunt mai degrabă pe termen mediu şi scurt“, spune Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance, brokerul care a intermediat acordarea creditelor pentru Mihai.

Este totuşi un moment bun pentru a face astfel de investiţii, ţinând cont în acelaşi timp de costul apartamentelor, costul creditelor şi chiriile practicate?  Da, pentru ca imobilele cu cel mai mare potenţial de închiriere, şi anume garsonierele şi apartamentele cu două camere, sunt la preţuri stabile şi sustenabile (preţul pe metru pătrat este egal cu 2,3-2,5 ori salariul mediu lunar), consideră Bidian. „De exemplu, calculele arată că, pentru garsoniere şi apartamente cu două camere rata s-ar putea amortiza din chirie astfel încât investiţia în avansul la credit să se recupereze în 10-15 ani, ceea ce, în pieţele mature, este considerată o investiţie atractivă“, spune Bidian.

Capital a analizat rentabilitatea asigurată de investiţia într-un apartament nou cumpărat prin credit ipotecar şi posibilitatea ca aceast plasament să genereze din chirii, în maximum 16 ani, echivalentul unei pensii cu cel puţin 23% peste pensia medie actuală din România. Dacă investiţia într-un apartament nou cu două camere începe să îşi arate roadele abia după 15 ani de aşteptare, în cazul garsonierelor se pot obţine randamente atragătoare înainte de această perioadă în 12 din cele 18  ansambluri rezidenţiale analizate.

„Pe un termen de 10-15 ani, poate fi justificată achiziţia urmată de închiriere. Totuşi, acest tip de plasament nu este popular. Investitorii speculativi au dispărut, sistemul financiar nu încurajează astfel de plasamente, şi veniturile din închiriere nu sunt scoase din zona neagră. Micii investitori, decât să joace la bursă, pot lua o asemenea alternativă în calcul“, susţine Ioan Bejan, secretarul general al Patronatului Proprietarilor de Clădiri din România. Ţinând cont că pensionarii actuali cu stagiu complet, de 30-35 ani sau chiar mai mult, au o pensie medie netă de circa 187 euro, chiar şi o investiţie recuperată în 20 de ani ani ar fi mai bună, iar la finalul perioadei să rezulte o rentă cu mult peste pensia care va fi acordată de stat.

Străinii ştiu mai bine să investească în România

Acest tip de plasament se adresează persoanelor cu venituri de peste 1.000 de euro lunar, care au capacitatea să economisească cel puţin 10.000 de euro în doi ani, bani ce trebuie plasaţi în avansul la credit. „Pentru persoanele cu venituri mai mari, achiziţia cu banii cash a unei locuinţe are un cost de oportunitate care de multe ori nu este contorizat. Anul acesta am avut solicitări pentru achiziţii de imobile în scop investiţional pe termen lung, în special de la cetăţeni străini sau nerezidenţi, care au acest exerciţiu“, spune Bidian.

Trebuie precizat că, pentru următorii trei ani, specialiştii preconizează o scădere a chiriilor cu circa 8%, perioadă urmată de o revenire pe creştere. „Scăderea ce s-ar putea resimţi în următorii ani la nivelul chiriilor nu va afecta semnificativ randamentul investiţiei. Cel mai important e ca jocul dintre bancă şi investitor să fie corect şi, dacă scad chiriile, să scadă şi dobânzile, lucru care se întâmplă într-un anumit fel prin reglajul asigurat de EURIBOR“, explică Dan Ioan Popp, fondatorul Impact Developer & Contractor. 

La fel s-ar întâmpla şi în cazul în care ar creşte dobânzile, odată cu EURIBOR. Adică, într-o anumită corelaţie ar creşte şi chiriile, pentru că un EURIBOR mai mare caracterizează o stare economică mai bună, adică una în care există salarii mai mari şi, implicit, şi chirii mai mari.

Riscul investiţiei

„La o asemenea investiţie, pe lângă riscurile de piaţă, apar cele legate de comportamentul chiriaşului şi de forţa juridică a contractului de închiriere“, atenţionează Ioan Bejan.

Astfel, pot apărea perioade în care locuinţa stă goală, până se găseşte un nou locatar, ceea ce scade din randamentul investiţiei. Chiar dacă, de regulă, proprietarii percep o garanţie echivalentă cu valoarea chiriei pe o lună, chiriaşii pot crea pagube ce depăşesc această valoare. „Trecutul apropiat arată că poţi da greş serios. Tuturor le e frică de turbulenţe. Nu poţi să iei nişte decizii pe o durată lungă, când probabilitatea de nebulozitate e atât de mare. E mai bine să ai o judecată cu ecart scurt de 6-12 luni. Faci raţionamentul pe zece ani, dar laşi loc pentru un exit. Trebuie să ai centura de siguranţă alături“, sfătuieşte Dan Ioan Popp.

Totuşi, Bidian spune că, pe termen lung, astfel de investiţii au cel mai redus risc dintre toate. „Evident că pe termen lung pot apărea dezechilibre economice, crize sau alternativ perioade de creştere accelerată sau contracţie. Cu excepţia unor schimbări politice sau legislative de substanţă (dictaturi, naţionalizări etc.) riscurile pe termen lung sunt din cele mai mici, îndrăznesc să spun apropiate de riscul suveran“, e de părere CEO Kiwi Finance.

METODA DE CALCUL

SELECŢIE Au fost identificate 22 de ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, dedicate clasei medii, proiecte care au cel puţin 100 de apartamente finalizate, în care se locuieşte deja şi care mai au la vânzare apartamente cu două camere şi garsoniere. Au fost excluse proiectele care oferă spre vânzare doar case sau vile.

CHIRII Chiriile brute specifice fiecărui ansamblu rezidenţial au fost obţinute prin realizarea unei medii a preţurilor solicitate de investitori în anunţurile de închiriere publicate pe site-urile specializate şi prin consultarea cu agenţii de vânzare ai acestor proiecte, care cunosc comportamentul pro­prietarilor ce doresc să închirieze în complex. Chiriile nete au fost obţinute după aplicarea impozitului pe venit de 16%, specific persoanelor fizice, din care se plăteşte efectiv doar 12%, deoarece se poate obţine o deducere de 25% din suma de plată în baza costurilor de administrare a imobilului.

CREDIT S-a luat în calcul accesarea unui credit ipotecar clasic, cu o dobândă medie de 5,5% la euro, pentru care investitorul contribuie cu un avans echivalent cu o treime din preţul de vânzare al imobilului. Avansul minim reglementat de BNR este de 25%, motiv pentru care am preferat să stabilim nivelul acestuia la 33%, pentru a creşte scoringul.

AMORTIZARE Perioada de rambursare a creditului se stabileşte astfel încât rata lunară să fie egală cu chiria lunară netă.

RANDAMENT S-a calculat plecând de la ipoteza că valoarea apartamentului va rămâne constantă şi creditul s-ar achita doar din chirii. Randamentul este echivalent cu dobânda care ar tripla investiţia în avans într-un termen egal cu perioada de rambursare a creditului.