Martin Slabbert, sud-africanul de 40 de ani care conduce la Bucureşti operaţiunile de peste 300 de milioane de euro ale fondului de investiţii NEPI, spune că în perioada de boom s-a ferit de achiziţii pentru a nu-şi "frige degetele".
Şeful NEPI a venit prima dată în România în 2005 pentru a se angaja în
cadrul diviziei de corporate finance a grupului de consultanţă Deloitte. "N-am luat-o prea în serios", spune el acum referitor la experienţa începută în România, unde în 2007 a ajuns să conducă
un fond de investiţii ce avea să devină cel mai important investitor în piaţa imobiliară pe timp de criză.
"Îi cunoşteam pe cei de la Resilient (un fond din Africa de Sud care este principalul investitor în NEPI - n.red.) şi în februarie 2007 ne-au spus că dacă suntem serioşi, ar dori să vină în România să analizeze piaţa. Real estate-ul era foarte încins la momentul respectiv, iar o piaţă fierbinte este periculoasă. Nu doream să stăm pe cash, dar trebuia să fim atenţi cum intrăm pe piaţă fără să ne frigem degetele", povesteşte Slabbert.
NEPI a făcut achiziţii şi în acea perioadă, cumpărând un portofoliu de clădiri de birouri închiriate către Raiffeisen în afara Bucureştiului şi câteva spaţii comerciale în Bucureşti. Tranzacţiile importante au început însă abia în 2009, când sud-africanii au cumpărat proiectul European Retail Park din Brăila pentru 63 mil. euro, cea mai mare tranzacţie imobiliară din acel an. La începutul lui 2010 NEPI a mai făcut o achiziţie pe retail, cumpărând spaţiile închiriate de Auchan şi Bricostore în proiectul Iris din Piteşti, tranzacţie cu o valoare de aproape 40 de milioane de euro, dar cea mai mare tranzacţie din perioada de criză avea să fie făcută abia la sfârşitul anului trecut, când a fost cumpărată clădirea de birouri Floreasca Business Park din Bucureşti pentru 101 mil. euro.
Fără trofee
"Ne-am ferit de proprietăţile «trofeu», care arată bine, dar nu fac bani. În 2009 lumea ne întreba de ce cumpărăm la Brăila, că este o zonă săracă. Am cumpărat deoarece am crezut că putem îmbunătăţi proiectul. Este suficientă putere de cumpărare în zonă deoarece toată lumea are nevoie să trăiască. Şi eu vin dintr-o ţară săracă. Preţul a fost corect şi lucrăm în prezent să transformăm proiectul într-un centru regional", spune Slabbert.
NEPI a început la Brăila o investiţie de 7 milioane de euro pentru extinderea centrului comercial cu un multiplex Cinema City cu 10 săli, a cărui inaugurare este programată pentru 6 aprilie, precum şi un patinoar şi o zonă de entertainment. "Decizia să extindem Brăila am luat-o în septembrie 2010. Zona de entertainment va fi gata în câteva săptămâni", spune Slabbert, arătând că fondul, deşi listat, are o flexibilitate ridicată pentru investiţii.
Cu Carrefour la Ploieşti
O investiţie importantă ar urma să fie derulată în acest an şi la Piteşti, unde cel mai probabil NEPI va cumpăra şi galeria comercială a proiectului Iris de la Avrig 35.
"Opţiunea pentru achiziţia galeriei comerciale expiră în iunie. Magazinele din galerie au performanţe scăzute, dar probabil vom cumpăra proiectul, îl vom renova şi îl vom transforma într-un centru de discount deoarece ancorele sunt bune. Auchan este hipermarketul cu cele mai bune vânzări din oraş", explică Slabbert.
NEPI are o echipă de 40 de oameni în România, astfel că majoritatea operaţiunilor sunt realizate intern. Tot în zona de retail o investiţie semnificativă ar urma să fie demarată anul acesta la Ploieşti, în parteneriat cu grupul francez Carrefour.
"Am cumpărat un teren în dreapta magazinului Carrefour din Ploieşti şi am agreat principiile cu cei de la Carrefour Property pentru dezvoltarea unui centru comercial cu o suprafaţă de 50.000 de metri pătraţi, incluzând actualul spaţiu deţinut de Carrefour. În următoarele săptămâni vom începe procesul de autorizare şi mai mult ca sigur vom începe lucrările în acest an", a precizat Slabbert.
Ploieşti este unul dintre cele mai mari oraşe din ţară în care nu a fost construit până în prezent un centru comercial modern de tip mall. Mai mulţi dezvoltatori precum Sonae Sierra sau AFI Europe au achiziţionat terenuri în Ploieşti, dar până în prezent niciunul dintre aceştia nu a început să construiască.
De la spaţii comerciale la Floreasca
Cum a ajuns însă un investitor care mizează cele mai mari sume pe spaţii comerciale să facă una dintre cele mai mari tranzacţii de pe piaţa de birouri, achiziţia de peste 100 mil. euro a Floreasca Business Park? "Suntem oportunişti. Investitorii fugeau toţi către Polonia şi alte ţări din regiune. Când am observat că poţi cumpăra în Bucureşti proprietăţi la un preţ mai mic cu 25% faţă de Polonia şi Ungaria am sesizat că este o oportunitate. O vom păstra câţiva ani şi probabil o vom vinde. Este genul de proiect pentru care nu poţi face prea multe să-l schimbi, să-l îmbunătăţeşti. Considerăm că datorită poziţionării, lângă metrou, a parcării - două locuri la fiecare 100 de metri pătraţi - şi a specificaţilor tehnice va fi o clădire atractivă pentru mult timp", spune Slabbert.
Fondul mai are în momentul de faţă lichidităţi de 26 de milioane de euro, dar de regulă pentru fiecare achiziţie au fost strânse noi sume de pe bursele din Londra şi Johanesburg unde fondul este listat. În următoarea perioadă însă acţiunile NEPI se vor tranzacţiona şi la Bucureşti.
"Este ciudat ca majoritatea investitorilor tăi să fie în Johanesburg şi tu să faci afaceri în România. Credem că prin listarea aici compania va fi mai accesibilă investitorilor români. La următoarea strângere de capital oferta va fi şi pe bursa de la Bucureşti. Poate nu vor investi prima sau a doua oară, dar vor veni a treia oară. Distribuirea de dividende pentru acţionarii noştri este principalul nostru scop", spune Slabbert.
Ce achiziţii ar putea să mai facă NEPI în acest an?
"Dacă trebuie să ridicăm 200 de milioane de euro pentru investiţii, acesta va fi obiectivul nostru. Dacă nu găsim noi oportunităţi, este la fel de bine. Ne uităm tot timpul la proprietăţi, dar nu avem planuri să investim «x» bani într-o anumită perioadă. Analizăm sute de lucruri, dar suntem foarte selectivi."
11 February 2011
