Culisele unui pariu pe 10.000 de locuinţe: Vom construi pentru cla­sa de mijloc, apartamente mai mici, accesibile

Să cumperi o companie care deţine terenuri pentru construcţia a 10.000 de apartamente în România nu pare cea mai bună decizie când piaţa este încă îngheţată. Dar când preţul plătit este la un sfert faţă de cel din urmă cu patru ani, parcă investiţia capătă sens. Ce informaţii mai stau în spatele celei mai mari tranzacţii imobiliare din acest an, achiziţia prin care Immofinanz a preluat 70% din Adama pentru 42 mil. euro?

La jumătatea lunii iunie aus­tri­e­cii de la Immofinanz au reu­şit să sem­neze cu Adama con­trac­tul de achiziţie a 70% din ac­ţiunile com­paniei pen­tru 42 mil. euro, o tran­zacţie negociată timp de 18 luni pe axa Nicosia-Vie­na, dar cu efecte în pri­mul rând în Bucu­reşti. Investitori imo­biliari care au terenuri pentru mii de apar­ta­mente în ţară sunt mulţi, dar majoritatea vor să scape de ele. Rareori se gă­sesc cumpărători. Din acest punct de vedere, achi­ziţia austriecilor a fost surprinzătoare, dar dacă s-a ajuns la preţul corect, tran­zac­ţia poate de­veni un reper, scrie revista Busi­ness Con­struct în numărul care apare as­tăzi, alături de Ziarul Financiar.

"Am început discuţiile pentru pre­luarea Adama la începutul anului trecut. Nu-mi amin­tesc cine a deschis negocierile. Noi încercam să obţinem controlul asupra in­vestiţiilor noastre mi­noritare trans­for­mân­du-le în pachete deţinu­te în totalitate şi la adunările acţionarilor am în­ce­put să ana­lizăm opţiunile. Procesul a durat des­tul de mult, deoarece discuţiile au fost pur­ta­te cu 5-6 acţionari internaţionali, iar negocierile pri­­vind preţul au fost de asemenea înde­lun­gate. Tranzacţia a fost semnată pe 16 iunie, în Cipru, în urma unei proceduri com­ple­xe", povesteşte Daniel Riedl, membru al board-ului executiv în ca­drul fondului austriac de investiţii Immofinanz.

Immofinanz, cel mai mare proprietar de active imobiliare de pe piaţa locală, cu un por­to­foliu de circa 900 de milioane de euro, este con­dus în prezent de un consiliu format din trei ma­nageri. Dintre cei trei, Riedl, 42 de ani, este res­ponsabil de secto­rul rezidenţial în cadrul com­paniei aus­triece şi are un mandat de şase ani, început în 2008.

Dacă Immofinanz este pe piaţa locală cel mai mare proprietar de birouri din Bu­cu­reşti, cu un portofoliu de aproape 200.000 de metri pătraţi, şi un jucător de top pe piaţa mallurilor, cu patru proiecte opera­ţio­nale în portofoliu, consolidarea poziţiei pe pi­aţa rezidenţială prin achiziţia Adama pa­re o decizie firească.

Austriecii nu erau străini de activitatea Adama, companie care, dintre investitorii stră­ini, a realizat cele mai multe aparta­men­te noi pe piaţa locală - aproximativ 1.500 de unităţi în Bucureşti, Ploieşti, Braşov, Bacău şi Iaşi.

În 2007 Immofinanz a intrat în acţiona­ria­tul Adama printr-o investiţie de 60 mil. euro, care i-a adus însă la acea vreme o parti­ci­pa­ţie de doar 25%, care evalua com­pa­nia la 240 mil. euro. Prin actuala tran­zac­ţie în­să, 60 mil. euro este valoarea întregii com­­panii Adama, astfel că se poate spune că faţă de vârf, preţurile terenurilor de pe piaţa loca­lă au scăzut cu 75%.

Ce s-a cumpărat de fapt?

Dintre cele 1.500 de apartamente ridi­cate de Adama numărul locuinţelor nevân­dute se ridică la aproximativ 500 de unităţi, în timp ce compania deţine alte 40 de loturi de teren pentru dezvoltări ulterioare, pe ca­re pot fi ridicate circa 13.000 de aparta­men­te, dintre care 10.000 în România. Terenu­ri­le de pe piaţa locală au o suprafaţă de circa 47,5 hectare şi sunt situate atât în Bucu­reşti, în Titan, Pipera sau Pantelimon, dar şi în Arad, Oradea, Timi­şoara, Bacău şi Braşov.

Spre comparaţie, Immofinanz a plătit acum pentru Adama banii cu care în urmă cu patru-cinci se putea cumpăra doar un te­ren precum cel al fostei fabrici Tricodava din Capitală, cu o suprafaţă de doar 5,4 hectare.

Adama este o companie care s-a dez­vol­tat puternic începând cu anul 2006, fon­da­torii David Flusberg, Dvir Cohen-Hoshen şi Isaac Cohen-Hoshen atrăgând printre acţionari companii precum Tiger Global, Goldman Sachs şi Lehman Brothers.

Acum toţi aceşti acţionari au decis să îşi vân­dă participaţiile, iar tranzacţia a fost cu atât mai complicată cu cât Lehman Brothers nu mai are angajaţi, după co­lapsul din toamna anului 2008, astfel că dis­cu­ţiile au fost purtate cu admi­nis­tratorul judi­ciar. Tran­zacţia a fost semnată la Nicosia, unde sunt înregistrate firmele aflate în spa­tele Adama, dar mai multe părţi direct im­pli­cate şi-au dat acordul pentru tran­zacţie "prin cores­pon­den­ţă". Acum este aştep­tată doar de­ci­zia Con­­siliului Con­cu­renţei cu pri­­vire la apro­ba­rea tran­zac­­­ţi­ei, pentru ca por­to­foliul imo­­­­bi­­liar local al Im­mo­­fi­nanz, de­ja consistent, să cu­­prin­dă al­te 36 de hectare. Aus­triecii au avut pentru aceas­tă tran­zac­­ţie trei echipe de con­­sul­tanţi, due dili­gence-ul ju­ri­dic a fost rea­li­zat de Clif­ford Chance Badea, birourile BDO din Bu­cu­reşti şi Viena au fost responsabile de audi­tul fis­cal, în timp ce casa de avocatură Stelios Ame­­ri­canos din Nicosia au fost consultanţii tranzacţiei.

Ce se schimbă în cadrul Adama după aceas­tă tranzacţie, firmă care numără 85 de angajaţi? "Am cumpărat întreaga compa­nie şi vrem să păstrăm actuala structură. Avem o înţelegere cu managementul, iar pre­şe­din­te­le, CEO-ul şi COO-ul vor ră­mâ­ne în cadrul companiei cel puţin pentru o perioadă de tranziţie de un an. Vom păstra numele Adama. Brandul este o co­moa­ră şi o parte importantă din valoarea com­paniei. După cum ştiţi, nu mai sunt mulţi dez­vol­tatori rezidenţiali activi în piaţă", mai spune Riedl prin intermediul unei teleconferinţe.

Chiar şi interviul acordat de Immofi­nanz reprezintă o noutate. Deşi austriecii au luat o poziţie extrem de puternică pe pia­ţa imobiliară locală în ultimii 5-6 ani, apari­ţi­ile publice ale oficialilor companiei sunt ex­trem de rare. La târgurile internaţionale des­­ti­nate dezvolta­to­rilor imobiliari din Cannes, München sau Viena, compania are de regulă standuri, dar pâ­nă de curând pro­gra­marea unui interviu era o mi­siune aproa­pe imposibilă.

În România, singurele apariţii în faţa presei ale reprezentanţilor Immofinanz au fost cele de la deschiderea celor patru mal­luri deţinute, respectiv Euromall Piteşti, Polus Cluj, Armonia Arad şi Gold Plaza Baia Mare.

Riedl spune că în prezent vine cam o dată pe lună în România, dar după prelua­rea Ada­ma periodicitatea vizitelor va creşte la 10-15 zile, în condiţiile în care compania intenţio­nea­ză să păstreze planurile Adama, şi anume de a începe construcţia a două blocuri în Titan pe parcursul acestui an.

700 de apartamente în Titan

Titanul este de altfel cartierul unde Adama se simte cel mai bine. Aici com­pa­nia a ridicat peste 700 de apartamente în pro­iectele Armo­nia, Edenia, Swiss Cottage, Optima şi Titanium, iar în Armonia, Ede­nia şi Optima compania de­ţi­ne spaţii şi pen­tru alte blocuri, care ar putea fi în­cepute pe parcursul următorului an.

Piaţa rezidenţială rămâne însă cea mai afec­tată la nivelul pieţei imobiliare, în con­diţiile în care numărul de tranzacţii rămâne scă­zut, iar cum­părătorii se îndreaptă în spe­cial spre apar­tamente ieftine, care pot fi fi­nanţate prin pro­gra­mul Prima casă, unde se pot obţine finanţări la un avans de doar 5%.

De ce a făcut totuşi Immofinanz aceas­tă achi­ziţie şi cum vor arăta apartamentele dez­voltate de companie?

"Ştim că este o situaţie dificilă pe piaţa re­zi­­denţială, dar considerăm că este mo­men­tul potri­vit să facem acest pas. Numărul de aparta­mente vândute de Adama s-a du­blat în ultimele luni, astfel că putem spune că ve­dem semne de re­ve­nire. Vom construi apar­ta­mente pentru cla­sa de mijloc, apar­tamente mai mici, care să fie accesibile. Nu mă aştept ca preţurile să mai sca­dă în Bucu­reşti. Cre­dem că piaţa ne va arăta care sunt preţurile la care vom putea vinde apartamentele."

Adama vindea apartamente cu două ca­­­me­re în Titan la preţuri de circa 55.000-60.000 de euro, cu TVA inclusă, dar proble­me­le mai mari sunt în ceea ce priveşte vân­zarea locuinţelor ridi­cate în oraşele mai mici, precum Ploieşti sau Bacău, unde mai mult de jumătate dintre apartamentele fi­na­lizate nu şi-au găsit cumpărător încă.

Achiziţia Adama a fost determinată însă şi de un alt motiv decât cel strict legat de porto­fo­liul de terenuri deţinut de com­pa­­nia israeliană. Immofinanz deţine în Ro­mâ­­nia propriile te­re­nuri, 12 la număr, pe care intenţionează să dez­volte, când piaţa o va permite, proiecte de locuinţe.

Dintre acestea, cele mai mari ar fi plat­for­­me­le Rocar şi Ventilatorul din Capi­ta­lă, desti­nate unor dezvoltări mixte, dar care sunt blo­cate în momentul de faţă, ca ma­joritatea dez­voltărilor grupului austriac.