0-1063-11309_poza_1196443629.jpgEsplanada, Dambovita Center, Baneasa sunt trei dintre cele mai mari proiecte imobiliare din Europa. Toate ruleaza sau vor rula cu bani privati, implicarea partenerului public reducandu-se la teren. Ce se cunoaste mai putin este modul in care investitorul reuseste sa puna mana pe o astfel de „mina de aur“.

Luc Ronsmans (Plaza Centers) si Michael Lloyd (Baneasa Investments) sunt responsabili pentru doua dintre cele mai mari proiecte de dezvoltare imobiliara din Europa. Amandoi s-au aflat in miezul negocierilor ce au durat ani intregi, au avut parte de temeri, razgandiri si nedumeriri. „Daca ar fi sa dau o nota pe o scara de la 1 la 10 dupa gradul de dificultate a negocierilor pentru acest contract (Dambovita Center - n.r.), acord 10 pentru cel mai dificil contract pe care l-am negociat vreodata“, spune Luc Ronsmans despre contractul pentru Casa Radio. „Ne-a luat mai mult de un an si jumatate doar sa convingem Guvernul sa ne accepte ca inlocuitori ai firmelor turcesti. Am primit vestea despre acordul ministerului in prima mea zi de concediu din 2006, iar a doua zi am fost inapoi in Bucuresti“, isi aminteste negociatorul Plaza Centers.
Intrebat de ce a insistat, daca era asa dificila negocierea, Ronsmans a raspuns: „Uitati-va pe fereastra. Este cel mai mare proiect de acest gen din Europa“. Intr-adevar, Dambovita Center, la fel ca Baneasa sau Esplanada, aflata inca in negocieri, totalizeaza costuri de peste 2,6 miliarde euro. Ca sa ne putem da seama ce inseamna de fapt un asemenea proiect ca volum de investitii si lucru, trebuie mentionat ca, numai pentru zidul de protectie hidro din subteranul cladirii Dambovita Center, constructorul va trebui sa foloseasca 10.000 de cife cu beton. Asta inseamna cam 100 de camioane pe zi care vor trebui sa vina si sa plece din zona centrala a orasului timp de 100 de zile. Luc Ronsmans, country manager al Plaza Centers, vrea sa-i linisteasca insa pe bucurestenii care ar putea sa fie speriati de aceste „promisiuni“ de incarcare a traficului si asa sufocant: „Vom construi o statie de betoane pe santier, care sa ne asigure materialul necesar“.

30 milioane euro pentru a intra in proiect
Istoria contractului Dambovita Center a inceput in martie 2003, cand Ministerul Lucrarilor Publice si firmele Mimel Imsat (Turcia) si ORB Estates (Marea Britanie) au incheiat un contract de parteneriat public-privat pentru realizarea unui complex imobiliar de mari dimensiuni pe amplasamentul cunoscut sub denumirea Casa Radio. In acea perioada s-a facut mult tam-tam cu privire la faptul ca era primul contract de tip public-privat (PPP) din Romania. A fost, totodata, si prima „teapa“ PPP din Romania. Partenerii privati, cei care au co-infiintat firma Dambovita Center, Mimel Imsat si ORB Estates, s-au retras din actionariatul Dambovita Center, lasand locul unei alte companii turcesti - Cenk Vefa, a familiei Kucuk. Toate aceste miscari din culise insa n-au avut nicio influ-enta asupra mersului de pe santier si au fost posibile gratie clauzelor care nu permiteau Guvernului sa penalizeze sau sa rezilieze contractul fara sa suporte consecinte financiare.
„Cand am venit noi in proiect, 90% din el era detinut de companii turcesti si 10% de Ministerul Transporturilor. Partenerii privati ai proiectului au avut mari probleme financiare (ORB Estate intrase in faliment - n.r.), fiind pusi in situatia de a nu-si putea onora obligatiile contractuale. In acea perioada, tocmai s-a schimbat guvernarea, iar noi am mers la noua echipa ministeriala si le-am propus sa preluam contractul. Le-am zis ca exista oameni implicati in acest proiect, dar nimic nu se misca, partenerul privat are probleme financiare si dorim sa-i inlocuim“, relateaza Luc Ronsmans.
Inainte de redactarea si semnarea noului contract cu Ministerul Transporturilor, Plaza Centers a incheiat un contract de preluare a companiei care dezvolta proiectul Dambovita. „A trebuit sa facem un agreement, o intelegere cu turcii, iar apoi sa renegociem contractul cu oficialii. Pentru 75% din proiectul Dambovita Center, Plaza Centers a platit in jur de 20-30 milioane euro“, spune Ronsmans. De fapt, tranzactia intre Plaza Centers si Cenk Vefa Kucuk nu a fost o tranzactie la prima mana, deoarece familia Kucuk cumparase la randul ei dreptul de la alta companie turceasca. Putem doar banui care au fost profiturile realizate de cele doua companii care, desi au fost pline de bune intentii, in final n-au facut decat sa speculeze un proiect.

Berceanu a vrut 25% din afacere

Intrebat daca turcii au dorit cu adevarat sa dezvolte acest proiect sau doar sa dea un tun, Ronsmans a raspuns ca, fara indoiala, la inceput implicarea a fost serioasa, mai ales ca in proiect erau implicate mari companii de constructii turcesti. Ulterior insa, din cauza problemelor de acasa, acestea nu au mai fost capabile sa duca mai departe proiectul. Familia Kucuk, care ulterior a preluat controlul, a incercat sa ga-seasca finantatori, „insa trebuia sa fii cu adevarat un nume mare pe piata asta ca sa gasesti pe cineva sa-ti incredinteze banii pentru acest foarte mare proiect“, a precizat interlocutorul SFin.
Turcii aveau doua optiuni, a continuat Ronsmans. Laszlo Borbely, pe atunci ministrul delegat insarcinat cu lucrari publice, le-a trimis o scrisoare prin care spunea ca vrea sa rezilieze contractul semnat. Insa documentul a fost facut de niste avocati foarte abili, care practic i-au limitat partenerului public spatiul de manevre. Guvernul era pus in situatia de a alege intre ani in sir de procese cu firmele turcesti, care puteau sa ajunga pana la Strasbourg - fapt care ar fi intarziat proiectul cu 5 pana la 10 ani - sau sa aleaga varianta acceptarii unor noi parteneri. In acel moment, spune Ronsmans, contractul era unul foarte prost pentru Guvern.
Calvarul renegocierii a inceput pentru Plaza Centers dupa venirea ministrului Radu Berceanu. „A fost un negociator foarte dur. Din start a vrut 25% din afacere, lucru pe care nu l-am acceptat. Am ajuns intr-un punct mort, chiar cu pericolul anularii afacerii. Atunci am avut ideea sa construim si transmitem in beneficiul Guvernului o cladire de birouri. A fost solutia salvatoare“, relateaza reprezentantul Plaza Centers.
În cadrul renegocierilor, ca urmare a propunerii prezentate de investitorul initial, Mimel Insaat Sanayi Ve Tiaret AS Ministerul Transporturilor a acceptat ca Elbit Medi-cal Imaging Limited, Plaza Centers Europe BV si Cenk Demir Sanayi ve Ticaret sa devina, alaturi de Mimel, parti în contract si asociati în cadrul firmei Dâmbovita Center SRL.
Principalele modificari aduse contractului de parteneriat public-privat prin actul aditional au constat în cresterea cotei de participare a CNI (controlata de Ministerul Transporturilor) in cadrul Dâmbo-vita Center, de la 10 la 15% si construirea si predarea imediat dupa finalizare catre autoritatea publica a unei cladiri cu o suprafata utila de 11.000 mp. In plus, la finalizarea contractului, dupa 49 de ani, statului român i se vor restitui cu titlu gratuit toate bunurile create în cadrul proiectului.

Baneasa, cu sprijinul prof. Popoviciu
Baneasa este un alt proiect controversat doar in virtutea faptului ca e atat de mare si localizat atat de bine. Michael Lloyd, cel care raspunde de acest proiect, spune ca ideea megaproiectului Baneasa a inceput mult mai modest. In ’99 a avut ideea de a construi un centru comercial in afara orasului. A discutat cu omul de afaceri Gabriel Popoviciu despre idee, iar acesta i-a zis ca ar sti un teren potrivit. Universitatea de Agronomie avea o suprafata de teren in Baneasa, iar Popoviciu cunostea acest lucru pentru ca tatal sau era profesor acolo. „I-am spus atunci ca pot face niste planuri si l-am intrebat daca poate aranja o intalnire cu senatul si rectorul universitatii“, isi aminteste Michael Lloyd. „Asa am ajuns sa fac prezentarea proiectului de shopping center. Dupa terminarea prezentarii am fost intrebat: proiectul vostru de centru comercial se intinde pe o suprafata de 14 hectare, dar noi avem 221 de hectare, n-ati vrea sa faceti planuri pentru toata suprafata?“

La relatia potrivita, proiectul potrivit
Asa a inceput totul. Cei doi oameni de afaceri au comandat un master-plan pentru toata suprafata si au facut o noua prezentare in fata senatului Universitatii. Dupa ce l-au vazut, au spus e OK, ne place cum arata, il putem face impreuna?
Evident ca au fost si alti oameni de afaceri care au dorit acel teren. Dar Lloyd recunoaste ca a avut un avantaj categoric in fata celorlalti. Pe de o parte, au fost singurii care au „tratat ca niste profesionisti, alcatuind acel master-plan“, pe de alta parte, sprijinul pe care l-a acordat Popoviciu senior in senatul Univer-sitatii a fost nepretuit.
Problemele investitorului in cazul proiectului Baneasa au tinut de realizarea concreta a afacerii. In acea etapa de negocieri, un rol important l-a avut avocatul Mircea Parvu, cel care a consiliat in semnarea contractului cu Universitatea de Agronomie.
Michael Lloyd spune ca dificultatile relatiei au fost date de faptul ca, desi partenerii sunt oameni inteligenti, au perceptii diferite asupra riscurilor si nu sunt suficient de dinamici sau flexibili. Multe intarzieri in derularea proiectului isi au cauza tocmai in aceste mici deficiente de viziune. Lloyd a dat si exemple. „Am investit multi bani in proiectare, arhitectura, infrastructura, aspecte care tin de legislatie. La un moment dat, cand le-am spus partenerilor nostri ca avem nevoie de mai multi bani pentru centrul comercial si ca trebuie sa luam un imprumut, senatul a spus ca nu are bani si ca lasa compania de dezvoltare sa se descurce singura“. In definitiv, concluzia a fost ca, in cazul centrului comercial, firma dezvoltatoare va plati o redeventa anuala catre proprietarul terenului, Universitatea de Agronomie.
In fapt, partenerii au negociat riscurile pentru fiecare etapa de proiect in parte. In cazul Baneasa Residential, dezvoltarea este facuta de ambii parteneri, deoarece in acest caz se pot semna contracte de pre-vanzare a apartamentelor, iar banii incasati inainte de vanzare sa fie reinvestiti. Riscurile la care se expune senatul universitatii sunt mai mici, iar partenerul public primeste 50% din profituri. In cazul Business & Technology Park situatia este diferita, pentru ca si riscul este mai mare. „Nimeni nu poate garanta pre-inchirierea in totalitate. Ca si in cazul centrului comercial, senatul s-a rezumat in a participa doar cu terenul, cota lor din afacere fiind, din aceasta cauza, de doar 15%“, spune Michael Lloyd.
Marele avantaj al contractului cu Universitatea de Agronomie este insa dat de posibilitatea vanzarii proiectului, in intregime sau pe parti. Acordul semnat cu Agronomia permite Baneasa Investments sa vanda centrul comercial, iar in cazul cladirilor de birouri firma are nevoie de acordul senatului. De fapt, pentru Universitate, care este o institutie publica finantata de bugetul de stat, existenta unor venituri private substantiale ar putea reprezenta un pericol in ideea in care statul va considera ca aceasta ar avea posibilitatea sa se autofinanteze. De aceea, dupa toate probabilitatile, senatul universitatii nu se va opune niciodata ideii de vanzare; ba chiar dimpotriva.
Acum partenerul public este un pic mai multumit. Au inceput sa curga primele profituri din vanzarea locuintelor si inchirierea birourilor. Si, cu toate ca Michael Lloyd a afirmat ca nu este o problema in a ne comunica cifrele cu pricina, pana la inchiderea editiei nu am reusit sa aflam despre ce sume ar fi vorba.

"Afacerile iau in calcul riscuri si castiguri. Universitatea de Agronomie avea o suprafata de teren, dar nu avea cunostinte despre afacerile imobiliare si nici cunostinte despre titlul de proprietate (daca era proprietate de stat privata sau publica - n.r.). Ei ne-au zis, deci OK, noi avem terenul, voi veniti cu banii si expertiza tehnica si vom imparti profiturile. O sa facem un business".
Michael lloyd, Baneasa Investments

"Inainte de declansarea crizei subprime am discutat cu reprezentantii City Bank London pentru emiterea si listarea de obligatiuni ipotecare (Mortgage-Backed Securities) cu care sa se finanteze realizarea proiectului Dambovita Center. Obligatiunile urmau sa fie listate la bursa din Londra sau chiar Bucuresti, insa criza a anulat totul"
LUC RONSMANS, country manager Plaza Center

Sursa

5 December 2007