Criza finantelor publice amana revenirea in imobiliare pana in 2012

Volumul tranzactiilor a inregistrat in Europa o crestere de aproape 70% la mijlocul lui 2010. Din cauza problemelor iscate de datoriile suverane investitorii au pus accentul pe activele de calitate.

Scumpirea substantiala a proprie­tatilor imobiliare comerciale ca urmare a cresterii chiriilor este nerealista pentru cel putin urmatoarele 12-18 luni, sustine Günther Artner, Co-Director CEE Equity Research al Erste Group. „Conform ana­lizei pietelor imobiliare din ECE, exista sanse foarte mari sa intram intr-o pe­rioada de crestere continua a preturilor proprietatilor. Evolutia va fi determinata in mod clar de comprimarea randa­men­telor. Avand in vedere ratele de neocu­pare destul de ridicate din regiune si finalizarea mai multor proiecte imo­biliare, o crestere substantiala a valorii proprietatilor datorita cresterii chiriilor este inca nerealista in urmatoarele patru-sase trimestre", crede Günther Artner.

Declansarea crizei datoriei publice in Grecia in aceasta primavara si conta­giunea altor tari din Europa au avut ca raspuns restrangeri ale cheltuielilor publice concomitent cu cresterea fiscali­tatii. Acest lucru a pus capat pachetelor de stimulente fiscale sau financiare din ultimii ani promovate de guverne, cu efect direct asupra increderii consu­ma­torilor in piata europeana.

Cu toate acestea, cifrele par promi­tatoare pentru investitorii in real estate. La nivelul pietei europene de investitii, volumul tranzactiilor a inregistrat o crestere de aproape 70% in comparatie cu aceeasi perioada a anului trecut, ajun­gand la 43,8 mld. euro la mijlocul lui 2010, se arata intr-un raport al Erste Group. Totusi, mai mult de jumatate din acest volum de investitii, adica 62%, a tintit pietele britanica, germana si fran­ceza. Tot in aceste tari a crescut si nu­marul tranzactiilor de valoare mare (>100 mil. euro), cu 13 in Germania si 25 in Marea Britanie.

O crestere trimestriala puternica a activitatii de investitii s-a observat in Austria, Italia (+85%), Irlanda si Republica Ceha. In regiunea ECE, desi s-a consem­nat cresterea cea mai puternica la nivel european, de 190%, volumul de investitii a ajuns abia la 1,7 mld. euro, mult sub cel inregistrat inainte de T4 2008.

Sectoare imobiliare inca nesigure

Revenirea economica in vestul Euro­pei incepe sa aiba un impact pozitiv asu­pra ritmului de inchirieri pe segmentul cladirilor de birouri, unde in prima ju­matate a anului s-a consemnat o crestere cu 38%. Rata de neocupare a ramas la nivelul de 10,2% inregistrat inainte de acest trimestru. Cu toate acestea, dife­renta dintre ratele de neocupare pe teritoriul Europei se mentine ridicata, situandu-se intre 6,8% in Paris si peste 15% in orase precum Amsterdam, Dublin, Budapesta, Bucuresti si Moscova. Seg­mentul de cladiri de birouri a inregistrat o noua stabilizare a nivelului chiriilor, in unele orase importante inregistrandu-se chiar si o accelerare a cresterii chiriilor, la nivel trimestrial. London West End (+13,3%), Paris (+7,1%) si London City (+5,3%) au inregistrat cele mai mari cres­teri ale chiriilor la birouri.

Si in regiunea ECE cererea de spatii pentru birouri a inregistrat o crestere de 36% pe an, ajungand la 1,38 milioane mp. Totusi, aceasta imbunatatire a cererii se datoreaza, in principal, pietei moscovite, unde revenirea din prima jumatate a anului 2010 aproape a egalat nivelurile atin­se inainte de 2008.

„Pe intreg te­ritoriul ECE, rata de neocupare a birou­rilor a inregistrat un prim declin cu 30 de puncte de baza, ajungand la 15,5% in trimestrul al doilea, dupa o perioada de crestere puternica a ratelor incepand cu a doua jumatate a anului 2007. Analizand insa cele trei subregiuni, constatam ca s-au inregistrat tendinte diferite. Daca ratele din Europa Centrala si de Sud-Est au crescut usor, ratele de neocupare din Europa de Est au scazut cu aproape 200 de puncte de baza, ajungand la 16,3% fata de a doua jumatate a anului 2009", ex­plica Artner.

In cautarea proprietatilor de prim rang

Din cauza preocuparilor legate de criza datoriilor suverane din regiune, ac­centul investitorilor a fost pus pe activele de calitate. In acest sens, potrivit Erste, cladirile de birouri au generat 45% din cifra de afaceri totala in ECE. De altfel, in regiune investitiile pe acest segment s-au cifrat la 760 de milioane de euro in prima jumatate a anului 2010, de patru ori mai mult decat in prima jumatate a anului 2009. Mare parte a banilor, aproximativ 97% din totalul investitiilor, au „migrat" in Polonia, Rusia si Republica Ceha. Ur­ma­toarele clasate, din punctul de vedere al importantei, au fost Bulgaria si Roma­nia. Si ultimul studiu King Sturge asupra chiriilor si randamentelor, numit „Indi­catorii pietei imobiliare europene", con­firma faptul ca nivelul chiriilor se stabi­lizeaza in timp ce pietele chiriasilor pre­zinta semne de revigorare.

Piata ocupantilor de birouri a pre­zentat o imagine mai variata la finele trimestrului II al acestui an comparativ cu inceputul lui 2010, reflectand probabil fundalul economic incert din Europa. In majoritatea oraselor analizate de catre King Sturge, chiriile spatiilor office fie au crescut, fie au stagnat, insa nu putine sunt cazurile, mai ales in Europa de Est, in care s-a mentinut tendinta de redu­cere a nivelului chiriilor. Londra continua sa conduca in grupul oraselor aflate in recuperare. Aici, chiriile cladirilor de prim rang au crescut de la 500 €/mp/an in 2009 la 626 €/mp la mijlocul anului 2010.

Prognoza pe ter­men scurt indica in conti­nuare cresteri ale ritmului si pre­turilor de inchiriere pe parcursul anului 2010.

Semne incura­jatoare au fost vazute si la Paris, unde chiriile spatiilor de birouri au crescut cu 8%, ajungand la 700 €/mp/an. De aseme­nea, chiriile au crescut la Geneva si Sto­ckholm, dar au scazut la Helsinki, Copenhaga, Milano si Dublin. In Europa Centrala si de Est (ECE), situatia a ramas fragila, cu chirii mentinandu-se pe un trend plan (in Varsovia, Bucuresti si Bu­dapesta) sau in scadere (la Sofia, Zagreb si Bratislava). Cele mai incurajatoare au fost pietele de la marginea continentului european - Moscova si Istanbul - care au consemnat cresteri de chirii pentru al doilea tri­mestru consecutiv.

In Romania

Pe piata birourilor din tara chiriile dau semne de stabilizare in comparatie cu scaderea inregistrata in prima parte a anului. Acest lucru se datoreaza, in principal, faptului ca zonele care s-au confruntat de-a lungul timpului cu un grad ridicat de neocupare au inceput sa fie ocupate. Alt factor il reprezinta amanarea demararii unor noi constructii, „inghetate" din cauza lipsei de finantare. Avand in vedere absenta unor dezvoltari majore din ultimele 12 luni, raportul cerere/oferta incepe sa se corecteze, concomitent cu scaderea disponibilitatii spatiilor existente.