Criza de locuinte, noile norme BNR privind limitarea creditelor in valuta, lipsa utilitatilor la terenurile din vecinatatea oraselor si absenta marilor investitori care sa dezvolte parcuri rezidentiale pentru clasa de mijloc mentin foarte sus preturile apartamentelor din Romania. Si nu exista semnale ca acestea ar putea sa scada prea curand. Problema a intrat si in atentia Comisiei pentru buget, finante si banci de la Senat.

Criza de locuinte, noile norme BNR privind limitarea creditelor in valuta, lipsa utilitatilor la terenurile din vecinatatea oraselor si absenta marilor investitori care sa dezvolte parcuri rezidentiale pentru clasa de mijloc mentin foarte sus preturile apartamentelor din Romania. Si nu exista semnale ca acestea ar putea sa scada prea curand. Problema a intrat si in atentia Comisiei pentru buget, finante si banci de la Senat.

In Romania se construiesc maximum 30.000 de locuinte pe an, in conditiile in care necesarul este de cel putin 70.000-80.000, conform reprezentantilor pietei imobiliare. „Pentru a stopa preturile ar fi nevoie de minimum 50.000 de noi unitati locative pe an.

Asta inseamna un minimum de 2,5 miliarde euro, daca luam in calcul un cost mediu de 50.000 de euro pentru o locuinta", spune Radu Zilisteanu, presedintele companiei imobiliare Land Experts.

Acum, in toata tara exista numai 8.107.111 de locuinte pentru o populatie de 21.681.000 de locuitori. Potrivit statisticilor, mai mult de un sfert din stocul locativ este mai vechi de 55 de ani. Criza de pe piata imobiliara a intrat si in atentia Comisiei de buget-finante din Senat, care lucreaza la cinci proiecte de legi ce au scopul de a pregati piata sa primeasca marile fonduri de investitii.

Lipseste piata medie
Marii investitori europeni dispusi sa construiasca locuinte pentru clasa de mijloc se lasa inca asteptati. In aceste conditii, proiectele rezidentiale sunt realizate de developeri locali, care nu pot aduna mai mult de 15-20 milioane de euro, ceea ce face ca parcurile rezidentiale sa fie micute, dar cu locuinte foarte scumpe.

Exista si cateva exceptii, care insa nu sunt suficiente pentru a schimba tendintele de pe piata. Este vorba despre proiectul Baneasa, estimat la 1,2 miliarde euro, dar care va oferi locuinte etapizat pana in 2015, si de Central Park, un cartier in valoare de 50 milioane euro, care ofera 500 de apartamente in 11 blocuri cu regim de inaltime P+11 etaje.

Dar cum si in aceste cazuri noile locuinte rezidentiale se adreseaza oamenilor cu bani, apartamentele in bloc raman singurele obtiuni pentru cetatenii simpli. „Sunt anuntate constructii cu 700-800 de euro/mp, insa cu finisaje si TVA pretul urca spre 1.200-1.300 mp", declara Razvan Iorgu, corporate manager Eurisko.

Acesta a adaugat ca oamenii nu mai sunt interesati sa construiasca in afara orasului, doar cumpara terenuri si apoi asteapta sa apara infrastructura. Abia dupa asta se apuca sa-si ridice o locuinta. Din aceasta cauza, preturile terenurilor sunt in crestere accentuata, in ciuda noilor reglementari de scoatere din circuitul agricol a unor mari suprafete de terenuri.

De exemplu, in 2003, la Corbeanca sau Balotesti, un metru patrat se putea cumpara cu 7-8 euro, iar acum pretul a ajuns la 40 de euro/mp. „Primariile comunelor din jurul oraselor au transferat terenuri din extravilan in intravilan, si bine au facut, insa nu au finantat si costul utilitatilor. De aceea avem conflicte evidente.

Exista multe terenuri fara nici o utilitate", spune Gabriel Zamfir, deputat liberal si reprezentant al pietei imobiliare.

Constructii noi de slaba calitate
Oamenii sunt reticenti in privinta constructiilor noi multietajate, ridicate de unele persoane fizice in regie proprie. Calitatea slaba a unor blocuri sau chiar vile construite in ultimii ani a ajuns si la urechile cumparatorilor. „Lipsa de reglementari face sa apara constructii cu mai multe etaje realizate in regie proprie, pe persoana fizica", spune Gabriel Zamfir.

„Acesti oameni, deveniti peste noapte constructori, nu respecta proiectul, calitatea materialelor prevazute de proiectant si folosesc muncitori care nu au calificarea necesara. Rezultatul este ca in ultimii ani s-au creat locuinte care, desi arata foarte bine pe afara, in realitate sunt ca niste cocioabe care stau sa cada la un cutremur major", sustine Zamfir.

In cazul unei calamitati, s-ar putea ca oamenii care au cumparat aceste apartamente sa nu apuce sa-si termine ratele. In cel mai fericit caz, ei sunt pusi in situatia sa carpeasca in fiecare an cate ceva la casa la care inca platesc credite. In lipsa unor reglementari clare in constructii, „exista riscul sa dai o caruta de bani pe un castel de carton", concluzioneaza deputatul.

Momentul adevarului
In ciuda acestor probleme, preturile apartamentelor in blocurile vechi vor scadea, spun expertii. „Va veni un moment, asa cum s-a intamplat si pe piata valutara, cand preturile vor cadea dramatic", spune Radu Zilisteanu.

El precizeaza ca nu putem sti cand va sosi acea clipa, ci numai ca acest lucru se va intampla atunci cand fondurile de investitii si marile fonduri imobiliare vor lua decizia sa investeasca in Romania, in rezidential.

Atunci pretul apartamentelor din marile orase, acum umflat artificial, va da inapoi, iar cei care au luat credite imobiliare si ipotecare
s-ar putea sa ramana pacaliti.

„La noi s-a plecat cu stangul in privinta creditelor ipotecare/imobiliare si ma refer la faptul ca in loc sa fie finan-tate constructiile noi, au fost finantate apartamentele in blocurile vechi", explica Zilisteanu. Statisticile arata ca peste 90% din creditele acordate de banci au avut aceasta destinatie.

Acest lucru a fost confirmat si de Sergiu Oprescu, vicepresedinte la Alpha Bank. „In ultimii ani, piata rezidentiala s-a dezvoltat exploziv, iar la sfarsitul anului 2004 valoarea pe piata a constructiilor noi a ajuns la 5,4 miliarde euro.

Din aceasta valoare, doar 1,2 miliarde euro reprezinta constructii realizate prin credit ipotecar sau imobiliar, restul fiind realizate prin surse proprii", a afirmat Oprescu. La ora actuala, intreaga piata imobiliara se cifreaza undeva intre 3 si 6 miliarde de euro pe an.

Credite mai scumpe
„Se va crea o presiune pe preturi si ca urmare a noilor norme de creditare ale Bancii Nationale, care vor intra in vigoare pe 26 septembrie, si care vor restrictiona drastic creditele in valuta", spune Radu Zilisteanu.

Chiar daca bancile comerciale au gasit o solutie pentru fentarea normelor BNR prin transferarea unei parti din portofoliu de credite in strainatate si prin acordarea de imprumuturi direct de la subsidiarele din afara tarii, costul creditelor in valuta se va majora. „Subsidiara de aici va analiza dosarul si il va transmite spre finantare in alta tara, in care banca este prezenta.

Aceasta masura va creste insa costul imprumutului prin transferul dosarelor, al avizelor si al altor reglementari cerute suplimentar in alte tari", a explicat Petru Rares, presedintele Institutului Bancar Roman.

Saptamana Financiara, Diana Popescu, 26 sep 2005