Crahul imobiliar

Cu cât preţurile pe piaţa imobiliară cresc, cu atât creşte valoarea creditelor

Rapoartele de evaluare sunt adesea superficiale

Crahul imobiliar – marele risc al creditului ipotecar

Ca nişte crupieri ai creditului ipotecar, băncile comerciale sunt dependente de mişcarea ruletei creşterii preţurilor pe piaţa imobiliară.

Cu cât preţurile pe piaţa imobiliară cresc, cu atât creşte valoarea creditelor şi, deci, profitul băncilor. Prin urmare, băncile oferă credite în condiţii din ce în ce mai puţin restrictive (chiar cu avans zero şi perioada de returnare tot mai mare) şi au ales să închidă ochii la examinarea rapoartelor de evaluare. Evaluatorii nu mai ţin cont de valoarea intrinsecă a imobilelor (dată de preţul terenului, materialelor de construcţii, manoperei şi altele aferente), ci se raportează la valoarea „de piaţă” – respectiv la preţurile din anunţurile de la mica publicitate. De aici – reversul medaliei. Aşa cum piaţa imobiliară a tot crescut din 2001 încoace, tot aşa poate să o ia la vale. Atunci, băncile şi clienţii lor vor avea viaţa grea. Foarte grea.

Deocamdată, graţie umflării continue a preţurilor pe piaţa imobiliară, dacă beneficiarii creditelor ipotecare intră în incapacitate de plată, e simplu: banca vinde apartamentul şi iese în profit, pentru că preţul obţinut va fi mai mare decât valoarea creditului. Dar, atunci când preţul apartamentului va scădea substanţial sub valoarea creditului, diferenţa va fi pagubă.

„Dacă intră în incapacitate de plată, clientul nu trebuie decât să anunţe banca şi să-i predea apartamentul. E problema băncii ce va face mai departe. Dacă decide să vândă şi nu îşi recuperează din suma obţinută investiţia, nu se va putea întoarce împotriva clientului, pentru a obţine diferenţa”, spune Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului general al Băncii Naţionale a României.

Se pierde avansul plătit pentru imobil

Desigur, şi clientul va fi păgubit, în cazul în care a plătit un anume avans la achiziţia imobilului. Va pierde acel avans odată cu imobilul. Şi dacă a obţinut avansul printr-un alt împrumut (credit de nevoi personale), situaţia devine de-a dreptul dramatică, întrucât va avea de plătit rate pentru „nimic”. Însă, dacă a contractat un credit imobiliar fără avans, poate socoti că pierderea e minimă sau chiar inexistentă. Asta, întrucât ratele bancare sunt un substitut al chiriei pe care o plătesc cei care nu dispun de o locuinţă proprietate personală.

Dar cât de probabil este un crah imobiliar, într-un viitor previzibil?

Un calcul simplu arată că preţul apartamentelor din blocurile vechi de locuinţe este mult supraevaluat, fiind cel puţin dublu faţă de costul real, corect. Preţul/mp cu care se vând apartamentele din blocurile nou construite variază între 1.200 şi 1.500 de euro mp în funcţie de dezvoltator, pentru o construcţie cu grad mediu de confort şi finisaje clasice. E scump şi ieftin, în acelaşi timp. Scump, în raport cu investiţia dezvoltatorilor, care adună profituri ce le rivalizează pe ale băncilor. Ieftin, raportat la preţurile de pe piaţa imobilelor existente. În Bucureşti şi în alte câteva localităţi, preţul/mp în blocurile vechi (construite înainte de 1989) a sărit cu mult de 1.500 de euro, depăşind chiar şi cota 2.000 de euro/mp în cazul garsonierelor şi al apartamentelor de 2 camere.

Desigur, nu conservatorismul românilor este motivul acestei anomalii (sau, în orice caz, nu este principalul motiv). Ci faptul că oferta la apartamentele noi este modestă, mult sub cerere. Practic, se arvunesc apartamente, cu mult înainte de finalizarea lor. Iar afacerea merge, chiar dacă se cere un avans consistent din partea dezvoltatorilor, de 25-50%, iar contractanţii sunt doar potenţial proprietari, asumându-şi riscul ca proiectul să nu fie finalizat.

Oferta sub cerere, principalul motiv al creşterii preţurilor

Dar se va ajunge şi la un echilibru între cerere şi ofertă. Conform agenţiei internaţionale Colliers, circa 10.000 de unităţi locative noi vor fi livrate anual doar în Bucureşti, începând cu anul 2010. Dacă adăugăm şi disponibilul anual de circa 6.000 de apartamente vechi, ajungem foarte aproape de nivelul cererii.

Evident, când vor avea de ales, clienţii se vor orienta către imobilele noi. Reducându-se presiunea pe imobilele vechi, preţul lor va scădea. Mai mult, competiţia tot mai accentuată între constructori va duce la o descreştere a preţului la metrul pătrat nou construit. Pe cale de consecinţă, se vor diminua şi mai mult preţurile pe mp în imobilele vechi.

Aşadar, răspunsul la întrebarea de mai sus este clar: crahul este inevitabil, singura necunoscută rămânând când se va produce. „Pot să spun care este preţul mediu al unei locuinţe la Londra sau Madrid, dar nu şi la Bucureşti, unde preţul real nu e acelaşi cu preţul cerut, afişat. Preţurile actuale de pe piaţa românească sunt speculative. Locuinţele se vântură – aceeaşi casă se vinde de 4-5 ori, în cascadă. Finalitatea acestui proces nu poate fi decât blocajul”, avertizează dl. Vasilescu.

„Dacă intră în incapacitate de plată, clientul nu trebuie decât să anunţe banca şi să-i predea apartamentul. E problema băncii ce va face mai departe”Adrian Vasilescu, consilierul guvernatorului BNR

Gândul nostru:

Dacă sunteţi o familie tânără, cu venituri care vă permit, la limită, contractarea unui credit ipotecar, căutaţi oferta care nu vă impune contribuţia proprie (avansul). Sau aveţi răbdare. Staţi cu chirie 2-3 ani şi aşteptaţi ca piaţa imobiliară să se aşeze.