Bubble-ul imobiliar din Romania s-a spart. Piata e inghetata. Bancile nu mai dau bani, cumparatorii sunt in stand-by. Peste previzibila criza de maturizare a pietei imobiliare locale se suprapune cea internationala, care a blocat sistemul circulator al businessului: finantarea. Si, in conditiile in care nimeni nu poate anticipa cat va dura blocajul, companiile se vad nevoite sa-si planuiasca viitorul mergand pe nisipuri miscatoare.

Actionarii isi cer banii inapoi si suntem nevoiti sa ne reducem investitiile“, spune George Teleman, managing partaner al fondului imobiliar Equest Balkan Properties. „Am doua-trei spatii comerciale pentru care gasesc cu greu chiriasi iar pana acum aveam lista de asteptare“, declara Ovidiu Budeanu, actionarul majoritar al Arena Mall din Bacau. „Cu Sun Plaza mergem inainte, iar pentru celelalte trei proiecte nu vom incepe constructia decat dupa ce se clarifica situatia din piata“, explica Bosko Skoko, director de comunicare al Sparkassen Immobilien, divizia imobiliara a Erste Bank. „Este absolut normal ca saptamana viitoare sa nu vindem nici un apartament“, se consoleaza si Ion Avram, dezvoltatorul proiectului Prima va ra Lujerului. „Am amanat proiectul imobiliar de la Buftea pentru ca nu am putut sa obtin finantarea de la banci“, marturiseste omul de afaceri Mohammad Murad, proprietarul companiei Triumf Construct.

Asa suna doar cateva din declaratiile dezvoltatorilor sau finantatorilor de pe piata imobiliara – care vorbesc, pentru prima oara fara rezerve, despre cum le afecteaza businessurile nefericita combinatie dintre criza de maturitate a real estate-ului romanesc si cea internationala.
Cuvantul cel mai des folosit e „blocaj“ – un termen care anul trecut, cand real estate-ul era vedeta economiei si a clasamentelor cu destinatii recomandate pentru investitorii straini, nici macar nu figura in vocabularul uzual al dezvoltatorilor, constructorilor, bancherilor si consultantilor.

CAUZA CAUZELOR. Cel mai clar indiciu ca e ceva putred pe piata a fost anuntul de luna trecuta al Immoeast – cel mai mare investitor de pana acum in real estate – ca va reduce la jumatate (cu 2 mld ) investitiile in regiune, in principal in Romania. Unul dintre motive: auditorii care fac reevaluari periodice ale portofoliilor au taiat 300 mil. euro din valoarea totala a activelor Immoeast. Si o a doua consecinta vizibila a crizei de la Immoeast: CEO-ul companiei, Karl Petrikovics, si-a anuntat saptamana trecuta demisia.

Iar Immoeast e doar exemplul cel mai evident de companie care anul trecut facea regula pe piata, pentru ca azi sa-si inventarieze pagubele. Indiferent de dimensiune – fie ca e vorba de dezvoltatori mici, fie de fonduri de miliarde – pana la urma toti sunt loviti de cutremurul cu epicentrul in Statele Unite. Inutil sa reamintim cum in ultima luna mai toate marile banci americane de investitii au cazut una dupa alta intr-un efect de domino de proportii globale in care inca mai cad piese, maturand si piata romaneasca. Cat despre evaluarea impactului pe care criza il va avea pe piata locala, parerile sunt impartite. „Romania este oarecum protejata, pentru ca este o tara cu o economie zvelta. Alte state sunt ca niste elefanti“, spune George Iacobescu, CEO Canary Wharf, cel de-al doilea mare centru financiar din Londra.

Vlad Busila, partener la Capital Partners, este de cu totul alta parere: „Exista un decalaj intre Romania si restul lumii. Criza majora ar putea sa vina anul viitor“. Pana una alta, exista o certitudine: dezvoltatorii au dificultati in a-si continua proiectele in derulare. Cat despre cele noi, si-au luat gandul de la ele.

FINANȚARI: NO WAY! „Suntem asaltati de dezvoltatori care au avut finantare pentru faza intai a proiectului si nu mai au pentru faza a doua. Acum bancile nu mai dau bani, asta e realitatea, indiferent ce s-ar spune“, declara Vlad Busila. Pe de alta parte, o sursa din mediul bancar care a dorit sa-si pastreze anonimatul introduce o nuanta: „Dezvoltatorii nu mai pot obtine decat refinantari pentru proiecte deja existente care aduc venituri“. Fericiti, zilele acestea, nu sunt nici macar dezvoltatorii care au fonduri proprii – pentru ca nici ei nu sunt dispusi sa investeasca intr-un singur proiect banii cu care inainte puteau sa dezvolte, impreuna cu banca, trei proiecte. Oricum, dinamica pietei nu este data de investitiile antreprenorilor locali, grosul banilor venind de la fondurile de investitii si bancile straine.

Or costul finantarilor externe a crescut. George Teleman de la Equest spune ca bancile straine au inventat o noua sintagma care indulceste scumpirea finantarilor. Mai nou, bancile – detaliaza Teleman – nu mai dau credite la rata EURIBOR (Euro Inter-bank Offered Rate – ratele de dobanzi la care bancile din zona euro se imprumuta intre ele) plus un anumit coeficient, ci la „cost of funds“. Cu alte cuvinte, nu mai exista un sistem de referinta general acceptat, fiecare banca avand practic dobanda proprie.

Si cum un rau nu vine niciodata singur, bancile nu numai ca au crescut costul finantarilor, dar sunt si mai restrictive in aprobarea unui credit. Si, nu in ultimul rand, sunt dispuse sa participe cu un procent mult mai mic in proiect. Daca inainte de inceperea crizei bancile puteau finanta pana la 90% din valoarea proiectului, acum sunt situatii in care acestea solicita fonduri proprii de cel putin 50% din investitie.
Este evident ca in aceste conditii – cu riscul de a folosi un cliseu – cine sta pe cash e rege. Mai multi specialisti intervievati de MONEY EXPRESS spun ca „regii“ sunt fondurile de investitii germane care au avut o politica de risc scazut, neinvestindu-si inca masiv banii. „Fondurile germane sunt interesate sa cumpere in Romania, dar cauta proiecte care sa se ridice la standardele lor tehnice“, spune Troy Javaher, director of business development la Jones Lang LaSalle, companie de consultanta imobiliara.

PE BUCATI. Revenind la impactul crizei, acesta va fi resimtit diferit pe fiecare segment al pietei. Cele mai afectate, spun specialistii, vor fi retailul (centre comerciale) si rezidentialul. „Retailul va fi afectat cel mai mult pentru ca este cel mai saturat“, spune Muler Onofrei, director general al dezvoltatorului Aleph Properties. Saturarea de care vorbeste Onofrei este valabila in special in orase precum Arad, Pitesti sau Cluj-Napoca. Apropo de concurenta crescuta pe a cest segment, Dragos Rosca, directorul fondului de investitii Gemisa – care are in portofoliu retaileri prezenti in centre comerciale – este si mai transant. „Cred ca peste 50% din proiectele comerciale anuntate nu vor fi finalizate in urmatorii cinci ani“.

Intr-un mod paradoxal, amanarea sau anularea unor proiecte va avea un efect pozitiv pentru orasele in care gradul de saturare este mare doar la nivel de intentie – in sensul ca au fost anuntate multe proiecte dar nu au fost incepute, cum ar fi, de exemplu, Craiova, Bacau si Ploiesti.

Nici proiectele finalizate nu sunt puse la adapost de criza, pentru ca unii investitori le scot la vanzare mai devreme decat intentionau initial – pentru a face rost de lichiditati. Un exemplu este decizia Equest de a vinde parcul de retail Vitantis din Capitala, care a fost inaugurat luna trecuta. „La inceput intentionam sa-l tinem sase-opt ani“, spune George Teleman.

Cat despre segmentul rezidential, acesta reflecta cel mai bine starea de expectativa a intregii piete imobiliare. Ion Avram, dezvoltatorul ansamblului de peste 1.000 de apartamente Primavara Lujerului, spune ca intervalul in care un client se decide sa cumpere a crescut de la o saptamana la peste o luna. Acest comportament are cel putin doua explicatii: clientii care au bani asteapta scaderea preturilor, iar cei care nu au bani gasesc mai greu finantare bancara. Toate acestea vin pe fondul cresterii numarului de apartamente livrate in 2008. Sunt informatii, totusi, ca dezvoltatorii nu se grabesc sa umble la preturi pentru a nu declansa o ieftinire in lant, acestia preferand sa ofere bonusuri clientilor (locuri de parcare sau bucatarii amenajate) ceea ce inseamna, de fapt, o ieftinire mascata.

Practic, dezvoltatorii sunt prinsi intr-o menghina. Altfel spus, nu pot face rost de lichiditati pentru continuarea investitiilor nici de la clienti, care nu mai cumpara, si nici de la banci, care nu-i mai finanteaza.
Cel mai putin afectate sunt spatiile de birouri si spatiile industriale, dar nici aici lucrurile nu vor mai fi la fel ca inainte. Bancile, spre exemplu, vor da bani numai pentru proiectele deja preinchiriate in proportie de 20–30% din faza de proiect.

YIELD SI CONCLUZII. Pana la urma indicatorul standard care masoara evolutia unui segment al pietei imobiliare este asa-numitul yield. „De fapt yield-ul reflecta riscul“, sintetizeaza Muler Onofrei de la Aleph Properties. Cu alte cuvinte, cresterea yield-urilor reflecta scaderea valorii unei proprietati. Evolutia acestora este insa o necunoscuta pentru majoritatea jucatorilor din imobiliare. „Lipsa tranzactiilor are ca rezultat un grad si mai mare de nesiguranta, pentru ca investitorii nu stiu la ce yield sa cumpere“, spune Troy Javaher de la Jones Lang LaSalle. Trecand la cifre concrete, nivelul mediu al yield-ului era, in perioada in care specialistii riscau sa faca estimari, de 7–9%. Unii mai risca si acum. Javaher crede ca piata va incepe sa-si revina in primavara anului viitor sau cel mai tarziu in a doua parte a anului viitor. Exista si o alta abordare, cea a lui Vlad Busila de la Capital Partners: acum „e o perioada buna sa pleci in vacanta“.

Falimente in constructii

Primii afectati de criza imobiliara – generata in special de amanarea sau chiar anularea unor proiecte – sunt jucatorii de pe piata constructiilor. Dimensiunea problemelor celor din domeniu este data de evolutia numarului de falimente.

1. BAD NEWS. In primul semestru al anului, circa 800 de firme de constructii au dat faliment, adica de peste patru ori mai multe decat in intreg anul 2007 – conform unei statistici a Patronatului Societatilor din Constructii (PSC), cea mai importanta asociatie din domeniu. Una din cauzele cresterii numarului de falimente (in special ale companiilor mici) este amanarea mai multor proiecte imobiliare. „Investitorul prefera sa mai astepte o perioada pentru a vedea ce se intampla pe piata“, explica Adriana Iftime, director general al PSC. De precizat ca in Romania exista circa 14.000 de companii care au ca obiect de activitate si constructiile. Aceasta nu inseamna automat ca toate sunt active pe aceasta piata, estimata la 10 mld. euro in 2007.

2. CAUZE. Expectativa dezvoltatorilor – dincolo de imposibilitatea de a prevedea evolutia pietei – are la baza, in primul rand, lipsa de lichiditati. Cristian Ionescu, director general al asiguratorului de riscuri comerciale Coface Romania, pune foarte clar diagnosticul intr-o declaratie recenta pentru „Ziarul Financiar“: „Inrautatirea comportamentului de plata al companiilor, pe fondul crizei de lichiditati, mai ales in constructii, va conduce la cresterea numarului de proceduri de faliment“. Alte cauze ale inmultirii falimentelor (trend care va continua, fiind posibil sa se extinda si la nivelul companiilor mai mari) – in opinia Adrianei Iftime – sunt scumpirea materialelor de constructii si criza fortei de munca din domeniu. Apropo de scumpiri, cel mai mult s-a apreciat pretul otelului-beton. Din decembrie 2007 pana in iulie 2008 pretul acestuia a crescut cu 200%.

3. WHAT’S NEXT. Daca anul trecut constructiile – alaturi de imobiliare – au fost unul din sectoarele vedeta ale economiei, cu o crestere de circa 30%, pentru anul in curs putini sunt cei care indraznesc sa faca estimari. „Prabusirea nu va fi neaparat apocaliptica, dar in loc de crestere de 30% vom avea in cel mai bun caz stagnare, daca nu chiar scadere“, incearca Adriana Iftime sa ofere o imagine despre cum vor arata cifrele la sfarsit de an. Si totusi, o speranta exista. Mai multi jucatori importanti din domeniu cred ca un colac de salvare al domeniului ar putea fi lucrarile de infrastructura.

Cateva semne

Lipsa de lichiditati a investitorilor/ finantatorilor straini poate insemna intarzierea sau chiar anularea proiectelor din Romania. Iata calendarul celor mai recente evenimente.

19 SEPTEMBRIE. Fondul austriac Immoeast (bratul pentru Europa de Est al Immofinanz), cel mai mare investitor imobiliar din Romania, anunta o reducere a bugetului de extindere cu circa 2 mld. euro (de la 4,4 mld. euro cat era estimat initial). „Masura va fi luata in toate regiunile si, in special, in Romania“, se precizeaza intr-un comunicat oficial al companiei. De precizat ca la sfarsitul lui iulie 2008 – sfarsitul primului trimestru al anului financiar al Immoeast – portofoliul companiei din Romania era evaluat la 3,4 mld. euro. Altfel spus, Immoeast anunta ca isi va amana sau chiar anula o parte din proiecte. Decizia a venit dupa o depreciere drastica a pretului actiunilor – acesta a scazut cu peste 80% din iulie 2007. In ultimul timp, deprecierea a fost cauzata mai ales de zvonurile legate de probleme de lichiditate sau dificultatea de a finanta proiectele in derulare.

4 OCTOMBRIE. Banca germana ipotecara Hypo Real Estate anunta ca a pierdut un imprumut de 35 mld. euro de la un consortiu bancar, care ar fi ajutat-o sa scape de faliment. Doua zile mai tarziu, guvernul german salveaza banca printr-o finantare de 50 mld. euro. De notat ca Hypo Real Estate este principalul finantator al Africa Israel Investment (AFI) Europe – dezvoltatorul mall-ului Cotroceni Park (Bucuresti), aflat in faza de constructii. Insa Reuven Havar, directorul pentru Romania al AFI Europe, spune ca a tras deja cele 234 mil. euro pe care compania sa le-a obtinut ca imprumut de la banca germana. De obicei insa, beneficiarii unui credit imobiliar trag banii in mai multe transe, pe masura ce proiectul este dezvoltat.

6 OCTOMBRIE. Karl Petrikovics – CEO-ul Immofinanz si Immoeast chiar din momentul infiintarii celor doua companii in 1990 si 1998 – isi anunta demisia. El este inlocuit cu Thmoas Kleibl, fostul CFO al companiei aeriene Austrian Airlines. Schimbarea a venit dupa ce pe primul trimestru al anului financiar al Immoeast (incheiat in iulie), compania raporta pierderi operationale de 261,4 milioane de euro. Cauza pierderilor: deprecierea activelor companiei (cu aproape 300 mil. euro) si aprecierea monedelor din tarile in care Immoeast are investitii. In comunicatul companiei se precizeaza ca mandatul noului CEO va marca „o perioada caracterizata prin consolidarea si optimizarea portofoliului“.

7 OCTOMBRIE. Ion Radulea, presedinte si actionar al River Invest – dezvoltatorului proiectului mixt Sema Park – anunta ca a renuntat la ideea de a mai construi un mall in cadrul complexului. Aceasta dupa ce colaborarea River Invest cu compania germana ECE – impreuna cu care ar fi trebuit sa dezvolte mall-ul in valoare de 180 mil. euro – a cazut. Radulea a spus ca mall-ul nu ar fi fost un concept potrivit pentru zona ) investitiile in regiune, in principal in Romania. Unul dintre motive: auditorii care fac reevaluari periodice ale portofoliilor au taiat 300 mil. euro din valoarea totala a activelor Immoeast. Si o a doua consecinta vizibila a crizei de la Immoeast: CEO-ul companiei, Karl Petrikovics, si-a anuntat saptamana trecuta demisia.

 

Sursa

14 octombrie 2008