Cartierul Cotroceni este locul în care multă lumea ar vrea să trăiască. Sunt cei care au crescut acolo şi au rămas cu nostalgia celui mai verde cartier din Bucureşti, dar şi cei care stau într-o garsonieră la periferia Capitalei. Este un cartier de top, aspiraţional, un cartier-refugiu pentru elită. Totuşi, dincolo de această aparenţă luxoasă, locuinţele se vând la aceleaşi preţuri pe metru pătrat ca cele din cartiere mai slab cotate precum Titan sau Baba Novac.

18422-palatul-cotroceni.jpgCartierului Cotroceni a început să fie construit odată cu venirea regelui Carol I şi ridicarea Palatului Regal în jurul Mănăstirii Cotroceni. Mai târziu, acolo au fost ridicate mai multe case de locuit pentru personalul regal, în special cel militar. Cu trecerea anilor, cartierul s-a întins în jurul zonei prezidenţiale a Palatului Cotroceni. În timp, acesta s-a dezvoltat ca o zonă foarte cochetă, deşi nu neapărat de bogătaşi. Acolo au locuit personalităţi precum Ion Minulescu, Marin Preda, Ion Barbu sau Liviu Rebreanu. Şi azi este zona preferată a intelectualilor, dar şi a persoanelor publice şi a oamenilor de afaceri. În general, sunt oameni care cumpără proprietăţi cu banii jos sau cu o completare dintr-un credit mic de nevoi personale. Dar şi ei au bugete limită.

La apartamentele mai mici, nu trebuie să depăşim 150.000 euro, iar în bugetele mai mari se caută case, vile, pe care clienţii sunt dispuşi să cheltuiască între 400.000 - 600.000 euro. Dacă vorbim despre apartamente, tot ce înseamnă peste 150.000 euro este de asemenea un profil de cumpărător de înaltă calitate.", spune Claudiu Haţegan, broker Klauss&Parteners.

Construcţiile din Cotroceni sunt vechi sau foarte vechi, dar fără probleme importante

Chiriile variază între 7 şi 12 euro/mp, în funcţie de cât de mare este suprafaţa închiriată, care este calitatea construcţiei şi dacă clientul este persoană fizică sau companie. Apartamentele sunt destul de puţine în zonă, cu suprafeţe care pornesc de la 60 mp, dar care pot depăşi 140 mp. Construcţiile noi însă, sunt atât de puţine încât nici nu pot fi luate în calcul.

90% dintre blocuri sunt din perioada interbelică, adică din anii 1930-1940. Puţine sunt din 1910-1920, iar cele mai noi blocuri sunt construite între anii 1960-1964. Acestea sunt cele din zona Eroilor, acolo unde sunt două rânduri de blocuri în stânga şi în dreapta, care au trei şi patru niveluri", completează reprezentanţii Galaxy Imob.

Predominante în cartier sunt vilele, construite cu mult bun gust, adesea de către arhitecţi renumiţi. Casele sunt construite atât de bine încât nu au probleme esenţiale nici acum, la aproape un secol de la construcţie.

Cele mai multe vile sunt construite în perioada interbelică, dar sunt vile în general solide, care nu au probleme de structură, de rezistenţă. Mai sunt totuşi şi proprietăţi în care nu s-a investit deloc de-a lungul timpului şi necesită îmbunătăţiri." adaugă Claudiu Haţegan.

Diferenţele de preţ dintre zonele bune şi foarte bune din Cotroceni sunt de până la 200 euro/mp

Cartierul Cotroceni este împărţit în trei zone: partea de sus înseamnă Parcul Romniceanu, ieşirea către Panduri şi câteva străduţe paralele. Cotroceniul de jos este în zona Bisericii Elefterie. Aceasta este cea mai scumpă zonă, dar cu cele mai mari probleme, spun agenţii imobiliari care cunosc zona. A treia parte ţine de la Palatul Cotroceni către Şoseaua Gheorghe Marinescu, până la Grădina Botanică. Diferenţele de preţ între aceste zone sunt de până la 200 euro/mp.

Arenele BNR este zona cu cele mai puţine probleme în subsolul caselor, pentru că zona Cotroceni are în general o problemă de infiltraţii, pânza freatică e foarte sus. Tocmai de aceea, cele mai bune proprietăţi se găsesc în zona de sus a Cotroceniului, în zona Panduri. Dar cu tot cu această problemă, cea mai căutată rămâne zona de jos. Acest lucru se justifică prin împrejurimi, printr-o altă comunitate, vecinătate, pentru că partea de sus ne duce deja într-o zonă de blocuri şi se modifică profilul cumpărătorului.", susţin specialiştii Galaxy Imob şi tot ei spun că „oricum nu prea poate face nimic în vederea infiltraţiilor, proprietarii nu pot decât să izoleze periodic. Partea dinspre Panduri nu are aceste probleme de umiditate. Sunt multe proprietăţi care au fost reabilitate termic sau restaurate, ba chiar s-au construit unele clădiri mai noi peste altele vechi şi demolate."

Criza economică a menajat cartierul Cotroceni

Cotroceni a fost o zonă menajată de criza financiară. Vânzările au scăzut cu câteva zeci de procente în anii trecuţi, dar trebuie să ţinem cont că tranzacţiile se fac oricum mai greu într-o zonă elitistă decât într-un cartier normal. Mulţi dintre proprietarii din zonă refuză să înţeleagă că cer preţuri nerealiste pentru piaţă, dar clienţii sunt hotărâţi şi aşteaptă până se ajunge la un preţ acceptabil.

Se vând şi acum proprietăţi, dar nu există o frecvenţă clară de tranzacţionare. Criza a rărit, dar nu a blocat tranzacţiile. Este o zonă mai aparte, clienţii de Cotroceni sunt clienţi nişaţi. Ei caută doar în Cotroceni, nu şi în Panduri, 13 Septembrie, Drumul Taberei sau mai ştiu eu ce. Tocmai de aceea sunt clienţi care caută şi o jumătate de an sau chiar un an să găsească proprietatea potrivită.", spune reprezentantul Klauss & Parteners.

Apartamentele se vând în circa două-trei luni de la anunţul de vânzare

În general, apartamentele se vând în două-trei luni de la anunţ, iar casele pot sta chiar doi ani la vânzare, dacă proprietarii cer prea mult pe ele. Dezamăgiţi de lipsa de interes a clienţilor, mulţi dintre aceştia aleg chiar să renunţe la vânzare şi mai degrabă preferă să închirieze sperând că preţurile îşi vor reveni.

Noi sunăm periodic proprietarii şi încercăm să facem ceva cu preţul. Alteori ne sună chiar ei când văd că nu vin clienţii nici măcar la vizionare, şi atunci lăsăm împreună preţul jos. Uneori l-am dat de la 80.000 la 69.000 euro. Dar ieftinirea se face în două-trei trepte de obicei. Nu încercăm să ne impunem, încercăm să explicăm preţul real.", arată cei de la agenţia Galaxy Imob.

În cartier există însă o singură piaţă, şi aceea improvizată, un supermarket, un mall - Cotroceni Mall, multe grădiniţe particulare şi două şcoli. Se adaugă Facultatea de Medicină „Carol Davila" şi Academia Militară. Tot în cartierul Cotroceni se află şi Spitalul Municipal, precum şi o mulţime de cabinete veterinare particulare. Cartierul dispune de toate utilităţile necesare (apă, canalizare, gaze, telefon, internet), iar străzile sunt în stare bună.

Apoi, de acolo ajungi repede cam oriunde. Staţia de metrou Eroilor este la o aruncătură de băţ, iar autobuzele şi troleibuzele care traversează cartierul fac legătura cu orice zonă a Capitalei. Alte atuuri ale cartierului care găzduieşte Palatul Prezidenţial sunt stadionul Cotroceni şi Arenele BNR unde poţi juca tenis, fotbal, ping pong, baschet sau poţi face aerobic. În centrul complexului există şi un hotel cu circuit închis, pentru sportivi, dar şi un restaurant.

Citeşte şi Schimb locuinţă: dau Cotroceni pe Militari