  |
|||
Terenurile sunt in aceasta toamna un subiect fierbinte pentru romani. Dupa votarea noii Constitutii, frenezia preturilor i-a cuprins pe vanzatori, care se arunca la scoruri nerealiste. Un sambure de adevar totusi exista: preturile cresc si vor creste mereu, pentru ca, pe de o parte, terenurile reprezinta o forma din ce in ce mai profitabila de plasare a banilor, iar pe de alta parte, se construiesc din ce in ce mai multe case, fie "la bucata", adica in regie proprie, fie "angro", in ansambluri rezidentiale. "Vin strainii si nu se uita la bani!", spunea cu aplomb, saptamana trecuta, un vanzator, atunci cand un potential cumparator i-a reprosat ca a dublat pretul intr-o luna. Terenul, aflat la 5 km de Capitala, se vindea cu o luna inainte cu 10-15 euro/mp, iar acum proprietarul cere 28 euro/mp. "Vrabia malai viseaza", pentru ca acest pret il va obtine peste un an sau doi, in nici un caz acum. Votarea noii Constitutii, in care nu mai exista interdictia pentru straini sa cumpere terenuri, a creat falsa impresie ca imediat strainii pot sa si cumpere ca persoane fizice si ca vor da navala.
Mii de firme romanesti cu capital strain au fost infiintate de cetateni straini numai cu acest scop, de a putea cumpara terenuri. Fenomenul s-a accelerat intr-adevar in acest an, iar pentru perioada imediat urmatoare se anunta un alt val, dar nu atat de mare pe cat ar crede potentialii vanzatori. Numarul tranzactiilor va creste, la fel si preturile, dar lent, in timp, fara salturi spectaculoase. "De crescut vor creste preturile si, in cel mai rau caz, se vor stabiliza. Majoritatea celor care cumpara acum le vor vinde altor investitori, care vor face ceva cu ele, inclusiv agricultura", afirma Dan Vasilache, senior broker la Eurisko. Peste doi-trei ani, cand se va trage linia, vom descoperi ca toate terenurile din zonele bune ale oraselor vor fi "la a doua mana", adica vor mai fi de vanzare decat terenuri cumparate in acesti ani de speculanti, oameni de afaceri romani sau firme straine. Pentru anumite zone din Bucuresti si din orasele Timisoara, Constanta si Arad, lucrurile sunt si mai precipitate, cine nu se va grabi pana la sfarsitul anului viitor fiind nevoit sa "cotizeze" in buzunarele actualilor investitori. In concluzie, a investi in terenuri a devenit un sport national, fie ca este vorba de persoane care se gandesc sa-si construiasca o casa, acum sau peste un an-doi, cand vor mai strange bani, fie ca este vorba de firme care vor sa speculeze in termen cat mai scurt, trecand terenurile din extravilan in intravilan si, mai ales, este vorba de intreprinzatori romani sau straini care vor sa tina terenurile pe stoc, pana ce preturile vor mai creste. Exista insa si investitori care vor intr-adevar sa faca ceva cu aceste terenuri, cat mai repede. Un exemplu concludent este cel al grupului italian de investitii Litexco, care detine in Romania societatea Litexco Properties, intrata pe piata imobiliara romaneasca anul trecut si care are in vedere accelerarea ritmului in perioada imediat urmatoare. Potrivit directorului executiv Bogdan serban, compania actioneaza in doua directii - pe de o parte, cumpara terenuri pentru proiecte imobiliare, pentru a construi sedii de birouri si locuinte, deocamdata numai in Bucuresti, iar pe de alta parte, investeste in terenuri agricole, in mai multe zone ale tarii, pe care deja le pregatesc pentru culturi de vita-de-vie si de paioase. Pana acum, Litexco a strans 500 hectare de teren agricol si are planuri pe termen lung, intentionand sa creeze ferme agricole, atat pentru culturi, cat si pentru cresterea animalelor. Din punctul de vedere al investitorului, reprezentantul companiei considera ca procedura de achizitie si comasare a terenurilor agricole este greoaie si implica costuri adiacente greu de controlat, atat in ceea ce priveste banii, cat si timpul pierdut la negocierea cu fiecare proprietar in parte. "Este greu sa strangi pentru o ferma o suprafata de 100 hectare, cand fiecare proprietar are o jumatate de hectar", afirma Bogdan serban. Strainii sunt prezenti de mult pe piata imobiliara
La Timisoara, investitii straine masive in terenuri se fac din 2000 "Cel mai mare detinator de terenuri din judetul Timis este o firma italiana care a cumparat peste 10.000 hectare langa Jimbolia", afirma prefectul Horia Ciocarlie. Strainii au inceput sa cumpere terenuri in acest judet din anul 2000, dar din aceasta primavara ritmul s-a accelerat. La asemenea volum de tranzactii nu este de mirare ca modificarea Constitutiei nu a avut nici un efect, piata din zona fiind deja fluida, cu multe vanzari de terenuri si cu cresteri constante de preturi. O explicatie a interesului crescut pentru zona de vest este faptul ca aici exista carte funciara de peste 100 de ani si ca statutul proprietatii poate fi urmarit cu usurinta, ceea ce reduce substantial gradul de risc pentru investitori, observa Dan Vasilache de la Eurisko. In plus, in aceasta zona exista si o piata in crestere, puterea de cumparare a localnicilor permitand o valorificare mai facila a tuturor tipurilor de produse, fie ca este vorba de castravetii sau graul care vor creste pe aceste terenuri, fie ca este vorba doar de loturi care vor fi aranjate pentru constructia de case. "Investitorii cumpara suprafete de unu-zece hectare, in zone rezidentiale noi, din apropierea Timisoarei, le trec din extravilan in intravilan si fac un plan urbanistic zonal, iar apoi le vand pe loturi de case cu 20 euro/mp", declara Constantin Dumitrescu, director al agentiei Abc Imobiliare din Timisoara. Pana nu de mult, se gaseau terenuri extravilane sub doi dolari metrul patrat, dar acum preturile sunt de patru-cinci euro/mp, iar zonele cele mai atractive sunt vandute in proportie de 80% la prima mana, acolo unde exista cat de cat infrastructura in apropiere (cel mult curent electric, drumuri de acces si retea de gaze).
Atentia investitorilor se va muta incet, incet spre est, in al doilea val fiind vizate zonele centrale ale
tarii, cu orasele Cluj-Napoca si Brasov, iar mai apoi spre est, unde acum sunt cele mai ieftine terenuri. Bucurestiul este un caz aparte, pentru ca statutul de capitala implica un
interes deosebit, aici cumparandu-se terenuri si cu 1.000 euro/mp, atunci cand sunt amplasate in zone centrale si au potential comercial.
Preturile variaza de la simplu la
dublu In fiecare an, zonele de interes de la periferie se dezvolta si apar noi si noi zone care trezesc atentia oamenilor de afaceri, dar si a bucurestenilor cu venituri medii care-si cauta locuri de casa. Pana acum, zone "fierbinti", cu cresteri constante de preturi au fost Baneasa-Pipera, zona autostrazii Bucuresti-Pitesti si a iesirii spre Ploiesti, cu extindere spre comunele Corbeanca, Tunari si Snagov . Cronologic, au urmat apoi o explozie de vile si cresteri spectaculoase de preturi in zona scoala Herestrau- soseaua Nordului, de la 50 USD/mp, in urma cu doi-trei ani, cand nu se uscase cerneala pe titlurile de proprietate, la 600-700 euro/mp, cat este astazi pretul unei parcele minuscule, intr-o zona deja supraaglomerata de constructii de locuit sau birouri. Timid, de anul trecut au inceput sa se dezvolte si zonele Straulesti-Sisesti, iar din acest an au inceput sa creasca preturile la terenuri si in zone precum Pantelimon, langa restaurantul Lebada, sau spre Popesti Leordeni. Cel mai prapadit teren extravilan, cu potential de trecere in intravilan dintr-o comuna limitrofa orasului porneste de la 2 euro/mp.
Cele mai vanate zone din judetul Brasov sunt cele in dezvoltare, gen Poiana Brasov, Bran, Predeal sau zona Rasnov
si localitatile pe unde se va construi soseaua ocolitoare din Brasov. Anul acesta, preturile s-au dublat pe aceste segmente. Terenurile sunt solicitate mai ales pentru constructia de de
sedii de firma, prestari servicii, show room, depozite, restaurante sau investitii turistice si de agrement. Terenurile cele mai ravnite cu destinatie turistica sunt cele din Poiana
Brasov, unde se vand si cu 150-250 euro/mp. In Brasov, terenuri pentru case se vand cu preturi pornind de la 10 euro/mp - in zonele rezidentiale noi, de la periferie - pana la 25
euro/mp, iar maximul de 100 euro/mp este doar pe Calea Bucuresti, spre Predeal, cu destinatie comerciala.
La Iasi au aparut deja primii straini care vor sa cumpere terenuri. In ultimele doua saptamani au tatonat piata
imobiliara un concern suedez si o firma japonezo-germana. Intre timp, preturile la terenuri au ramas aproape neschimbate. "Cumparatorii cauta de obicei terenuri prielnice pentru
constructia de locuinte, iar acestea sunt foarte rare in intravilanul orasului. De aceea, tot mai multi se orienteaza catre comunele limitrofe: Miroslava, Barnova, Rediu. Acolo
preturile sunt si mai mici, intre trei si cinci dolari/mp", a precizat Ionel Oancea, arhitectul-sef al orasului. Preturile la terenurile cu utilitati variaza intre 25 euro/mp, la
periferie si 100 euro/mp, ultracentral. Unele piete au ramas in urma: ceea ce in Timisoara se intampla de cinci ani, in Craiova abia incepe.
In Gorj, pretul terenurilor este in crestere de la inceputul anului. Majoritatea cumparatorilor solicita teren
pentru constructia de locuinte, putini sunt cei care doresc teren pentru inceperea afacerilor in zona. In centrul municipiului Targu-Jiu, un metru patrat de teren se vinde cu 100 de
euro, in timp ce in zonele periferice pretul este intre cinci si zece euro/mp. In orasul Timisoara situatia este mai delicata, pentru ca nu prea mai exista terenuri mari care sa mai fie tranzactionate. "Ce era de vanzare s-a cam vandut", spune arhitectul-sef al Timisoarei, Radu Radoslav. Un mare actor pe piata imobiliara locala, omul de afaceri Ovidiu Tender, a fost nevoit sa demoleze o fosta fabrica, "Industria Lanii", pentru a elibera sase hectare de teren in vederea construirii unui cartier rezidential. Modificarea Constitutiei nu a adus schimbari semnificative pe piata imobiliara.
Reprezentantii agentiilor imobiliare spun ca nu au simtit nici o crestere semnificativa a cererii, iar pretul urca
constant, in acelasi ritm, de ani de zile. Prefectul judetului Timis a declarat ca exista o tendinta de achizitionare a unor suprafete de teren agricol, cu scopul exclusiv de a fi
vandut ulterior. "Au fost ani in care hectarul s-a vandut si cu un milion de lei. Acum a crescut pretul de la patru milioane pana la 20 milioane pe hectar, in functie de calitatea
terenului", a declarat Horia Ciocarlie. Evolutia preturilor la terenurile din Craiova s-a accelerat in ultima perioada. In acest oras s-a produs o adevarata explozie a preturilor terenurilor de la periferie, in imediata apropiere a drumurilor nationale care traverseaza urbea. Astfel, cea mai spectaculoasa crestere a pretului pamantului s-a inregistrat anul acesta in vecinatatea Aeroportului International, unde se va amenaja un parc industrial si unde un om de afaceri german pregateste deschiderea unei piete de gros.
In partea de Nord a orasului, ruta pe unde va trece autostrada care va prelua traficul greu din municipiu,
Administratia Nationala a Drumurilor este nevoita sa cumpere terenurile din extravilanul localitatii la preturi de zece ori mai mari ca in primavara. Aceasta deoarece de la 2-3 dolari
pe metru patrat, proprietarii au ajuns sa ceara 20-25 de dolari pe metru patrat. La o alta iesire din oras, anuntul ca se va ridica un centru de targuri si expozitii a adus pretul
terenului la zece dolari pe metru patrat, fata de trei dolari, in vara. Votarea noii Constitutii Este un motiv des invocat de proprietari si un factor de presiune asupra preturilor. Practic, acest vot nu poate influenta direct preturile, dar creeaza un moment speculativ, ceea ce duce la o crestere fortata a preturilor. Acolo unde proprietarii cer dublu, vor obtine cel mult o marire de 30% in primavara.
Cresterea numarului investitorilor Acesta da, este un motiv real si demn de luat in seama. Cresterea constanta a
cererii duce la o crestere de cel putin 15% pe an.
Infrastructura Un teren intravilan complet echipat, cu apa, canalizare, curent electric, reteaua de telefonie in
apropiere si care mai are si drumul de acces asigurat este de regula cu 35-40% mai scump decat altul care nu are nici o facilitate. A cumpara un teren extravilan (agricol), mult mai
ieftin decat unul intravilan, nu inseamna a-i adauga insa acest procenajt la valoare.
|
Nu este
adevarat: trebuie ca mai intai sa fie semnate tratate internationale, cu Uniunea Europeana sau, in particular, cu fiecare stat interesat ca pe viitor cetatenii lui sa aiba acest drept.
De exemplu, daca in primavara viitoare statul roman va semna punctual un tratat cu Statele Unite, atunci cetatenii americani vor avea acest drept, dar numai acestia si numai in
conditiile in care un roman poate cumpara teren in aceasta tara. In ceea ce priveste un acord cu Uniunea Europeana, acesta este probabil abia in preajma anului 2007. si mai exista un
aspect: faptul ca strainii nu puteau cumpara terenuri ca persoane fizice nu i-a impiedicat sa investeasca pana acum in terenuri din Romania.
19 November 2003
