Piata
imobiliara din Europa Centrala si de Est si din Romania implicit, a redus in ultimii sapte ani diferentele semnificative de yield, comparativ cu pietele mature, astfel ca randamentul unei
achizitii imobiliare in Polonia, Cehia sau chiar Romania este mai mare cu doar circa 2% decat in cazul unei achizitii in vestul Europei.
Astfel, reprezentantii companiei de consultanta imobiliara Cushman & Wakefield recomanda investitorilor in regiune precautie in ceea ce priveste achizitiile, deoarece randamentele au scazut intr-un ritm prea alert, iar activitatea pe aceste piete se tempereaza.
In Cehia, Polonia si Ungaria, tari care au aderat in 2004 la Uniunea Europeana si la care se raporteaza cu precadere toate informatiile de pe piata locala, randamentele s-au injumatatit in ultimii sapte ani, astfel ca, pe piata centrelor comerciale, randamentul a scazut de la 10,75% in 2000 la 5,85% la nivelul anului 2006.
In timp ce stocul de spatii comerciale moderne din aceste tari a atins niveluri la care piata se apropie de saturare, in Romania piata este in plina dezvoltare, astfel ca randamentele la care au avut loc anul trecut tranzactiile cu astfel de proprietati au atins chiar si nivelul de 9%, cum a fost in cazul vanzarii Moldova Mall.
Cu toate acestea, Romania are acelasi parcurs pe care l-a avut Polonia, spre exemplu, astfel ca in urmatorii ani, numarul de centre comerciale din Bucuresti va ajunge la 10, nivel similar si in Varsovia, la o populatie de sub doua milioane de locuitori.
"In ultimii 5-7 ani, retailul din Varsovia a evoluat de la cateva hipermarketuri la centre comerciale care se pot compara cu orice mall din vestul Europei", afirma Michael Atwell, partner in cadrul Cushman & Wakefield.
Printre cele mai moderne mall-uri care vor fi livrate in Bucuresti in urmatorii ani se numara proiectul din nordul Bucurestiului - Baneasa Shopping City, care va fi livrat pana la sfarsitul acestui an, sau Cotroceni Park, dezvoltat de companiile Africa Israel si NCH.
Diferentele intre cele doua tari tin de infrastructura si urbanism, capitol la care Bucurestiul a pierdut teren in favoarea Varsoviei. Capitala Poloniei este intinsa pe o suprafata de circa 500 de kilometri patrati, in timp ce Bucurestiul, cu un numar de locuitori net superior (aproximativ 3 milioane potrivit ultimelor estimari neoficiale), are o suprafata de doar 238 de kilometri patrati, potrivit Institutului National de Statistica (INS).
Din acest motiv, valorile de trafic inregistrate in Varsovia sunt net inferioare celor din Bucuresti, in conditiile in care numarul masinilor inregistrate in cele doua orase este apropiat - aproximativ 1 milion de unitati.
Pe de alta parte, o trasatura comuna a celor doua piete, cele mai mari din regiune, atat in ceea ce priveste suprafata cat si numarul de locuitori, este reorientarea dezvoltatorilor de centre comerciale catre orase medii si mici, ignorate pana in prezent, dar in care exista o cerere importanta pentru astfel de produse.
Valorile practicate pe piata rezidentiala din Varsovia, unde pretul mediu al apartamentelor este de aproximatv 2.100 de euro/metrul patrat, potrivit reprezentantilor firmei de consultanta redNet Property Group, sunt cu aproape 50% mai mari decat cele practicate in Bucuresti, unde pretul apartamentelor a ajuns la 1.430 de euro/metrul patrat in blocurile vechi, potrivit indexului apartamentelor realizat de Ziarul Financiar.
Ascensiunea preturilor la locuintele din Polonia a fost spectaculoasa in ultimii doi ani - cand valorile apartamentelor s-au dublat, accelerate si de scaderea dobanzilor ipotecare spre 5% pe an, factor care a dus la o explozie a cererii.
Deficitul de locuinte din Polonia este estimat la 1,5 milioane de unitati, in conditiile in care pe piata sunt livrate mai putin de 100.000 de unitati locative in fiecare an.
Dezechilibrul dintre cerere si oferta este principalul factor de motivare a dezvoltatorilor de ansambluri rezidentiale de pe piata locala, insa, pana in prezent, numarul locuintelor noi finalizate a fost de sub 40.000 in 2006, potrivit INS, valoare record pentru ultimii 15 ani. In ciuda boom-ului imobiliar inregistrat in ultimii ani, Europa Centrala si de Est atrage o foarte mica parte din cele peste 220 de miliarde de euro investite anul trecut la nivel european. Astfel, statele din Europa Centrala au atras doar 4% din investitii, potrivit Cushman & Wakefield.
Investitiile se concentreaza inca in vestul Europei, deoarece si pe aceste piete este o activitate importanta in ceea ce priveste tranzactiile dar si inlocuirea imobilelor vechi cu constructii moderne, potrivit jurnalistilor vest-europeni prezenti la CEPIF Press Tour to Poland.
Printre cei mai activi investitori din Polonia se numara si jucatori importanti de pe piata locala, precum fondul de investitii austriac Immoeast sau dezvoltatorul israelian GTC, dar si companii care testeaza in prezent piata locala, precum Heitman sau ING Real Estate, care ar putea sa-si intensifice in urmatoarea perioada activitatea pe piata locala.
Fondurile de investitii imobiliare prezente in Polonia ar putea ataca piata locala in cautarea unor randamente superioare, tinand cont ca yield-urile din Romania sunt cu circa 1,5% mai mari, iar piata este departe de a fi saturata pe toate segmentele.
Pavel Tonski, managerul firmei poloneze de consultanta imobiliara Accreo Taxand, apreciaza ca fondurile de investitii prezente de 5-7 ani in Polonia ar putea renunta in urmatoarea perioada la portofoliile detinute, si cu lichiditatile obtinute sa-si mute operatiunile in est - in tari precum Romania, unde profitabilitatea investitiilor imobiliare este la un nivel superior.
Printre investitorii prezenti in Polonia care pana in prezent doar tatoneaza piata locala se numara si fondul de investitii Heitman, administrat de la Chicago, care administreaza active imobiliare de peste 15 miliarde de dolari in Statele Unite, Europa si Asia. Heitman este unul dintre cei mai importanti investitori din Polonia.
Randamentele au ajuns in Varsovia la un nivel de 5,5% pentru spatii comerciale, respectiv 5% pentru birouri, potrivit Cushman & Wakefield, valori apropiate pietelor vestice, in timp ce in Romania acestea sunt cu circa 1,5% mai mari, tinand cont de cele mai recente tranzactii realizate.
De altfel, piata tranzactiilor imobiliare din Polonia este extrem de activa, mai multe companii precum dezvoltatorul francez Apsys renuntand la centrele comerciale detinute in Polonia. Francezii controlau o retea de peste 10 centre comerciale in cele mai importante orase din Polonia, precum Varsovia, Cracovia sau Lodz.
Volumul tranzactiilor derulate anul trecut in Polonia depaseste 4,5 miliarde de euro pe segmentul comercial si de birouri, in timp ce pe piata locala valoarea totala a tranzactiilor a fost de aproximativ un milion de euro.
5 April 2007
