O serie de tranzacţii au fost iniţiate în primele şase luni ale anului 2012, dar activitatea de investiţii continuă să fie supusă constrângerilor din piaţa creanţelor, potrivit celui mai recent raport de piaţă publicat de Colliers International Romania.
În negocierile pentru produsele de top persistă un decalaj de
până la 50 puncte de bază (0,5%) între randamentele cerute şi cele oferite, dar acesta arată semne de reducere şi, ca rezultat, o serie de tranzacţii urmează să fie finalizate în următoarele
şase luni, previzionează consultanţii companiei. Yield-ul sau randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi.
Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii.
“Deşi negocierile iniţiate în prima jumătate a anului 2012 au fost limitate de condiţiile actuale din pieţele de capital, există o serie de tranzacţii aflate în stadii avansate de discuţie şi care ar trebui să fie încheiate în următoarele şase luni. Investitorii îşi concentrează atenţia asupra clădirilor de birouri care au o localizare bună şi un grad de ocupare ridicat, în condiţiile în care pe acest segment activitatea de închiriere s-a îmbunătăţit şi o serie de pre-lease-uri notabile au avut deja loc”, a declarat Blake Horsley, director al departamentului de investiţii din cadrul Colliers International Romania.
Numărul proprietăţilor a crescut în interiorul şi în jurul Bucureştiului, dar, cu toate acestea, sunt puţine active imobiliare disponibile care să îndeplinească criteriile fondurilor de investiţii, ceea ce determină o activitate investiţională redusă.
Durata medie a contractelor de închiriere - un criteriu important pentru investitorii aflaţi în căutarea de soluţii pentru a asigura predictibilitatea cash-flow-ului – a fost influenţată de incertitudinea economică şi de instabilitatea din piaţa de închirieri din ultimii trei ani. Prin urmare, contractele pe o durată de 3 ani sau cu opţiune de ieşire din contract (break-option) au devenit o practică des întâlnită în piaţă, ceea ce afectează atractivitatea clădirilor de birouri ca produs de investiţii. „Pe măsură ce economia se stabilizează, chiriaşii vor fi din nou dispuşi să încheie contracte pe termene mai lungi, setând astfel premisele pentru un interes crescut din partea investitorilor şi pentru reluarea activităţii în piaţă“, consideră autorii raportului. Majoritatea investitorilor (şi a băncilor) sunt interesaţi de contractele de închiriere semnate pentru o perioadă de minim 5 ani, fără break-option. Pentru a atrage interesul investitorilor, aceasta ar trebui să devină regula în piaţa locală de birouri.
Investiţii blocate
Achiziţia, de către NEPI, a City Business Centre Timişoara a reprezentat singura tranzacţie-reper din oraş şi prima clădire de birouri de clasa A tranzacţionată în afara Bucureştiului. Deal-ul constă în preluarea a trei clădiri existente, precum şi cumpărarea în avans a alte două clădiri din proiect care urmează să fie construite. Suprafaţa închiriabilă totală a proiectului va fi de 45.000 mp, iar valoarea acestuia a fost estimată la circa 80-90 milioane euro.
În lipsa unor date comparabile suficiente, evaluarea randamentelor de investiţii continuă să se bazeze pe estimări în funcţie de dinamica cererii şi a ofertei. Astfel, tabelul de mai jos cuprinde estimări influenţate de ratele din piaţa creanţelor.
În 2012, multe fonduri de „private equity“ (fonduri de investiţii închise cu capital de risc, care se ocupă cu achiziţionarea de acţiuni la companii private) active la nivelul Europei sau al regiunii central-est-europene – devenite, pe parcursul anilor, principalii jucători din piaţă – fie au ajuns la finalul mandatului sau şi-au atins ţinta de investiţii şi au ieşit de pe piaţa locală pentru a strânge noi capitaluri, spun reprezentanţii Colliers. Fondurile cu capital privat vor reveni pe piaţă în 2013 cu resurse proaspete, dar şi cu mandate de investiţii extinse la nivel regional, ceea ce va antrena România în competiţie directă cu alte ţări pentru atragerea investitorilor imobiliari. În unele cazuri izolate, fonduri de tip “core” sau asset manageri susţinuţi de acestea vor intra pe piaţa din România.
Sursa
14 September 2012
