Principala strategie a actualilor dezvoltatori de spaţii office este aceea de a „fura" chiriaşii clădirilor care, în urmă cu 2-3 ani, erau considerate de top.
Prima jumătate a anului
curent a adus pe piaţă noi clădiri office, iar altele vor fi gata în a doua jumătate. În condiţiile în care cele mai multe companii îşi restrâng activitatea, numărul de angajaţi şi nevoia de
spaţiu, noile oferte vor avea sorţi de izbândă doar cu chirii mai mici şi facilităţi mai multe. Piaţa birourilor este unul dintre cele mai dinamice segmente imobiliare. Aparent paradoxal, la
baza acestui fapt nu stă altceva decât... sărăcia. Mai precis, restrângerea activităţii majorităţii companiilor şi lipsa lichidităţilor forţează firmele să caute spaţii mai ieftine şi de
obicei mai mici. Astfel că, dacă lipsa de lichidităţi de pe segmentul rezidenţial sau de pe cel al terenurilor are ca rezultat tranzacţii aproape inexistente sau doar între rude, pe segmentul
birourilor, absenţa cash-flow-ului conduce la ceva dinamic, la tranzacţii date de relocări.
Exit amånat
Developerii care şi-au propus în urmă cu doi-trei ani să ridice repede o clădire de birouri din care apoi să facă bani vor trebui să mai aştepte pentru a ieşi din afacere pe profit. Cu un grad de neocupare în creştere şi chirii din ce în ce mai mici, vânzarea unei clădiri de birouri e tot mai puţin profitabilă. Drept urmare, construcţiile care se ridică în prezent pe acest sector se fac doar pentru a termina ceva început în anii trecuţi, eventual într-un loc bun şi cu condiţia de a a fi atras deja chiriaşi, măcar pentru 30% din clădire. Conform datelor furnizate de compania de consultanţă Real Time, la nivelul Bucureştiului, suprafaţa neocupată din stocul total existent de birouri este de 28,8%.
Astfel că pe această piaţă există aproape 500.000 de metri pătraţi disponibili, doar în Capitală. „Chiriaşul are presiunea cash-flow-ului şi, eventual, a spaţiului rămas neutilizat în urma disponibilizărilor. Proprietarul are problema repoziţionării şi provocarea dată de apariţia sau creşterea gradului de neocupare", a declarat Simona Manea, manager la Real Time. Chiar dacă noile spaţii office îmbogăţesc oferta de pe acest segment, ritmul livrărilor din primul semestru al anului curent e mai redus decât cel din perioada similară a anului trecut. „În prima jumătate a anului au fost livraţi aproximativ 75.000 mp de spaţii de birouri, o diminuare cu 50% a suprafeţei livrate în primele şase luni ale anului 2009", a declarat Claudia Cetăţoiu, Consultant Office Agency, King Sturge. Pe partea de închirieri însă, trimestrul unu stă mai bine decât primul trimestru al anului trecut. „Spaţiile de birouri închiriate în trimestrul I însumează 52.000 mp, în creştere cu 60% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut", adaugă consultantul de la King Sturge.
Spaţii mai mici sau chirii mai mici
Proprietarii noilor spaţii de birouri sunt forţaţi să ofere un spaţiu cât mai uşor de modificat, cu chirii mai mici, pentru a atrage clienţii. Chiar şi aşa însă, „dintre clădirile care vor fi livrate în acest an, o parte au un grad de ocupare nesatisfăcător. Totuşi, clădirile de clasă A sunt căutate în continuare ca urmare a facilităţilor oferite, în timp ce clădirile de clasă B sunt căutate în special pentru suprafeţele mici oferite şi chiriile reduse. Clădirile cu un bun raport calitate-preţ, cu o flexibilitate a împărţirii spaţiului şi cu locuri de parcare suficiente vor avea şi pe viitor chiriaşi", a precizat Manea. „Cam 75% din contractele semnate au fost pentru spaţii de birouri finalizate sau într-un stadiu de construcţie avansat, cu o medie a cererii între 300 şi 1.200 mp", precizează Cetăţoiu. Singurul factor care poate urca nivelul chiriilor este majorarea TVA-ului la 24%, atenţionează consultantul de la King Sturge. În această perioadă însă, acest aspect se poate referi în special la contractele deja semnate. O eventuală creştere a chiriilor dată de TVA nu e exclus să conducă la noi negocieri între proprietar şi chiriaş.
5 July 2010
