Fondul de investiţii Aberdeen Immobilien ar putea începe anul viitor procesul de reconstrucţie a clădirii de birouri Millennium Business Center, care a fost mistuită de flăcări în iunie 2009. Investitorii încă se mai luptă cu asigurătorii pentru a recupera daunele provocate de incendiu.
„În mai 2012 s-a obţinut o nouă autorizaţie de construire de la
Primăria Municipiului Bucureşti, pentru că e zonă istorică protejată, şi anul viitor ar trebui să înceapă procesul de reconstrucţie pentru că expiră autorizaţia. Procesul de reconstrucţie va
dura între 14 şi 16 luni. Se va folosit structura actuală, care nu a fost afectată de incendiu, şi se va respecta acelaşi design al clădirii anterioare“, a declarat Tudor Popp, managing partner
al Immpuls, companie angajată de Aberdeen să realizeze expertiza tehnică şi partea de renovare a imobilului.
Portofoliul de clădiri al Aberdeen Immobilien este asigurat de Chartis, divizia de property-casualty a AIG, iar până acum asigurătorul a acoperit doar pagubele create de întreruperea activităţii, adică neîncasarea chiriei pe cei trei ani în care clădirea a fost nefuncţională. Aceste pagube pot fi estimate la circa 8-9 mil. euro, dacă ţinem cont de nivelul chiriilor de 18-20 de euro încasate de proprietari înainte de distrugerea imobilului.
Chiar dacă ar fi mai ieftină construcţia unui imobil nou pe locul scheletului existent, reprezentantul Immpuls spune că ar putea apărea probleme de reautorizare fiindcă este o zonă protejată, iar imobilul a fost construit înainte de a apărea normativele legate de înălţime în astfel de zone.
Procesul de stabilire a daunelor a durat un an de zile şi cele două părţi (proprietarul şi asigurătorul) încă nu au agreat o valoare definitivă. Ulterior producerii incendiului, surse din piaţa imobiliară estimau paguba la 15-20 mil. euro.
Imobilul a fost cumpărat, în vârful bulei imobiliare, la pachet cu clădirile de biouri Construdava şi Phoenix Tower (fosta PGV Tower), pentru 110,5 mil. euro de la fondul Charlemagne.
Portofoliu cu probleme
Pe lângă portofoliul de birouri, cei de la Aberdeen au mai făcut o investiţie neinspirată: centrul comercial Iris din Tian, cumpărt în 2008 de la Avrig 35, pentru 147 mil. euro. La scurt timp de la achiziţie, proprietarii au început să îşi pună problema închiderii centrului comercial. Până la urmă au optat pentru varianta îmbunătăţirii care i-a mai costat încă 10 mil. euro.
„Iris nu a mers pentru că mixul de chiriaşi era făcut haotic. Erau carenţe de arhitectură şi funcţionalitate. Nu era aer, s-a schimbat sistemul de ventilaţie pentru a se ridica la standardele impuse de C&A şi compania“, explică reprezentantul Immpuls, companie care asigură partea de project management pentru întregul portofoliu al Aberdeen.
Cert este că Aberdeen intenţionează să dizolve fondul DEGI Global Business, prin care a realizat achiziţiile din România, până în iunie 2014. Fondul, lansat în noiembrie 2005, are în portofoliu 11 proprietăţi evaluate la 254 mil. euro în Europa şi America de Nord şi a fost dedicat investitorilor instituţionali (companii susţinute de bănci, fonduri de pensii sau companii de asigurări). În ciuda faptului că în primii patru ani a avut un randament de 5%, investitorii s-au panicat la sfârşitul lui 2009 după ce au realizat că fondul era supraexpus pe pieţele lovite de criză din estul europei. „Proprietăţile companiei din Croaţia şi România, ţări care în trecut au prosperat, suferă pierderi severe de valoare şi au un impact dur asupra performaţei fondului“, declarau anul trecut reprezentanţii DEGI. Drept urmare, fondul a fost lovit de retrageri masive şi a trebuit să fie închis în mijlocul lunii noiembrie din 2009, potrivit unui anunţ al companiei. De atunci, DEGI Global Business încearcă să vândă din proprietăţi pentru a-şi plăti investitorii şi pentru a-şi îmbunătăţi rata de lichiditate. Compania a mai închis în 2010 şi fondul de investiţii DEGI Europa, cu un portofoliu evaluat la 1,3 mld. euro.
Birouri cu probleme
Immpuls a început să se specializeze în serviciile dedicate clădirilor cu probleme, sector pe care vrea să îl dezvolte în perioada următoare. Reprezentantul companiei spune că nici clădirile care au apărut pe piaţă după izbucnirea crizei nu sunt lipsite de vicii, de vreme ce se bazează pe proiectarea realizată în perioada de boom imobiliar.
„Clădirile au fost cumpărate de străini naivi care nu îşi închipuiau că diferenţele pot fi atât de mari între ceea ce a fost proiectat şi ceea ce a fost executat. Dezvoltatorii pot fi convinşi să pună accept pe calitatea imobilelor doar prin presiunea pusă de piaţă asupra lor, făcută la momentul în care apar cumpărători, pentru că presiunea autorităţilor este inexistentă“, a menţionat Tudor Popp.
Immpuls are în lucru patru clădiri de birouri în acest moment, pentru care se realizează lucrări de aliniere la standardele actuale şi de funcţionalitate, cum sunt sistemele de ventilaţie şi climatizare sau partea de lifturi. Asemenea lucrări implică costuri cuprinse între 500.000 euro şi 1,5 mil. euro.
Immpuls este o companie de consultanţă, proiectare şi project management ce face parte din grupul german Luxemburger Team, ce controlează 50% din companie; Tudor Popp deţine 40% din firmă.
Sursa
27 November 2012
