City Mall nu s-a vândut nici a patra oară, la preţ de apartament vechi: 1.200 €/mp. Ce îi lipseşte?

Centrul comercial City Mall din sudul Capitalei, aflat în faliment, nu şi-a găsit cumpărător nici la cea de-a patra licitaţie programată la sfârşitul săptămânii trecute la un preţ de pornire de 23,5 mil. euro, mai puţin de un sfert comparativ cu valoarea de 100 mil. euro la care a fost vândut mallul în 2006.

În urmă cu trei luni, când a fost făcut primul anunţ referitor la scoaterea la licitaţie a proiectului, preţul de pornire - 33 mil. euro - părea unul accesibil, ţinând cont că în 2010 cu o sumă apropiată a fost vândut tot la licitaţie în urma falimentului mallul Tiago din Oradea, care nu avea chiriaşi şi nu a funcţionat niciodată, la marginea unui oraş cu o populaţie de zece ori mai mică decât cea a Bucu­reştiului.

Pentru City Mall însă, în decurs de trei luni preţul a scăzut cu 10 milioane de euro, circa 30%, dar investitorii tot nu s-au arătat interesaţi de mallul al cărui preţ este acum comparabil cu cel al unui apar­tament vechi din Capitală: 1.200 de euro/metrul pătrat util, ţinând cont de suprafaţa închiriabilă de 19.000 mp a proiectului. În preţul de 23,5 mil. euro era cuprinsă totodată şi parcarea de 880 de locuri dispusă pe 11 etaje, una dintre cele mai mari de acest gen din Bucureşti.

Un alt mall, Cotroceni Park din Bucureşti, a fost evaluat anul trecut la 350 de milioane de euro, respectiv circa 4.600 de euro/metrul pătrat închiriabil, de aproape patru ori mai mult decât preţul la care City Mall tot nu şi-a găsit cumpărător.

Ce îi lipseşte proiectului City Mall?

Ziarul Financiar a realizat în urmă cu câteva luni o analiză în rândul consultanţilor imobiliari pentru a determina pe baza mai multor criterii care este "cel mai bun mall" din Bucureşti.

Proiectele au fost analizate în funcţie de zece elemente, iar la şase dintre acestea City Mall nu a fost votat în top 5 la nivelul Capitalei de către niciunul dintre cei opt consultanţi în retail chestionaţi. Astfel, cele şase capitole la care City Mall este depăşit de celelalte centre comerciale din oraş sunt: performanţele financiare, managementul (studiul a fost realizat când City Mall se afla încă în administrarea APN European Retail, fostul proprietar), aspectul general (atât interior, cât şi exterior), zonele de entertainment şi fo­od-court şi puterea de cumpărare a locuitorilor din zonă.

La toate aceste capitole, în opinia consultanţilor chestionaţi, există cel puţin cinci malluri în Bucureşti considerate mai bune. City Mall a punctat totuşi uşor la criterii precum accesibilitate, par­­care, zonă pentru copii şi adaptarea mixului de chiriaşi la zona în care se află centrul comercial, dar per total a strâns doar 13 puncte din partea consultanţilor, în con­diţiile în care Cotroceni Park, Băneasa Shopping City şi Bucureşti Mall au obţinut peste 200 de puncte fiecare.

Printre consultanţii care au răspuns la acest clasament realizat de ZF s-au numărat reprezentanţi ai firmelor Colliers, CBRE, Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, The Advisers Knight Frank şi King Sturge.

Urmează încă o licitaţie

Paradoxal, City Mall este singurul centru comercial de mari dimensiuni care a fost vândut vreodată în Bucureşti, ultima oară în 2006, astfel că evaluările sunt cu atât mai dificil de realizat. Reprezentanţii Casei de Insolvenţă Transilvania, lichidatorul proiectului, au anunţat că vor mai realiza o licitaţie, care ar putea fi ultima, la un preţ redus cu 5-10%, respectiv 21-22 mil. euro.

În mod normal, evaluările de centre comerciale se realizează în funcţie de randamentul obţinut de cumpărători ca urmare a închirierii, iar în aceste zile pentru o proprietate de genul City Mall, care poate fi considerată "clasa" B sau C, un randament satisfăcător ar putea fi în jurul a 12% pe an. Ce înseamnă acest lucru? Că la noul preţ de vânzare al mallului, de 21-22 mil. euro, proprietatea ar trebui să genereze un profit operaţional de circa 2,6 milioane de euro pe an, respectiv chirii de circa 12-13 euro/metrul pătrat lunar, la un grad de ocupare de peste 90%.

Principalii chiriaşi ai City Mall sunt în momentul de faţă supermarketurile Billa şi Primăvara, retailerul de electronice şi electrocasnice Domo şi magazine de îmbrăcăminte precum Sprider Stores sau House of Art.

City Mall nu a reuşit să atragă în ultimii ani niciunul dintre noile branduri internaţionale de fashion care au atacat piaţa locală, nici măcar din rândul discounterilor, cum este cazul Takko, C&A, Deichmann sau H&M. În aceste condiţii, este cu atât mai dificil să te lupţi pentru vizitatori şi vânzări cu mallurile concurente, cu atât mai mult într-o perioadă de criză, în care la doar câteva staţii de tramvai distanţă (sau două staţii de metrou) a fost deschis şi Sun Plaza, un proiect de patru ori mai mare care a "cules" aproape toate brandurile de pe piaţa locală de îmbrăcăminte. Cu toate acestea, fiecare bun are preţul lui, iar reprezentanţii băncii UniCredit, care deţine o creanţă de peste 30 mil. euro pe acest proiect, spuneau recent că "City Mall este departe de a fi un caz disperat".