Prima impresie: ''Am făcut o afacere bună''. Deznodământul? ''Avem noroc dacă vindem şi la un sfert din preţul de achiziţie''. Cam aşa ar putea fi rezumată lecţia pe care criza le-a predat-o proprietarilor City Mall atunci când le era lumea (de business) mai dragă.
Dacă Joe Girard, cel mai mare vânzător al tuturor timpurilor,
conform Guiness Book, ar scrie o carte şi despre "cum să nu vinzi", probabil că City Mall n-ar fi o alegere din cale afară de surprinzătoare pentru un studiu ce caz. Ceea ce ar fi trebuit să
fie "centrul distracţiei" din sudul Bucureştiului este azi şters aproape complet de pe lista de opţiuni a vizitatorilor, retailerilor şi investitorilor.
Nu sunt ancore de top care să atragă trafic. Nici variante de relaxare.
Cu un umor ironic, un forumist pe nume Andrei enumeră pe blogul său - http cutiuta-milei.com - alte trei motive pentru care proiectul situat vizavi de cimitirul Bellu a devenit un centru comercial-fantomă: "este prost gândit", scrie el, explicând că e construit pe o suprafaţă mult prea mică pentru un mall - «în 10 minute de mers pe jos l-ai parcurs şi-n lungime, şi-n lăţime, şi-n diagonală şi de împrejur". Apoi, este "prost amblasat", continuă forumistul, «lângă un ditai parcul.
Vara se duce lumea în parc la răcoare şi la plimbare, iarna se duce în parc la sanie sau la bătaie cu zăpada, când plouă se urca în tramvai şi ajunge la Liberty Center sau la Sun Plaza, care sunt mult mai mari şi oferă mult mai multe opţiuni de distracţie". Nu în ultimul rând, "dacă ar fi să analizezi fiecare metodă de relaxare în parte, ai observa că filmele de la cinema se văd în format XCAM, ora de ping-pong este 15 lei, pista de bowling este 25 de lei (...), iar singurele două sunt Laser Max-ul şi magazinul Bruno (...)"
Când criza nu iartă
Într-adevăr, indiferent că treci pragul City Mall în miezul unei sâmbete sau într-o după-amiază ploioasă de miercuri, imaginea este dezolantă: o zonă de food court şi magazine pustii, obloane trase care anunţă alte deschideri "în curând" şi săli de cinema goale. Nimic din zarva specifică unui centru comercial de acest tip. "Adie vântul falimentului. Azi (6 august - n.r. ) n-am vândut nimic, iar ieri am scos trei bonuri", spune angajata unui magazin de încălţăminte, care preferă să nu fie menţionat brandul pe motiv că "au mai făcut nişte vecini declaraţii prin presă despre dezastrul vânzărilor şi s-au trezit cu citaţie la tribunal".
Şi totuşi, gradul de ocupare e de 83%, potrivit Andreei Anghelof, senior partner în cadrul Casei de Insovenţă Transilvania (CITR), lichidatorul judiciar al City Mall.
"La preluare era de 75% - adaugă ea - iar de la începutul procedurii de faliment au fost încheiate noi contracte de închirie. Rata de ocupare şi traficul sunt în creştere". Cât însemnă "creştere" într-o cifră concretă? «Cam 20%, de la începutul anului... dar sub nivelul lui 2009», răspunde, fără să intre în alte detalii, Valentin Ilie, şeful Coldwell Banker Romania, administratorul City Mall.
De menţionat că ultimele cifre, publicate în 2009, arătau 12.500 de vizitatori zilnici, mult în scădere comparativ cu cei 15.000-17.000 de vizitatori pe zi, câţi erau în 2008, perioada de boom din imobiliare.
Cât priveşte viitorii chiriaşi, ei se lasă greu convinşi să intre în City Mall.
Principalii chiriaşi ai mallului au rămas supermarketurile Billa şi Primăvara, magazinele Sprider Stores şi House of Art sau retailerul de electrocasnice Domo. Proiectul nu e suficient de atrăgător pentru nume internaţionale ca H&M, Zara, C&A sau New Yorker, care se extind agresiv în toată ţara.
Pentru unele firme e şi o problemă de "percepţie", în sensul că reacţionează emoţional când aud de acest centru comercial, explică pentru CAPITAL o sursă apropiată conducerii proiectului. "Fiind în faliment, mulţi văd City Mall deja mort Poate că sunt de acord că e o afacere sustenabilă, dar tot cu un zâmbet de complezenţă se termină cele mai multe întâlniri", arată aceeşi sursă piedicile de care se lovesc administratorii în negocierile pentru închirierea spaţiului de pe Şoseaua Olteniţei.
Cea mai mare şi păguboasă tranzacţie imobiliară
Dar cum au ajuns peste 100 mil. euro să fie îngropaţi într-un centru comercial, condamnat deocamdată la izolare?
Povestea City Mall (38.000 mp) începe în 2003, când a fost anunţat de către Sirius Investiţii, controlată de investitori israelieni. Un an mai târziu, Jaguar Development a preluat proiectul, pentru circa 25 mil. euro. Construcţia centrului a ridicat investiţia Jaguar Development la 35 mil. euro. La sfârşitul lui 2005, City Mall a intrat în proprietatea firmelor AP Investments şi Kalidom şi a oamenilor de afaceri Steven Jonathan Kaye şi Warren Roiter, care l-au cumpărat de la dezvoltator cu 46 de mil. euro.
Actualul proprietar, fondul de investiţii APN Funds Management, a preluat City Mall, în 2006, în urma unei tranzacţii de aproximativ 103,5 mil. euro, de altfel cea mai mare tranzacţie imobiliară încheiată pe piaţa imobiliară a Capitalei (în mai puţin de doi ani, preţul său a crescut de aproape patru ori).
Pariul australienilor a fost pe poziţionare şi potenţialul de dezvoltare al zonei din moment ce oferta de spaţii comerciale din România era încă mică la vremea respectivă, astfel încât - cel puţin din acest punct de vedere -, mall-urile erau proiecte de succes şi investiţia părea să aibă sens. Şi zona chiar s-a dezvoltat: bătălia pentru portofelul cumpărătorilor se dă, în Berceni-ul de azi, între nu mai puţin de cinci mall-uri - Sun Plaza, Liberty Center, Grand Arena, Vitantis şi City Mall.
A venit criza şi o dată cu ea au scăzut şi veniturile City Mall. Un calcul grosso modo, bazat pe valori medii (16 euro/mp/lună) ale chiriilor centrelor comerciale de dimensiuni mici, îndică încasări de circa 15 mil. euro în cei patru ani în care APN a deţinut City Mall, având în vedere suprafaţa de închiriat de 19.000 mp.
Începutul sfârşitului s-a făcut simţit în 2010, an în care încasările City Mall au scăzut cu 90%, de la trei milioane de euro, la circa 300.000 de euro. În noiembrie 2010, centrul comercial a intrat în faliment din cauză că proprietarul nu a mai putut rambursa creditele contractate pentru achiziţia lui. Cele trei bănci finanţatoare ale proiectului au de recuperat peste 41 milioane de euro (Bancpost - cca 5 mil. euro; UniCredit Bank Austria - 35,7 mil. euro şi UniCredit Ţiriac Bank - circa 300.000 euro). În total, datoriile ajung la circa 73 de mil. euro, în condiţiile în care activele imobilizate totalizau, în octombrie 2010, 25 mil. euro. În acest context, din "cea mai mare" afacere imobiliară, City Mall a devenit "cea mai păguboasă".
Ultima strigare pentru City Mall
După cinci încercări eşuate de a vinde mall-ul, CITR a fixat preţul la 21 mil. euro, cu aproape 40% mai mic decât la prima licitaţie, organizată în martie.
Tot e mult? "E dificil de apreciat. Punctele forte rămân vizibilitatea foarte bună, proximitatea de metrou şi accesul rutier facil", comentează Radu Boitan, de la Jones Lang LaSalle, fără să omită şi minusurile: calitatea şi funcţionalitatea slabe şi un mix al chiriaşilor "cel puţin nefericit".
Răzvan Gheorghe, directorul general al Cushman & Wakefield România, e mult mai indulgent: "Preţul e mai mult decât corect, doar că cei care s-au arătat interesaţi sunt speculatori care vor active ieftine". Va fi a şasea încercare de vânzare cu noroc? "Nu cred. Preţul ar trebui să coboare undeva la 10 mil. euro; cumpărătorul va trebui să mai bage nişte zeci de milioane în modernizare", crede un alt consultant imobiliar, care a dorit să rămână anonim.
Ce se va întâmpla cu proiectul dacă nici de data aceasta nu va fi vândut? "Vom lua în calcul inclusiv păstrarea centrului comercial. Avem multe proceduri la îndemână în acest sens", afirma Radu Lotrean, partener al CITR, într-o declaraţie pentru Mediafax.
De data asta sunt şanse mari de vânzare, este varianta celor de la CITR, având în vedere că "deja a avut loc o primă întâlnire între potenţialii investitori şi băncile finanţatoare". E singurul indiciu pe care îl dezvăluie administratorul judiciar, pentru "a nu influenţa în vreun fel" procedura de achiziţionare de caiete de sarcini, care se încheie în16 septembrie.
Şi până s-o ia (din nou) de la capăt, posibilii investitori au timp să-l citească şi pe Joe Girard. S-ar putea să le fie de folos.
17 August 2011
