Au mizat milioane de euro pe "cea mai verde parte a Capitalei", "zona în care se mută centrul Bucureştiului", situată în apropierea aeroporturilor şi a viitoarei autostrăzi către Valea Prahovei şi Braşov, cea mai populară destinaţie de weekend pentru bucureşteni. Între timp, "s-a stins lumina" şi în nord!
Becali, Popoviciu sau Ţiriac, numeroşi investitori străini, dar şi antreprenori care au
început afacerile în alte domenii, precum Marius Ivan sau Lorand Szarvadi. Ce au în comun toţi aceştia? Fac parte din grupul celor mai mari proprietari de terenuri din nordul şi zona adiacentă
a Bucureştiului, investitori care au în proprietate peste 1.000 de hectare de teren, echivalentul unui oraş precum Alexandria sau de două ori cât suprafaţa Urziceniului.
Cum au ajuns toţi aceştia să controleze aceste terenuri şi ce se mai poate construi acum pe ele, în condiţiile în care criza din imobiliare nu a ocolit nici această zonă?
George Becali, finanţatorul echipei de fotbal Steaua Bucureşti, este în continuare cel mai mare proprietar din zona de nord, el controlând suprafeţe importante atât în Pipera - Voluntari, cât şi în Otopeni şi Baloteşti. În urmă cu un an şi jumătate, când candida pentru Parlamentul Europei, Becali punea pe hârtia declaraţiei de avere loturi cu o suprafaţă de 373 de hectare în Bucureşti şi Ilfov, dobândite începând cu 1991, atât prin contracte de vânzare-cumpărare, cât şi prin cesiunea drepturilor de proprietate a unor terenuri litigioase. Planurile lui Becali de a construi ceva pe aceste terenuri au fost tot timpul "subţiri", principala afacere fiind vânzarea unor parcele către dezvoltatorii imobiliari, în special în zona Pipera-Tunari, unde investitorii au ridicat în ultimii ani circa 200.000 de metri pătraţi de birouri.
Cum însă infrastructura nu a cunoscut îmbunătăţiri semnificative, iar 30-40% din aceste birouri au rămas goale, Becali nu a mai găsit cumpărători dispuşi să plătească milioane de euro pe terenurile din zonă, astfel că patronul de la Steaua recunoştea recent că nu mai are banii din urmă cu doi ani, când era dispus să plătească 30 de milioane de euro pentru a-şi cumpăra un avion Boeing. O parte dintre afacerile lui Becali cu terenuri au fost însă obiectul mai multor dosare în justiţie, iar presa a scris despre schimburile de terenuri cu Ministerul Apărării Naţionale de la sfârşitul anilor '90, când Becali oferea pentru terenuri în Pipera-Tunari loturi din Ştefăneştii de Jos, revendicate de foşti proprietari şi având o valoare de piaţă sensibil mai mică.
Popoviciu şi "imperiul" din Băneasa
Tot cu scandal mediatic, dar şi cu dosar la DNA, a ajuns şi Gabriel Popoviciu să controleze în 2000-2001 terenul de 174 de hectare din Băneasa, aflat în administrarea Universităţii de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară din Bucureşti, lot pe care a fost început cel mai mare proiect imobiliar de pe piaţa locală. Popoviciu a construit pe mai multe hectare de teren două clădiri de birouri, 221 de apartamente şi cel mai mare parc comercial din ţară, format din mallul Băneasa Shopping şi magazinele unor retaileri precum IKEA, Carrefour, Bricostore sau Mobexpert. Planurile pentru proiectul Băneasa sunt însă mult mai mari, în condiţiile în care peste 100 de hectare de teren sunt în continuare neexploatate. Pe lotul de teren situat între cele două aeroporturi din Bucureşti - Băneasa şi Otopeni -, de-a lungul drumului pe unde circulă zilnic peste 50.000 de maşini, Popoviciu ar dori să ridice câteva mii de locuinţe, dar mai rapid alte clădiri de birouri şi o extensie pentru mall. "Popoviciu este cam singurul din zonă care mai are planuri să investească", spune acum un consultant imobiliar. El se referă atât la proiectul de extindere a mallului, care va avea zonă de entertainment şi cinematograf multiplex, cât şi la zona de birouri, unde Popoviciu a început să semneze contracte de preînchiriere pentru o nouă etapă a Băneasa Business & Technology Park. Având toate apartamentele vândute şi un grad de ocupare ridicat atât în clădirile de birouri, cât şi în malluri, Popoviciu se poate gândi la extindere inclusiv în această perioadă. Pe de altă parte, familia Ţiriac a pus "pe hold" o parte din planurile din nordul Bucureştiului, având în derulare doar clubul din cadrul proiectului de locuinţe Stejarii din Băneasa. Proiectul anunţat în Otopeni, unde familia deţine 86 de hectare de teren, "mai poate să aştepte", după cum spunea recent într-un interviu Ion Alexandru Ţiriac, în timp ce a doua etapă a proiectului Stejarii, unde Ţiriac deţine 10 hectare de teren în mijlocul pădurii Băneasa, va fi construită după finalizarea clubului.
"Caut un partener care a mai făcut aşa ceva şi care se pricepe. Nu îmi permit să greşesc pe 90 de hectare", spunea Ţiriac Junior, referindu-se la proiectul din Otopeni, unde ar urma să fie construite un cartier de locuinţe, o zonă comercială şi o sală polivalentă de 15-20.000 de locuri.
Multe "oraşe" noi
Ţiriac, Becali şi Popoviciu controlează aceste terenuri de multă vreme, astfel că scăderea preţurilor faţă de anii 2007-2008 îi afectează mai puţin prin prisma unor viitoare dezvoltări. În schimb, Marius Ivan, unul dintre fondatorii producătorului de lacuri şi vopsele Düfa, sau Lorand Szarvadi, fondatorul Domo, au mizat în 2006 şi 2007 zeci de milioane de euro pe terenuri în nord în vederea dezvoltării unor proiecte imobiliare puse în aşteptare de câţiva ani buni. "Pipera este al doilea centru al Bucureştiului, iar în circa doi-trei ani infrastructura va arăta mult mai bine. Zona Pipera este partea cosmopolită a Bucureştiului, care, alături de Băneasa, va fi viitorul Capitalei", spunea în urmă cu doi ani Marius Ivan, după ce plătise alături de Tom Quinn aproximativ 40 de milioane de euro pentru 12 hectare de teren în Pipera. Pe terenul unde ar fi trebuit dezvoltat proiectul Pipera City, un "oraş" de 700 de milioane de euro care trebuia format din 800 de locuinţe, 200.000 de metri pătraţi de birouri şi 30.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale, în prezent este doar o groapă imensă pentru fundaţie. La fel ca ei, investitori străini au venit cu milioane de euro mizând pe dezvoltarea oraşului pe orizontală, pe zona metropolitană, pe dezvoltarea infrastructurii - centura Capitalei, autostrada spre Braşov sau linia de metrou către Otopeni. Tot "un oraş în oraş" avea în minte şi miliardarul israelian Lev Leviev când a plătit 77,5 milioane de euro pe platforma de 15 hectare de la Laromet, familia Buyukhanli din Turcia, care a construit câteva sute de locuinţe în Ştefăneştii de Jos sau britanicul Jeff Kirby care a cumpărat 124 ha de teren în Buftea prin intermediul unei firme intrate între timp în faliment. Interes aproape zero "Interesul pe partea de nord a Bucureştiului este foarte scăzut.
Se mai vând acum aproape exclusiv terenuri pentru case având în vedere că preţurile au scăzut foarte mult. Loturile au ajuns la preţuri de 70-100 de euro/metrul pătrat în zone unde se vindeau la valori de trei ori mai mari", dă o dimensiune a noilor preţuri din nord Sînziana Oprea, associate în cadrul departamentului de terenuri al firmei de consultanţă imobiliară Colliers. La nivelul companiilor, în ultimul an singurele tranzacţii semnificative au fost achiziţia de către Medicover a unui teren în Pipera pentru dezvoltarea unui spital, tranzacţia cu terenul unde va fi dezvoltat noul sediu al băncii UniCredit Ţiriac, vândut de către un alt proprietar important de terenuri în nord - avocatul Virginica Dumitrescu - sau achiziţia prin licitaţie de către Plusfinance, o subsidiară a Raiffeisen, a unui teren de 124 ha în Buftea în urma falimentului firmei EFG Crevedia, un debitor al băncii. "De terenuri mari sunt acum interesaţi doar retailerii şi end-user-ii precum băncile, care caută loturi pentru construirea unor birouri care să preia activitatea de back-office. Dar şi aceştia fug de zona Băneasa, deşi a fost finalizat pasajul, şi aleg locaţii mai în oraş, unde pot fi găsite acum spaţii disponibile. Pipera şi Băneasa sunt două zone care s-au format în perioada în care nu era disponibil nimic în zonele centrale", spune Cristian Ustinescu, capital markets manager al firmei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
În zonă au mai fost realizate tranzacţii mai mici, precum achiziţia unui teren de 1.000 de metri pătraţi pentru construirea unui showroom de mobilă pe şoseaua Pipera-Tunari sau tranzacţia de vânzare a unui showroom SAAB, cumpărat pentru realizarea unui showroom de ambarcaţiuni. Multe birouri goale În ceea ce priveşte proiectele de locuinţe, birouri şi chiar centre comerciale anunţate în zonă, nimic nu pare să se mişte în viitorul apropiat. "Începeri de noi proiecte, nu prea cred. Trebuie întâi să se absoarbă ce s-a construit - gradul de neocupare al birourilor este de 30% în Pipera. Abia când va scădea acest coeficient va redeveni interesantă pentru investitori zona. Momentan, până şi investitorii speculativi fug de nord", spune Ustinescu. Proiecte finalizate în Pipera precum Upground, Cubic Center, Global City sau Pipera Business Tower au mii de metri pătraţi de birouri disponibili, iar în construcţie se mai află şi proiectul Swan Office Park, în care vor fi livrate clădiri noi în următoarele luni. Nici în zona Băneasa lucrurile pe segmentul de birouri nu sunt mult mai roz. Dacă proiectele Victoria Park şi Băneasa Business & Technology Park şi-au găsit chiriaşi într-o perioadă în care în centru cu greu se puteau găsi spaţii goale, proiectul Platinum Business & Convention Center, dezvoltat de Willbrook, pare a fi mai greu de absorbit în actualele condiţii de piaţă.
"Pe segmentul de birouri, pentru a reveni interesul pentru clădirile de pe DN1 este necesară o linie de metrou. Dacă unii manageri sunt mulţumiţi de accesul uşor spre şi dinspre aeroport, din câte ştim angajaţii care lucrează în birourile din zonă şi locuiesc în alte părţi ale oraşului sunt nemulţumiţi de timpul petrecut în trafic. De altfel, existenţa metroului a devenit o condiţie aproape obligatorie pentru o clădire de birouri. Poate fi uşor observat faptul că imobilele din apropierea staţiilor de metrou au mult mai puţine spaţii disponibile", spune Oprea de la Colliers. În aceste condiţii, ce mai poate fi făcut cu aceste terenuri? Este puţin probabil ca recomandarea unui important executiv german din industria imobiliară să fie luat în calcul de către proprietarii de terenuri din nord, şi anume "plantarea de cartofi" pe loturile cumpărate în zone sufocate de numărul mare de proiecte imobiliare.
Consultanţii apreciază că mai devreme sau mai târziu, Bucureştiul tot către nord se va dezvolta, deşi acest lucru ar putea dura şi mai bine de zece ani. Dezvoltatorii ar fi preferat să ardă etapele, astfel încât în patru-cinci ani să construiască şi să vândă proiecte de mii de locuinţe. Acest scenariu nu mai este posibil acum. "Dezvoltarea unui proiect de 100 de hectare ar dura probabil mai mult de zece ani, în funcţie de ritmul de absorbţie a spaţiilor. Pe măsură ce populaţia îşi va recăpăta încrederea în evoluţia economiei, iar infrastructura va continua să se îmbunătăţească pentru a uşura accesul, zona de nord va reveni în atenţia clasei medii şi peste medie. Cu siguranţă însă nu vom mai asista la vânzări de sute sau zeci de apartamente către investitori", consideră reprezentantul Colliers. Oportuniştii aşteaptă însă după colţ şi, în ciuda faptului că zeci de investitori au pierdut milioane de euro în piaţa imobiliară, nou-veniţii pe piaţă aşteaptă momentul potrivit pentru a prinde viitorul val de creştere cât mai de jos. "Este suficient ca omul să vadă un uşor trend pozitiv, să se vadă îmbunătăţiri în infrastructură şi investitorii vor începe să vină din nou. În doi ani cred că ar trebui să fie funcţională autostrada până la Ploieşti şi apoi o să înflorească toată zona Pipera", este mai optimist Ustinescu. Cert este că pe cele 1.000 de hectare de teren pot fi construite case şi apartamente cam câte au fost realizate în toate zonele din Bucureşti-Ilfov în ultimii 15 ani. Şi nici acestea nu au fost în totalitate vândute până acum.
28 October 2010
