0-706-10054_poza_1186157824.jpgMarile intreprinderi industriale, aflate inca in activitate sau dezafectate, au un cuvant tot mai greu de spus pe piata terenurilor din Capitala. Vanzarea pamantului de sub fabrica este atat de profitabila astazi, incat tot mai multi industriasi se gandesc serios sa se reprofileze din fabricanti in rentieri, vanzatori sau chiar dezvoltatori imobiliari.

Zonele considerate in trecut ca neatractive - Bucurestii Noi, Chitila, Odai, Gara Obor, Rahova, Salajan si chiar Ferentari - incep sa ofere tot mai mult potential de dezvoltare imobiliara. In cele mai multe situatii, aceste cartiere au un avantaj pe care unele zone rezidentiale intens construite cu blocuri sau case pe pamant nu-l au, respectiv suprafete libere sau eliberabile de peste un hectar, potrivite unor dezvoltari comerciale sau, mai des, rezidentiale.
Anul trecut s-au inregistrat cateva tranzactii semnificative in care au fost implicate, in principal, foste platforme industriale cu suprafete de aproximativ 6 hectare, adica suprafata alocata in trecut pentru majoritatea intreprinderilor industriale din Capitala, in perioada comunista.

Cresterea fulminanta a pretului terenurilor in oras a deschis calea unor tranzactii importante ce au avut ca vanzatori proprietarii de fabrici si uzine din Capitala. Prin urmare, cotatiile tot mai mari pentru pamant au facut ca preturile, dar si volumul de tranzactii cu terenuri apartinand fabricilor sa creasca exponential. Spre exemplu, in zona Trafic Greu din Bucuresti s-a inregistrat cea mai mare cerere de terenuri, fapt care a fost urmat automat de o crestere spectaculoasa a preturilor. De fapt, preturile in zona respectiva au crescut anul trecut cu 100%, ajungand la finele lui 2006 la 500-600 euro/mp, iar de la inceputul anului la niveluri de 850-1.500 de euro/mp (iulie 2007).
Pe vanzatori ii ajuta si legislatia europeana, care obliga companiile sa-si mute activitatile industriale in afara zonei urbane. Reprezentantii Agentiei pentru Protectia Mediului sustin ca, daca ar respecta normele de mediu, nicio unitate de productie nu va trebui sa se mute in afara orasului. Cu toate acestea, fabricile dintre blocuri prefera sa vanda si sa se mute; diferenta dintre suma cheltuita pentru relocare si cea obtinuta pentru vechiul amplasament este semnificativa si poate fi folosita inclusiv pentru modernizarea si retehnologizarea fluxului de productie.

Motive pentru noi scumpiri
Scumpirea terenului din interiorul orasului a avut ca efect si o crestere a preturilor din extravilan. La cel putin 15 km de oras, acolo unde se muta cele mai multe dintre fabricile care au hotarat sa se desparta de oras, vor înflori noi platforme industriale. Proprietarii de terenuri agricole din zonele limitrofe Bucurestiului au profitat la maximum de pe urma prevederilor impuse de Uniunea Europeana si au marit pretul terenurilor de doua pana la trei ori, în mai putin de un an, afirma Monica Marin, Partner Manager la compania imobiliara EuroMetropola.
În Zona de Nord este aproape imposibil sa mai gasesti un teren de 1,5 ha, suprafata minima de care are nevoie o fabrica pentru a se instala, de aceea cererea se directioneaza catre celelalte zone, mai ales cele din apropierea liniei de centura si a principalelor drumuri nationale. Daca anul trecut pentru un metru patrat de teren cu deschidere la Autostrada Soarelui (A2) pretul era de 4-8 euro, acum acesta a ajuns la 12-13 euro/mp. La fel s-a întâmplat si cu terenurile care au deschidere la DN3: pretul de 15 euro de anul trecut a ajuns anul acesta la 35-40 de euro/mp.
În oras, ceea ce ramâne în urma relocarii fabricilor este o adevarata mina de aur pentru afacerile imobiliare, zecile de mii de metri patrati de teren atragand investitori cu planuri marete pentru dezvoltarea unor noi proiecte imobiliare.

Intre relocare si lichidare

Procesul de mutare a fabricilor din centrul Capitalei in extravilan va dura probabil inca multi ani. Acestea vor avea nevoie de retehnologizare si, in plus, vor fi afectate de extinderea zonei metropolitane. „Sensul dezvoltarii zonei metropolitane va tine seama - imi place sa cred - si de obiectivele economice ale orasului, de accesul fortei de munca la noul amplasament si de accesul la utilitati, spune George Dimitriu, expert imobiliar al agentiei PYF Imobiliare. Relocarea are si avantaje, si dezavantaje. Unul dintre avantaje ar fi acela al scaderii cheltuielilor cu impozitul pe cladire si teren. Daca in 2007 impozitul pe cladirile din oras este cu 1,5% din valoarea cladirilor mai mare decat in anii anteriori, în comunele din jurul Capitalei acelasi impozit pe proprietati este de trei ori mai mic, adica 0,5% din valoarea de inventar, explica Dimitriu.

Cele mai atractive zone ale Bucurestiului sunt acum Grozavesti, Floreasca, Razoare, Trafic Greu si Politehnicii. Aici nu exista unitate industriala care sa fi scapat atentiei investitorilor imobiliari. Spre exemplu, uzinele Vulcan si UMEB au cedat deja din terenuri pentru construirea spatiilor comerciale. Titan Mar se va muta in Chitila, iar terenul de circa 6 hectare din zona Trafic Greu va fi scos la vanzare. La fel, Biofarm este dispusa sa investeasca pentru constructia unei noi fabrici in afara Bucurestiului si sa se mute din zona Timpuri Noi. Compania MYO-O, actionarul majoritar al Semanatoarea, si actionarii Timpuri Noi isi vor muta fabricile in afara orasului. Pe terenul fostei fabrici Muntenia din Bucuresti, GEA Prasa a inceput demolarea constructiilor existente pentru a face loc unui nou proiect rezidential. Alti spanioli, de la compania Hercesa, vor ridica, pe locul fostei fabrici de paine Titan, un complex rezidential de noua blocuri cu regim de inaltime intre 11 si 14 etaje. Apartamente se vor construi si pe amplasamentul fabricii de paine din Grozavesti.

Rom-felt, un producator bucurestean de pasla si postavuri din zona Lacul Tei, a decis sa-si schimbe obiectul de activitate dupa ce a constatat ca afacerea cu pasla nu mai merge. Astfel, s-a transformat in dezvoltator imobiliar si acum construieste peste 700 de apartamente pe locul fabricii.
Tot o firma spaniola, Gran Via, a cumparat, cu 42 milioane euro, de la fondul de investitii Broadhurst, fosta fabrica Tricodava din Drumul Taberei, pe terenul careia urmeaza sa construiasca 2.100 de apartamente. Gran Via mai detine, urmare a unei alte achizitii, terenul si cladirea fostei fabrici Frigocom, tot in Drumul Taberei pe care urmeaza sa construiasca alte 1.400 de locuinte.
Si Automatica a gasit un cumparator si cauta teren pentru relocare, undeva în zona de nord a Capitalei, iar Electrotehnica, situata în zona Lujerului, si-a cumparat deja teren si intentioneaza sa se mute.
Relocarea este doar inceputul unui proces care va dura cel putin 10 ani, iar din cauza lipsei acute de terenuri bune in oras, mutarea fabricilor reprezinta o asteptata gura de aer pentru investitorii imobiliari din Bucuresti.

Industria se retrage din fata imobiliarelor

In prezent, aproape toate vechile platforme industriale sunt in curs de reconversie. Aversa, Electromagnetica, IMGB, Laromet, Rocar, Policolor, Semanatoarea, Titan, Timpuri Noi si Tricodava au inceput sau intentioneaza sa dezvolte si componenta imobiliara a afacerii. In pas cu noua moda industriala, fabricile dintre blocuri intra si ele in hora relocarilor sau restrangerii de activitate si elibereaza teren pentru afaceri mult mai profitabile.
În Bucuresti, la începutul anului 2000, circa 20-25% din terenuri erau ocupate de fabrici si spatii de depozitare situate în zone centrale si semicentrale. Dintre acestea, mai mult de jumatate fie au fost înstrainate, fie sunt pregatite de vânzare.

50 de hectare si-au schimbat proprietarii

Suprafata totala tranzactionata la nivelul Capitalei anul trecut, luand in considerare doar terenurile de peste un hectar, a totalizat un volum de 500.000 mp. Aceasta suprafata include doar terenurile din interiorul zonei construite a orasului, achizitionate pentru dezvoltare imediata, nu in scop speculativ.
Cererea a venit in special de la dezvoltatorii de ansambluri rezidentiale, interesati sa-si asigure locatii pentru viitoarele proiecte. Graba cu care se fac achizitiile, de unde provine si imaginea de explozie pe piata cererilor, se face pentru evitarea unor cresteri ulterioare de preturi, desi tocmai acest lucru duce la o si mai mare inflamare a preturilor.
Pe tot parcursul anului trecut preturile au crescut constant. Media de crestere a fost de 30-40%, cu oscilatii mai mari sau mai mici, in functie de zona si dotarile urbane existente. Solicitarile vor ramane in continuare interesate de acest segment de piata, datorita cererii sustinute pentru produsele imobiliare finale, mai ales in sectorul rezidential si comercial, sustin autorii ultimului studiu de piata alcatuit de Colliers International.
In ceea ce priveste evolutia pretului mediu, in Capitala, cresterea se va incadra in-tr-un ritm de 20-40%. In unele zone inca slab dezvoltate, cresterea ar putea reprezenta si 100%.

Sursa

7 august 2007