Cine cumpără proiectele imobiliare falimentate

Cinci proiecte imobiliare mari, intrate în faliment în 2010, sunt scoase la licitaţie în acest an. Investitorii însă nu par prea interesați de nişte proprietăţi a căror dezvoltare trebuie continuată.

Majoritatea sunt proiecte rezidenţiale aflate în diferite stadii de construcţie, care trebuie repoziţionate pe piaţă. Gândite ca ansambluri exclusiviste, aceste proiecte au fost prinse de criză pe picior greşit, în primul rând din cauza preţurilor pe care le avansau.

„Problema cu aceste proiecte este că sunt supraevaluate de către bănci, deoarece au o expunere foarte mare pe aceste proprietăţi şi speră să îşi recupereze banii în urma unei tranzacţii. Poate când aceste imobile vor ajunge la o valoare reală vom putea vedea şi tranzacţii, dar nu am ajuns încă acolo", spune Martin Slabbert, managing directorul New Europe Property Investments. Nici fondurile mai mici, precum cel gândit de proprietarul Certinvest, Eugen Voicu, nu sunt atrase de ideea achiziţiei unor proiecte aflate în stadiul de structură.

Chiar dacă este mai optimist în ceea ce priveşte viitorul ansamblurilor rezidenţiale falimentate, nici Voicu nu este convins că băncile sunt pregătite pentru a-şi asuma pierderi considerabile. „Dacă sunt plasate corespunzător şi sunt gândite pentru cererea actuală, pot fi salvate. Proiectele rezidenţiale de lux nu cred că se mai pot poziţiona, regândirea lor presupune nişte costuri adiţionale şi asumarea unor pierderi, aspecte de care investitorii nu sunt atraşi în acest moment. Pentru ca un proiect rezidenţial să mai prindă la piaţă trebuie să se încadreze în programul «Prima Casă»", este de părere Eugen Voicu. Compania pe care o conduce se pregăteşte să lanseze, în acest an, un nou fond destinat achiziţiilor imobiliare, al cărui buget va fi între 30 şi 50 de milioane de euro.

Jucătorii din piaţă chestionaţi de Capital sunt în unanimitate de acord asupra faptului că proiectele aflate în procedură de faliment nu vor putea fi răscumpărate de la prima licitaţie. Nici terenurile executate silit nu mai suscită interesul investitorilor, chiar dacă în unele cazuri preţurile au scăzut chiar şi cu 75%.

Un exemplu în acest sens este dezvoltatorul Gigant Construct, intrat în faliment în decembrie 2009. Compania a cumpărat în 2007 un teren de 10.200 mp în zona Pieţei Trapezului, pe care intenţiona să construiască 400 de locuinţe. Odată cu venirea crizei, compania nu a mai putut rambursa un împrumut de 3,5 milioane euro luat de la Marfin Bank. Lotul a fost scos la licitaţie pentru prima oară în iunie 2010, la un preţ de 4,2 milioane euro. De atunci au urmat alte patru licitaţii, iar preţul a scăzut la un milion de euro, însă investitorii tot nu s-au arătat interesați.

Cumpărător de active toxice

Singurul mall vândut la licitaţie - ­Tiago din Oradea - a fost adjudecat abia la a doua strigare, iar UniCredit, finanţatorul proiectului, a rămas cu o gaură de peste 34 milioane euro. Banca a asigurat dezvoltatorului un credit de peste 65 milioane euro, iar mallul a fost cumpărat de o firmă controlată indirect de omul de afaceri Gabriel Popoviciu, pentru 30,5 milioane euro. Interesant este faptul că Popoviciu şi-a finanţat achiziţia tot de la UniCredit, printr-un credit de 55 milioane euro. Diferenţa faţă de preţul de vânzare va fi folosită de noul proprietar pentru finalizarea proiectului.

„Cumpărătorii vor fi din zona antreprenorilor locali, care cunosc bine piaţa. După experienţa de anul trecut, băncile încep, încet, să accepte unele pierderi şi dacă se vine cu un plan de investiţie consistent, nu cred că vor avea o problemă în a credita mai departe dezvoltarea. Într-un caz precum cel al Cortina Residence, instituţiile finanţatoare trebuie să accepte o pierdere mare pentru a-l face să funcţioneze şi, bineînţeles, să şi crediteze mai departe noul investitor, pentru că nu o să obţină nimeni finanţare din altă parte pentru continuarea unui asemenea proiect", consideră Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.

Cortina Residence, proiect început în zona Băneasa, trebuia dezvoltat de firmele Heitman şi Cefin. Dezvoltatorul a intrat în faliment, cu datorii de peste 25 milioane euro, după ce a fost construit doar un subsol pe trei niveluri şi structura a trei etaje superioare. Compania obţinuse, în aprilie 2007, o linie de credit de 37,7 milioane de euro de la Volksbank şi Investkredit.

„Proiectul nu a ajuns încă în faza de vânzare. S-a întocmit raportul de evaluare conform dispoziţiilor legii insolvenţei, urmând să fie întocmit regulamentul de vânzare care să fie supus votului Adunării Creditorilor, după care se va scoate la vânzare în modalitatea care va fi agreată şi hotărâtă de creditori. Totul depinde de creditori şi de rapiditatea cu care aceştia iau deciziile. Noi sperăm ca acest lucru să se întâmple în prima jumătate a acestui an", a explicat Geanina Oancea, partner în cadrul BDO Business Restructuring, lichidatorul judiciar al ansamblului rezidenţial.

Fără cale de întoarcere

Cea mai aşteptată tranzacţie care ar urma să se încheie în acest an are în prim-plan proiectul City Mall, primul centru comercial din Bucureşti declarat falimentar. Acesta va fi pus pe piaţă în luna martie. „E tentant să crezi că o proprietate ca City Mall poate fi o oportunitate, însă este dificil de reparat un asemenea proiect. Sincer vorbind, acest proiect este terminat. Noi nu ne uităm la astfel de proprietăţi", a comentat Martin Slabbert.

Directorul diviziei imobiliare a Volksbank, instituţie cu o expunere uriaşă pe zona de real-estate, consideră că doar preţurile avansate la lichidare sunt în concordanţă cu nivelul datoriilor pe care bancile le au de recuperat. În cazul vânzărilor la licitaţie, ca urmare a falimentării dezvoltatorului, majoritatea acestor proprietăţi sunt evaluate cu mult sub creanţa băncii, susţine acesta.

„În final tot banca va pierde, însă totul se învârte în jurul a cât anume. Eu nu cred însă că vom vedea în primele şase luni ale anului investitori interesaţi să cumpere proiecte în faliment şi să continue ei dezvoltarea. Nu sunt mulţi interesaţi de acest segment. În prima fază vor fi dezvoltatori locali, pentru că sunt cunoscători ai legislaţiei. Unul din afară va avea o lipsă de încredere în legistalţia locală, dar va veni şi timpul investitorilor externi", a subliniat Daniel Tudor, directorul diviziei imobiliare a Volksbank.

Blocuri pe tarabă

Fără îndoială că sectorul imobiliar care a fost cel mai afectat de criză este cel rezidenţial, în principal acolo unde dezvoltatorii şi-au bazat construcţia pe avansurile încasate de la cumpărători. Acesta este şi cazul Terra Residence din Voluntari. După ce şi-a însuşit fraudulos sume care depăşesc 14 milioane de euro, dezvoltatorul proiectului şi-a luat mâinile de pe ansamblu, iar acum acesta se află în portofoliul lichidatorului judiciar. Compania a intrat în insolvenţă după ce a construit şi vândut patru blocuri cu 272 apartamente şi a început alte trei blocuri, cu aproape 400 de unităţi, pentru care a semnat însă antecontracte cu aproximativ o sută de cumpărători.

Creditorii proiectului, printre care BCR - care are de recuperat 20 de milioane de euro, au ajuns la concluzia că trebuie să vândă două dintre blocurile începute. Suma la care au fost puse pe piaţă este de nouă milioane de euro.

Un alt exemplu este cel al Blue Tower din Colentina. Dezvoltatorul ansamblului, firma Copper Beech Capital, şi-a cerut insolvenţa în octombrie 2009, însă judecătorii nu le-au acceptat planul de reorganizare pe motiv că „nu îndeplineşte condiţiile de admisibilitate impuse de Legea 85/2006, iar din punct de vedere economic acesta nu este sustenabil, pentru că nu prevede o reorganizare reală şi viabilă a activităţii debitorului". Ulterior proiectul a fost declarat falimentar.

„S-a făcut recurs la Curtea de Apel Bucureşti şi deocamdată nu s-a stabilit termenul de judecată, însă procedura falimentului este stopată în acest moment. Noi suntem ţinuţi pe loc. E riscant să demarăm orice demers. În asemenea speţe, există o singură cale de atac, deci asta ar fi ultima posibilitate. Dat fiind faptul că sunt multe dosare pe rol, procedura va fi probabil amânată pentru o perioadă", a explicat Ioan Ardeleanu, reprezentantul RVA Insolvency Specialists, administratorul judiciar al companiei. Lichidatorul speră în continuare că anul acesta va reuşi să valorifice proiectul prin vânzare.

Nu de puţine ori, chiar şi în cazurile de insolvenţă, concluzia la care se ajunge este tot valorificarea activelor prin vânzare. Astfel, numărul de proiecte puse pe piaţă în acest an va creşte considerabil, însă rămâne de văzut cine va avea curajul să le şi cumpere.