Rata de ocupare in scadere in intreaga Europa ofera ocupantilor o mai mare flexibilitate si mai multe optiuni
Odata cu recesiunea economica la nivel global care afecteaza acum si pietele de inchiriere din intreaga lume, proprietarii sunt supusi unor presiuni din ce in ce mai mari, in vreme ce chiriasii
initiaza negocieri in privinta chiriilor si a termenilor de inchiriere, potrivit celor mai noi rapoarte de la CB Richard Ellis.
Conditiile de pe piata inchirierilor s-au deteriorat in general de-a lungul primului trimestru din 2009, pe masura ce activitatea economica tot mai scazuta, precum si sentimentul negativ privitor la viitor a dus la reducerea cererii pentru spatiile de birouri si la o presiune descendenta asupra nivelului chiriilor.
Indicele CB Richard Ellis EU-27 de chirii pentru birouri a scazut cu 3.6% in primul trimestru, in vreme ce chiriile au scazut cu 6.5% fata de nivelul cel mai inalt de anul trecut. Declinul trimestrial reflecta scaderea chiriilor pe marea majoritate a pietelor, desi in anumite orase cheie, cum ar fi Frankfurt si Milano, au ramas stabile.
Nivelurile de ocupare sunt in scadere in intreaga Europa, din cauza unei combinatii intre o cerere mai slaba, noi dezvoltari care intra pe piata, precum si dorinta tot mai mare a ocupantilor de a se debarasa de surplusul de spatiu. Ratele de ocupare in grupul EU-27 au scazut cu aproape un punct in ultimul an. Drept rezultat, constructia de noi proiecte a incetat practic in regiune, ceea ce va duce la reducerea stocului pe termen mediu. Desi beneficiile pe termen scurt sunt mici, acest aspect va ajuta chiriile sa se stabilizeze mai rapid imediat ce cererea din partea ocupantilor isi va reveni la normal.
“Proprietarilor le este din ce in ce mai greu sa inchirieze spatiile vacante, date fiind precautiile perfect explicabile exprimate de cei mai multi ocupanti din prezent,” a comentat Richard Holberton, Director, EMEA Research la CB Richard Ellis. “Avand in vedere ca ocupantii vor cauta tot mai adesea spatii ieftine, iar oferta va deveni din ce in ce mai variata pe piata, este inevitabil sa nu vedem o scadere accentuata a chiriilor si o crestere a discounturilor pentru inchiriere pe marea majoritate a pietelor in lunile care urmeaza,” a adaugat Holberton.
In acelasi timp, conditiile de piata in continua schimbare ofera noi oportunitati imobiliare reale pentru ocupantii care cauta sa faca fata conditiilor dificile de pe propriile lor piete. Companii dintr-o arie larga de sectoare si din zone geaografice diverse se confrunta cu o cerere tot mai mica pentru produsele si serviciile lor, asociata de obicei cu deflatia preurilor. Comportamentul ocupantului este prin urmare caracterizat in mare de precautie, reducerea costurilor si rationalizarea spatiului.
Focalizati pe reducerea costurilor, ocupantii cauta pe piata noi strategii de care sa beneficieze. Chiar daca nu isi doresc spatiu suplimentar, chiriasii sunt tot mai agresivi in negocierile cu proprietarii. Cei carora termenul de inchiriere le expira sau cei care au clauze de terminare a contractului se gasesc pe o pozitie puternica, pentru ca putini proprietari se bucura de perspectiva unei cladiri goale in prezent.
Investitorii se concentreaza asupra a doua aspecte acum: calitatea si marimea fluxului lor de venit. Acesti factori determina valoarea unui activ, prin urmare, un chirias bun care se ofera sa reinnoiasca contractul de inchiriere are toate sansele sa obtina o reducere a chiriei sau alte beneficii.
Totusi, aceleasi presiuni presupun ca chiar si cei care nu au alte optiuni viabile se gasesc acum intr-o pozitie puternica, mai ales daca s-au dovedit a fi chiriasi de buna calitate. Ocupantii initiaza discutii, cautand sa obtina reducerea chiriilor sau discounturi sub forma unor luni cu chirie zero in caz ca-si extind contractul de inchierere. Ei cauta totodata sa modifice termenii specifici de inchiriere (cum ar fi clauza de faliment sau clauza de reinstalare) in favoarea lor, reducand astfel garantiile care trebuie incluse in balanta contabila.
Matthew Pullen, Head of Global Corporate Services EMEA, CB Richard Ellis, a comentat: “Avand in vedere planurile de extindere aproape inexistente ale companiilor, precum si lipsa de rentabilitate a valorii activelor si a investitiilor, unii proprietari de spatii pentru birouri se afla sub o presiune uriasa, iar puterea de negociere se gaseste adesea in mainile chiriasilor pe multe dintre pietele europene. Ocupantii care au ocazia de a elibera locul si sunt pregatiti s-o faca sunt si cei mai bine pozitionati. Costul si calitatea spatiilor alternative disponibile, pentru ca un numar din ce in ce mai mare de spatii de calitate intra pe piata, face amenintarea mutarii mult mai credibila in fata proprietarului si de aceea ii plaseaza pe chiriasi intr-o pozitie si mai puternica.
“Abilitatea de a obtine reducerea chiriei sau a spatiului inchiriat depinde de o gama larga de factori inclusiv conditiile de piata, structurile de inchiriere si pozitia si atitudinea proprietarilor individuali. Totusi, piata actuala prezinta reale oportunitati pentru ocupantii care combina cunoasterea conditiilor de pe piata imobiliara cu abilitatea de a influenta schimbari viitoare in cultura de afaceri. Perioada potrivita, inteligenta de piata, precum si consilierea de cea mai inalta calitate sunt vitale in aceste vremuri.”
25 May 2009
