Centrul Istoric - chirii mari tot anul, profituri după cum bate vântul

Clienţii care aduc profit restaurantelor şi cafenelelor vin mai ales în anotimpul cald, fapt care justifică doar parţial chiriile mari.

În ultima perioadă, Centrul Istoric a devenit zona din Capitală care înregistrează cea mai concentrată activitate de noapte. Dar cafenelele şi restaurantele sunt pline de clienţi şi ziua, în special dacă afară e cald. De profiturile de aici ştiu şi proprietarii, care măresc chiriile, însă au aflat şi inspectorii fiscali.

Expresia cel mai des utili­zată atunci când vine vor­ba de Centrul Istoric din Bucureşti este că „zona are un mare potenţial de dezvol­ta­re". Acesta ar putea să fie valo­rificat mai repede de proprie­tarii de ca­fenele şi restauran­te, însă, din pă­cate, nu depin­de doar de ei. Prin­ci­palele pro­­bleme cu care se con­frun­tă aceştia sunt străzile încă ne­re­pa­rate şi mai ales chiriile, de multe ori prohibitive. „De­ja Centrul Istoric tre­zeşte un interes în creştere pentru co­mercianţi. Dacă municipalitatea s-ar mişca mai repede cu renovările, profiturile care se fac acolo ar fi şi mai mari", a declarat Răzvan Gheor­ghe, di­rectorul general al Cush­man & Wakefield România. „Spre exemplu, în Bratislava, tot capitală din spa­ţiul ex-so­vie­tic, municipalitatea a făcut investiţii majore, iar acum re­zul­tatele zonei sunt cu mult peste aş­t­eptări", exemplifică Gheorghe.

Ce spun chiriaşii

Proprietarii de restauran­te şi cafenele au ales aceas­tă zonă mai ales pentru traficul mare de clienţi, deşi mulţi din­tre ei au supraestimat pro­fi­turile pe care le pot obţi­ne. Prin­cipalele probleme ale a­ces­tora sunt chiriile mari im­pu­se de pro­prietari, faptul că renovarea zonei durează foar­­te mult şi, nu în ultimul rând, con­troalele dese din partea au­tori­tă­ţilor. „Mă întreb ce chi­rie mi se cerea dacă semnam contractul de închi­riere iarna, când nu am terasă şi nici atâ­ţia clienţi. Ceva clienţi însă tot am, că altfel n-ar veni mereu oa­me­nii de la Fisc să mă controleze şi cu care trebuie să fiu mereu extrem de... atent", a declarat proprietarul unui bar deschis în vara trecută. A­ces­ta este în general mulţumit că are clientelă, chiar dacă strada ce adu­ce spre barul său e de fapt un şanţ. „Cu maşina oricum nu are nimeni cum să vină aici. Trebuie ţinută... adecva­tă. Adi­că, spre exemplu, nu prea se văd femei cu tocuri prin bar. E mai greu, pentru că-şi prind tocurile în­tre scându­ri­le care traversează şan­ţul", a precizat acelaşi proprietar, ca­re a ţinut să rămână anonim. Ne­mulţumiri legate de străzi­le dezfundate are şi manage­rul de la clubul Mojo Music, Michael Fraser. „Avem clienţi destul de mulţi pentru că avem muzică live, care este foarte apre­­ciată de români, şi poate am avea şi mai mulţi da­că s-ar termina odată de re­făcut strada", a declarat Fra­ser, care a închiriat o clădire cu sub­sol şi două niveluri anul trecut, în octom­brie. „Un lucru care mă mul­ţumeşte este că locul e vizitat de tot mai mulţi străini", mai spune Fraser.

Un restaurant relativ nou des­chis în zonă este şi Mala­gamba. Pro­prietarul acestuia, irlandezul John McCarthy, a fost nevoit să piardă pes­te ju­mătate de an cu formali­tăţile de deschidere. Restaurantul are o su­prafaţă de 130 de me­tri pătraţi, îm­părţiţi pe parter şi subsol. Înainte de a se mu­ta, la subsol, unde acum se află bucătăria şi toaleta, erau doar gunoi şi pietre. A fost nevoie de re­novare completă şi dezinfecţie, iar inves­ti­ţia totală s-a ridicat la o jumă­tate de milion de euro. „Dacă eşti străin şi vrei să o iei de la zero cu autorizaţiile de renovare şi cu toate formalităţile, eşti ne­voit ca, pe lângă banii in­ves­­tiţi, să stai o perioadă de peste jumătate de an la un hotel sau cu chirie, fără ca în acest timp să ai profit din res­pectiva afa­cere", a de­clarat pro­prietarul Malagamba. Aces­­ta mai are o afacere similară în­tr-un oraş irlandez. „Am ales Bucu­reş­tiul pentru că are foarte mul­tă populaţie pe o suprafaţă mică, fapt care poate atrage pro­fit pentru afa­cerea mea. Cu toate astea, chiar dacă am deschis efectiv în urmă cu câteva luni şi nu mi-am făcut calcule totale, pro­fitul este cam la jumătate din cât m-am aşteptat la înce­put", spune McCarthy. O altă problemă cu care s-a confruntat acesta, după birocra­ţia cu au­toriza­ţii­le, e cu cei de la Fisc. „Mie nu mi-a fost foarte clar o pe­ri­oa­dă ce să fac cu bacşişul. Le-am zis angajaţilor să-l pună într-o cutiuţă. Când i-am întrebat pe inspectori, mi-au zis că ei au venit doar să con­tro­leze şi că nu sunt pro­fesori", a de­clarat McCar­thy. Pe de altă parte, un lucru pe care îl remarcă irlandezul este acela că oamenii încep să vină la restaurantul său şi pentru mâncare, nu doar pen­tru băutură, fapt ca­re mă­r­eşte profitul restaurantului. În plus, în zonă sunt mai mulţi proprie­tari irlandezi, ca dovadă că pentru a­ceştia distracţia şi afacerile co­relate petrecerii timpului li­ber sunt un as­pect important. „Foarte aproape de mine se pregăteşte să deschidă un irlandez, dar pe o suprafaţă mult mai mare decât mine, mai precis peste 1.000 de me­tri pătraţi", adaugă McCarthy.

Chirii din ce în ce mai mari

Proiectele de reabilitare şi îmbunătăţire a zonei au încurajat păs­tra­rea chiriilor mari, iar în unele locuri acestea chiar au crescut. Străzile cu infrastructura refăcută au de obicei chirii mai mari. Nivelul chiriei mai depinde şi de suprafaţă, de situaţia juridică a imobilului şi de alte facilităţi. „Mai precis, contează dacă spaţiul este recondiţionat, dacă există posibilitatea de amenajare a unei terase, mai contează şi proporţia la suprafaţa magazinului între parter/subsol/etaj", a declarat Luiza Moraru, Head of Retail Depar­tment, CBRE Romania. Astfel, nivelul chiriei se situează între 35 şi 50 euro/mp/lună pentru un spaţiu cu aproximativ 100 mp, parter, renovat, cu maximă vizibilitate şi fără probleme juridice. „Pentru un spaţiu mai mare, de câteva sute de metri pătraţi, dar fără renovare, situat la parter, într-o zonă foarte bună, se cer între 12 şi 24 euro/mp lunar", susţin cei de la CBRE. Spaţiile mici, de sub 100 mp, localizate în zonele deja renovate, au înregistrat o creştere a chiriei faţă de 2008, datorată exclusiv calităţii infrastructurii şi procesului de renovare.

Testul frigului

Cât de profitabil este Centrul Istoric pentru baruri şi restaurante se va vedea cel mai bine după această iarnă. Deocam­da­tă, pe străzile din zonă alternează spaţiile ocupate cu spaţiile goale. Lăsând la o parte străzi precum Ga­bro­veni şi altele care sunt în proces de reconfigurare, pe străzile pe care se poate pune o terasă situaţia diferă destul de mult în privinţa vadului de clienţi. O să trecem în re­vistă câteva din aceste străzi.

Pe Covaci lumea nu se prea înghesuie la te­rasele restaurantelor nici când e cald. Din loc în loc pot fi văzute afişe care anunţă că o anumită firmă a plecat sau că spaţiul respectiv e în curs de amenajare. Pe strada Şelari există şi ba­ruri cu terase care atrag cli­enţi în zilele cu soare, dar şi locuri goale. Coborând pe Şelari, pe colţ cu strada Franceză e un spaţiu gol destul de mare, dar chiar lângă, pe trei etaje, s-a des­chis luna trecută un restaurant chinezesc. Tot pe strada Franceză există foarte multe lo­curi goale, pe lângă restaurantele funcţio­nale. Problema cu aceas­tă stradă este că în unele spaţii nici nu se poate des­chide ceva, ca ur­ma­re a stării avan­sa­te de degradare a clădirilor. Nici pasajul Vilacrosse nu se poate lăuda cu un grad maxim de ocupare. Asta în ciuda faptului că este în ma­re parte acope­rit, ferit deci de ploaie. Una dintre cele mai în vogă străzi rămâ­ne în con­tinua­re Smâr­dan, unde, de altfel, există doar 3-4 spa­ţii goale şi acelea de dimensiuni foar­te re­duse. Ex­cep­tând spaţii precum Van Gogh de pe Smâr­dan, Caru cu bere sau Mojo Music, locuri­le care se pot lăuda cu un flux constant de clien­ţi, in­dife­rent de capriciile vremii, sunt des­tul de pu­ţi­ne. În aceste condiţii, majorarea chirii­lor a­vând drept argument poten­ţialul de dezvoltare al zonei poate conduce mai de­grabă la în­mul­ţirea spaţiilor goale decât la câştiguri mai mari pentru proprietari.