Suprafaţa clădirilor de birouri noi care vor fi terminate în Bucureşti în acest an va scădea la jumătate faţă de 2010, până la 135.000 de metri pătraţi, dar nici pentru aceste proiecte dezvoltatorii imobiliari nu au găsit deocamdată chiriaşi, 80% din spaţii urmând să rămână neocupate, ţinând cont de contractele semnate până în prezent.
Potrivit firmei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis (CBRE), printre cele
mai importante clădiri a căror finalizare este programată în acest an se numără Platinum Business & Convention Center, în Băneasa, Crystal Tower, pe bulevardul Iancu de Hunedoara, Swan
Office Park în Pipera şi proiectele Frumoasă Office Building şi Magheru Plaza, două clădiri mai mici din centru.
Dintre acestea, doar clădirea de pe Strada Frumoasă, dezvoltată de familia Tănăsoiu, are un grad de ocupare semnificativ, firma Net Consulting urmând să ocupe mai mult de jumătate din imobilul de 3.100 de metri pătraţi, în timp ce pentru restul proiectelor dezvoltatorii sunt încă în căutare de chiriaşi.
"De două trimestre nu s-a mai semnat niciun contract de preînchiriere pentru spaţii de birouri", spune Laura Bencze, research manager al CBRE, explicând principalul motiv pentru care clădirile aflate într-un stadiu avansat de construcţie nu au deocamdată chiriaşi.
Piaţa de birouri este în continuare una a chiriaşilor, ţinând cont că spaţii de circa 340.000 de metri pătraţi sunt disponibile în clădirile existente, respectiv o rată de neocupare de 17% pentru un stoc estimat la două milioane de metri pătraţi. Cu toate acestea, consultanţii speră că România va continua să atragă investiţii în zona de servicii IT şi financiare pentru operaţiuni de back-office, fapt ce ar urma să reducă numărul spaţiilor disponibile.
"Credem că rata de neocupare va scădea până la 14-15% la sfârşitul lui 2011. Sunt companii multinaţionale care şi-au tras hub-urile regionale către România, în special datorită capitalului uman, cum am văzut şi în 2010 prin investiţiile Oracle sau Wipro. Lucrurile au început să se aşeze şi vom atrage tot mai multe corporaţii în România", apreciază Cătălina Jugman, head of office department în cadrul CBRE.
Spaţii goale peste media oraşului sunt în sudul Capitalei, dar şi în zona Pipera, unde dezvoltatorii au redus substanţial volumul de investiţii anul trecut, când suprafaţa spaţiilor livrate a scăzut de 20 de ori faţă de 2009.
"Livrările de spaţii de birouri în zona nord-Pipera au scăzut de la 200.000 de metri pătraţi în 2009 la 9.000 de metri pătraţi anul trecut, când au fost finalizate doar două clădiri de mici dimensiuni. Rata de neocupare din zonă a scăzut însă de la 23% la 19%", a mai precizat Laura Bencze.
În prezent puţinele proiecte noi care avansează sunt construite fie din fonduri proprii, cum este prima clădire de lângă mallul Cotroceni Park sau primul imobil din ansamblul Hermes Business Campus de pe bulevardul Dimitrie Pompei, fie sunt proiecte "build to suit", cum este cazul imobilului de pe Bulevardul Expoziţiei construit pentru a găzdui viitorul sediu al băncii UniCredit. Cu toate acestea, consultanţii apreciază că în acest an dezvoltatorii ar putea primi din nou finanţări din partea băncilor pentru proiecte imobiliare.
"Băncile şi-au stabilit un buget pentru România. Am avut o discuţie cu cineva care spunea că UniCredit ar avea 300 de milioane de euro pentru finanţări în acest an. Nu ştiu cât de exactă este valoarea, dar cert este că băncile trebuie să înceapă să finanţeze deoarece nu au alte surse de venit decât din dobânzi şi comisioane. Procesul de selecţie a investiţiilor este însă draconic. Contează foarte mult ce istoric ai cu banca, deoarece nu mai vor să treacă prin aceleaşi chinuri prin care au trecut în anii trecuţi", spune Radu Lucianu, country manager al CBRE.
În ultimii doi ani, băncile au ridicat obstacole aproape imposibil de trecut de către dezvoltatori, solicitând deseori ca investitorii să acopere mai bine de 50% din valoarea investiţiei, să aibă grade de preînchiriere a spaţiilor de 30-40% şi să vină cu importante garanţii colaterale.
"Băncile au început să reducă pretenţiile în ceea ce priveşte necesarul de equity al investitorilor, de la 50-55% la circa 40%, dar doar în relaţia cu dezvoltatorii care au investiţii atât în România, cât şi în regiune", mai spune Lucianu, care apreciază că şi aşteptările în ceea ce priveşte profitabilitatea au scăzut. "Un profit bun ar fi acum de 20-25% return on equity (randamentul anual raportat la fondurile proprii investite - n.red.), dar sunt şi investitori care se uită la investiţii cu randament de 15%."
CBRE este subsidiara din România a celei mai mari firme de consultanţă imobiliară la nivel mondial. Pe plan local, compania concurează cu alte patru-cinci firme multinaţionale pe o piaţă de 25-30 de milioane de euro. În 2009 firma CB Richard Ellis Eurisko a înregistrat o cifră de afaceri de 2 milioane de euro, potrivit datelor de la Registrul Comerţului, iar în prezent numără 35-40 de angajaţi.
3 February 2011
