Într-o ţară cu o piaţă imobiliară aşezată care funcţionează după reguli bine stabilite, variațiile înregistrate de proprietățile chineze ar fi de neconceput. Nu este cazul Chinei. Cu toate că se aşteaptă de mult timp o recesiune imobiliară, piaţa se încăpăţânează să crească şi deocamdată în zonă nu există decât modelul istoric al altor ţări unde preţurile proprietăţile s-au prăbuşit.

Hong KongChina nu este o piaţă mare şi unificată. Preţul proprietăţilor diferă cu până la 400% în funcţie de zonă. Oraşele Hong Kong, Shanghai şi Beijing sunt liderii incontestabili de preţ. Hong Kong are cea mai valoroasă piaţă imobiliară din Asia, aici locuinţele fiind cu aproximativ 60% mai scumpe decât în Shanghai, al doilea oraş ca importanţă din China.

Hong Kong - cea mai costisitoare piaţă imobiliară asiatică

Tocmai din cauza acestor diferenţe de preţ, analiştii au previziuni sumbre pentru aceste oraşe. Ei anunţă fatalist că bula imobiliară va cuprinde mai întâi destinaţiile de top precum Shanghai, Beijing şi Hong Kong.

„Piaţa imobiliară a devenit de necontrolat. Investitorii ar trebui să ia în calcul posibilitatea ca valoarea proprietăţilor să scadă chiar cu 20%, după care cred că vor creşte din nou. Vorbim de o ţară care are o populaţie de 1.4 miliarde de locuitori, cu un PIB în creştere cu 9%/an" susţine managerul Grubb & Ellis AGA International Real Estate, adăugând că este de aşteptat să continue acest trend de urbanizare în următorii zeci de ani.

Argumentul este că în ultimii zece ani, acolo s-au ridicat clădiri pentru a satisface pretenţiile clasei înstărite, care aduce ţării cel mai mare aport financiar. Cei care fac parte din această clasă vor să locuiască în cele mai bune oraşe, în cele mai bune imobile, lângă cele mai bine cotate şcoli. Diferit faţă de Europa şi de SUA, dar asemănător cu România este faptul că şcolile publice din Shanghai sunt la mare căutare, educaţia fiind superioară celei din sistemul privat. Iar familiile cu copii caută să se mute în zonele unde există astfel de instituţii de învăţământ.

Cei care nu îşi mai permit zonele principale, au început să se mute în alte oraşe. Un prilej bun pentru investitori, care sunt dispuşi să parieze pe această tendinţă, deşi uneori sunt mai prevăzători. Ideea de criză iminentă a început să fie prezentă în minţile tuturor.

„De fiecare dată când vorbesc cu investitori despre China, primele lucruri pe care vor să le ştie sunt detalii despre această bulă imobiliară. Noi suntem de părere atât timp cât avem cerere cu mult peste ofertă în oraşe de rang secund şi terţ, cred că putem fi încrezători că aprecierea pieţei imobiliare din China nu va fi la fel de necugetată ca în SUA" spune managerul Alpine, trust care are aproximativ 2 miliarde dolari investiţi în proprietăţi imobiliare din 30 de ţări.

Dezvoltatorii imobiliari încep să aibă datorii din ce în ce mai mari

Şi totuşi, specialiştii avertizează că în vârfurile de dinainte de criză, cererea şi oferta nu sunt neapărat nişte indicatori că piaţa este sănătoasă. În acest moment, spun analiştii, orice mică mişcare de ajustare pe piaţă poate fi fatală pentru multe companii. Consultanţii financiari susţin că dezvoltatorii de talie medie ar da faliment dacă preţurile ar scădea chiar şi cu 15%. Iar băncile sunt avertizate că ar trebui să se pregătească pentru o creştere a creditelor neperformante.

Acest trend negativ a început să se facă simţit. Datoria dezvoltatorilor imobiliari a crescut cu 41% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ajungând la 162 miliarde dolari la sfârşitul lui martie, conform Wind Information, furnizor de date financiare din Shanghai. Din 113 dezvoltatori imobiliari listaţi la bursă, 25 au declarat pierderi, iar 42 au înregistrat o creştere lentă a profitului din ianuarie până în martie, cei mai mulţi fiind companii de talie mică şi mijlocie.

Un alt semnal că ar urma o criză este comportamentul de creditare al chinezilor. Aceştia accesează frenetic credite bancare pentru a-şi cumpăra automobile şi bunuri de larg consum. Analiştii financiari spun că dacă se merge în acest ritm, populaţia va resimţi din plin eşecul financiar. Dar în tot acest vârtej imobiliar, există şi un comportament cumpătat: pe segmentul rezidenţial, clienţii plătesc un avans de 30%, ceea ce înseamnă că se împrumută pentru mai puţin la bănci. Astfel, riscurile unui credit ipotecar sunt relativ scăzute, iar clienţii mai acoperiţi în cazul unei crize financiare.

CITEȘTE ȘI: România se poate îndrepta către dezastru, împinsă de exigenţele FMI, atenţionează analiştii Reuters

 

 

7 iunie 2011