Ce facilităţi caută chiriaşii clădirilor de birouri?

În condiţiile în care multe companii şi-au restrâns rândurile şi relocarea este o soluţie care poate aduce chirii mai mici firmelor, proprietarii clădirilor de birouri ţin cu dinţii de clienţii pe care îi iau şi luptă dur să îi atragă pe cei ai concurenţei. În 2010, au fost situaţii în care proprietarii chiar şi-au ajutat chiriaşii cu bani pentru a-şi amenaja spaţiile de birouri din clădirile lor. Citiţi mai jos o analiză atentă a pieţei spaţiilor de birouri realizată împreună cu Claudia Cetatoiu, Senior Office Negotiator King Sturge.

Cum va fi anul 2011 pentru piaţa birourilor din România? Sunt anunţate noi livrări de spaţii de birouri?

Stocul nou de birouri ce se anunţă a fi livrat pe piaţă în 2011 este cu 40 % mai mic decât totalul clădirilor noi din 2010, însumând aproximativ 120.000 mp. Printre acestea se număra Crystal Tower (Search Corporation, zona P-ţa Victoriei), Swan Park (Chayton Capital, zona Nord Pipera), Platinum Business & Convetion Center (Willbrook, Nord Otopeni) şi clădiri cu o suprafaţă medie de 3,000 mp în zone centrale care vor reflecta automat scăderea ratei de neocupare, în prezent de 16,9%.

Ce ar putea aduce nou 2011 pe acest segment de piaţă? Am putea asista la un număr mare de relocări?

Pentru că stocul de spaţii noi ce se anunţă a fi livrat în 2011 nu este foarte mare, conform estimărilor noastre aceste spaţii vor fi ocupate într-un timp scurt, mai ales dacă se va păstra trendul înregistrat în 2010 când suprafaţa totală închiriată a fost de cca 200,000 mp. Date fiind condiţiile dificile de obţinere a finanţărilor în continuare, reînceperea lucrărilor la proiectele demarate în 2009 şi 2010, dar şi a proiectelor "pe hârtie", va fi posibilă la începutul lui 2012, în situaţia agreării unor contracte de pre-închiriere.

În 2011, există companii care îşi continuă planurile de construcţie a sediului propriu (owner occupier), exemplul Unicredit cu termen de finalizare estimat 2012 şi estimăm că acest trend se va menţine în anii următori.

Spre ce spaţii de birouri se orientează cu precădere clienţii? Ce determină luarea deciziei de închiriere?

Anterior deciziei de relocare, companiile analizează cu grijă costurile pentru noul spaţiu pe un termen de minimum trei ani comparativ cu costul prelungirii contractului existent. Dovada că s-au bucurat de flexibilitatea noilor proprietari este suprafaţa închiriată în 2010 ce a atins 200.000 mp, cu aproximativ 40 % mai mare decât in 2009.

Ce facilităţi caută chiriaşii? Ce determină închirierea unui spaţiu?

Cele mai multe relocări au fost în clădirile noi, unde proprietarii au acordat luni de chirie gratuită la începutul perioadei contractuale, până ce noii chiriaşi au realizat partiţionările în interior şi au finalizat amenajarea spaţiului. De cele mai multe ori o companie începe analizarea posibilităţilor de relocare cu luni bune anterior expirării contractului actual.

În 2010, proprietarii au fost de acord chiar cu agrearea unei chirii în trepte pe durata perioadei contractuale, atât timp cât relocarea presupune costuri. Nu au exclus nici ajutorul financiar pentru realizarea partiţionărilor în noul sediu şi punerea la dispoziţie a unei echipe de constructori şi tehnicieni, pentru clădirile în curs de finalizare.

O parte dintre companii au hotărât să îşi prelungească contractele în sediul actual pentru cel mult doi ani, aşteptând livrarea de noi proiecte în 2012.

Nivelul chiriei cotate poate face diferenţa intre shortlist-ul de clădiri al chiriaşilor, însă de cele mai multe ori tot ce poate face un proprietar este să acorde facilităţi precum luni gratuite de chirie, pentru a menţine nivelul chiriei contractuale impusă de banca, de la care au accesat finanţarea.

Ce chirii va aduce 2011?

Nivelul chiriilor prime va rămâne stabil până la jumătatea anului. Pentru că am amintit anterior de scăderea ratei de neocupare, către finalul lui 2011, conform estimărilor noastre poate ajunge la 21 - 22 euro/ mp - chirii prime.