Fostele glorii ale industriei bucureştene trec, rând pe rând, în portofoliul investitorilor imobiliari. Aceştia au cumpărat până acum 28 de fabrici, pentru care au plătit peste 850 milioane de euro. Suprafaţa totală depăşeşte 300 de hectare, aproape dublu faţă de terenul pe care se întinde Aeroportul Băneasa.
Proprietarii platformelor rămase
nevândute regretă acum că nu au făcut acest pas mai devreme, deoarece apetitul dezvoltatorilor pentru suprafeţe-gigant s-a estompat odată cu criza, iar bruma de interes se manifestă doar la
preţuri reduse substanţial.
Faţa urbană a Bucureştiului mai este brăzdată de încă 38 de giganţi de fier şi beton care ocupă 420 de hectare din suprafaţa oraşului. O parte din aceste fabrici stau de mult timp cu terenurile la mezat. Pentru unele, banii încasaţi pe aceste loturi reprezintă unica şansă de continuare a producţiei, iar altele sunt de mult un morman de fier vechi.
Fabricile contabilizate de Capital ocupă circa 3,5% din suprafaţa Bucureştiului şi reprezintă o mină de aur pentru investitorii imobiliari care au fonduri de dezvoltare. Anul trecut, volumul tranzacţiilor cu terenuri a depăşit uşor 55 de hectare, iar valoarea totală a celor mai importante achiziţii a ajuns la circa 68 de milioane de euro.
Apetitul investitorilor pentru astfel de plasamente s-a înjumătăţit faţă de anul anterior, când s-au tranzacţionat peste 100 de hectare numai în Bucureşti şi împrejurimi, la o valoare totală de aproximativ 100 milioane de euro. Anul de vârf al tranzacţiilor cu terenuri a fost 2007, cu un volum tranzacţionat de peste 230 milioane euro.
„Eliminarea fabricilor din interiorul oraşelor este un proces care, dacă nu se va întâmpla de la sine, va deveni obligatoriu prin normele europene. Comerţul a fost primul segment interesat de fostele platforme în acest proces de curăţare a vechilor stabilimente, pentru că aici au existat bani. Cred că autorităţile locale ar trebui să găsească un mod de transformare a fostelor uzine în spaţii de locuit similare celor dezvoltate în Londra, cu destinaţie de închiriere. Statul nu trebuie să participe cu bani, ci poate încuraja astfel de investiţii prin diverse facilităţi fiscale“, propune Leonid Rădulescu, directorul de dezvoltare al Auchan România, unul dintre cei mai activi cumpărători de foste platforme industriale. În portofoliul francezilor se regăsesc fostele fabrici Tricodava din Ghencea, Grantmetal din Giuleşti, o parte din Electroputere Craiova şi întreaga platformă Tractorul Braşov.
Povara terenurilor mari
Cei mai activi cumpărători din ultimii doi ani au fost operatorii marilor lanţuri de hipermarketuri, bricolaj şi discount. Acest tip de investitori caută terenuri cuprinse între 2,5 şi 4 hectare de teren, iar singurele zone din Bucureşti care mai oferă asemenea suprafeţe sunt fostele platforme industriale. Spre exemplu, un Auchan are nevoie de 4-5 hectare, un Obi 2,5 ha, un Baumax sau un Hornbach 3-4 hectare. Dezvoltatorii care au achiziţionat în perioada de boom imobiliar astfel de locaţii pentru proiecte rezidenţiale sunt acum în căutare de cumpărători.
„La rezidenţial, pentru a dezvolta un hectar, dacă ai un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 2, trebuie să construieşti 30.000 mp, or astăzi este sinucidere să faci aşa ceva. Piaţa nu are nevoie de astfel de proiecte în acest moment. E nevoie de blocuri mici, de câteva apartamente. În continuare ne interesează să vindem din oricare teren. Banii recuperaţi dintr-o vânzare i-am reinvesti în celelalte proiecte. Putem oricând să vindem unul dintre loturi“, menţionează Antoanela Comşa, general manager al Granvia România. Spaniolii au cumpărat, în 2007, trei foste fabrici: Tricodava – în parteneriat cu Pryconsa, Frigocom şi Electrotehnica. Anul trecut, francezii de la Auchan au cumpărat partea Pryconsa din Tricodava şi erau interesaţi şi de restul platformei deţinute de Granvia, însă cei doi investitori nu au căzut de acord asupra unei tranzacţii.
Acum, Granvia se pregăteşte de începerea construcţiei la primul bloc cu 87 apartamente de pe Frigocom, o investiţie de 4,5 mil. euro, susţinută exclusiv din sursele proprii ale dezvoltatorului. Comşa spune că, în funcţie de vânzările din prima fază, va fi demarată şi construcţia a încă şase blocuri cu şase etaje, după modelul primului imobil, urmată de dezvoltarea altor patru turnuri cu 11 etaje. Ţinta spaniolilor este segmentul de cumpărători care accesează „Prima Casă“.
„Băncile nu mai finanţează dezvoltări rezidenţiale. Dacă înainte de criză finanţau 75% din proiect, astăzi oferă maximum 50%, fără a include valoarea terenului şi cu 30% din ansamblu precontractat. Or, se ştie că nimeni nu mai cumpără apartamente pe planşetă. Oricum, nu am fi apelat la bănci, pentru că ne-ar fi omorât dobânzile“, subliniază directorul Granvia.
Cosmetizarea halelor
Chiar dacă preţul terenurilor pe care cândva funcţionau unităţi de producţie a scăzut semnificativ, dezvoltatorii proiectelor de retail consideră că investiţiile nu sunt justificate dacă nu pot fi folosite şi fostele hale industriale.
„Problema în România este că majoritatea achiziţiilor de foste fabrici se lasă cu demolări. La noi nu există o cultură a lucrului bine făcut. Spre exemplu, la licitaţia de achiziţie a terenului de la Electroputere Craiova au participat mai multe firme, care aveau în plan să radă tot şi să construiască din nou, numai că la preţul cerut de proprietari nu se mai justifica o investiţie, dacă trebuiau dărâmate actualele clădiri. Noi am achiziţionat terenul şi am amenajat hala existentă. Nu ne permitem să cumpărăm terenuri scumpe, pentru că nu am putea construi hipermarketuri cu produse ieftine“, explică Leonid Rădulescu.
Aceeaşi metodă va fi aplicată şi în cazul platformei Grantmetal din Giuleşti. Immochan, divizia imobiliară a Auchan, va dezvolta aici primul magazin care va purta numele Auchan City, concept al cărui specific este suprafaţa de vânzare de 5.000 mp şi oferta de 90% în zona alimentară. Francezii intenţionează să folosească hala de producţie pentru amenajarea centrului comercial şi vor construi doar o extensie pentru zona de birouri.
Consultanţii imobiliari consideră că un factor determinant pentru concretizarea tranzacţiilor de amploare ar fi dezvoltarea şi valorificarea rapidă, proces posibil doar în cazul retailului. Dar chiar şi aici pot apărea întârzieri din cauza aprobărilor urbanistice.
„Ultimii ani au fost caracterizaţi de o scădere a preţurilor, dar acum nivelul s-a stabilizat. Proprietarii au, fără îndoială, aşteptări mai mici, cu atât mai mult cu cât pe piaţă nu se mai regăseşte acelaşi interes din partea posibililor cumpărători. Pretenţiile cumpărătorilor au crescut, avansând, în acelaşi timp, şi flexibilitatea vânzătorilor. Cu toate acestea, condiţiile economice nu permit o animaţie prea mare pe piaţa terenurilor“, concluzionează Cristian Răducea, consultant al DTZ Echinox.
Terenurile fostelor fabrici se vor vinde pe măsură ce proprietarii vor simţi o nevoie mai acută de lichidităţi. Curăţarea tuturor platformelor industriale din interiorul oraşului este un proces de durată, care nu poate fi susţinut doar de activitatea din retail. Acest segment de piaţă se apropie şi el de saturaţie, iar investiţiile mari implicate de dezvoltarea unor asemenea loturi vor îngreuna şi mai mult această acţiune.
850 mil. euro au plătit investitorii imobiliari pe cele 28 de foste fabrici bucureştene achiziţionate până acum
Sursa
2 May 2012
