De ce spaţiile de birouri reprezintă în mod constant o oportunitate de investiţie.
O CLĂDIRE DE BIROURI realizată după standardele
curente ÎţI PERMITE să îţi RECOMPARTIMENTEZI spaţiile uşor fără INVESTIŢII MASIVE în reconfigurarea traseelor electrice sau de ventilaţie.
Suntem în anul 4 de criză. Suntem la jumătatea crizei sau ne îndreptăm spre sfârşitul ei? Nimeni nu ne poate spune cu siguranţă. În schimb, criza ne‑a învăţat să ne facem evaluări şi reevaluări la intervale de timp mai mici. Ce a funcţionat? Ce nu a funcţionat? Ce o să funcţioneze? Întrebările de al căror răspuns depinde obiectivitatea evaluărilor noastre.
Anul trecut în topul proiectelor aflate în dificultate erau cele rezidenţiale, urmate de terenurile libere, centre comerciale. Cel mai puţin afectate erau spaţiile de birouri.
Am asistat la intrarea în insolvenţă a proiectului rezidenţial Asmita Gardens, printre altele, dar pe de altă parte şi la tranzacţia anului în materie de spaţii de birouri – Hewlett‑Packard a închiriat un spaţiu de 6.000 mp în cadrul Complexului Upground – ING s‑a relocat în Crystal Tower, PepsiCo în Sun Plaza Offices, AFI dezvoltă cinci clădiri de birouri, UniCredit se mută în Bdul Expoziţiei, Raiffeisen se va muta în Floreasca şi lista poate continua.
În primul rând companiile sunt interesate în a închiria pe termen lung.
Preferă să disloce sume fixe, periodice, predictibile, oferă garanţii, plătesc în avans şi sunt interesate în a face contracte de preînchiriere. Deodată ca investitor te adresezi unei plaje de clienţi mai mari, cu notorietate, şi nevoia de predictibilitate a clienţilor tăi te ajută în realizarea unui plan de investiţie eficient, pe termen lung, în care îţi poti estima şi măsura randamentul corect. Companiile închiriază fie pe perioade de cinci ani şi chiar şi zece ani. Investitorii de calibru caută yielduri de 10. Dacă ai un chiriaş cu un contract de închiriere pe 10 ani, deja ştii că ţi‑ai amortizat investiţia.
În al doilea rând datorită presiunii constante a companiilor în optimizarea costurilor operaţionale. Ele caută spaţii noi, reprezentative, cu standarde de echipare şi confort ridicate şi cu un raport optim între spaţiile utile şi spaţiile comune.
De aceea diferenţa între ofertele dezvoltatorilor începe de aici. Fondul construit al spaţiilor de birouri este format în mare parte din clădiri realizate în perioada 1996–2006. Clădirile realizate până în 2006 sunt clădiri în care perioada de garanţie a lucrărilor de construcţii este depăşită. Acest lucru conduce la cheltuieli de întreţinere mai mari (în costurile de întreţinere sunt incluse şi cheltuielile legate de diverse reparaţii). De asemenea aceste clădiri au dispus de o tehnologie care în momentul de faţă este mai costisitoare din punctul de vedere al resurselor consumate: lucru vizibil în valoarea facturilor de încălzire sensibil mai mari decât în cazul clădirilor de birouri realizate post 2006.
Un standard ridicat de echipare şi confort conduce la o eficienţă mai mare a angajaţilor companiilor. De asemenea condiţii mai bune de lucru asigură accesul la personal cu un grad mai înalt de calificare. Este firesc ca orice companie să îşi dorească diminuarea cheltuielilor operaţionale şi să caute costurile optime raportate la metrul pătrat închiriat.
Companiile îşi doresc flexibilitatea: adică adaptarea rapidă şi uşoară la diversele cerinţe ce pot apărea în viitor. O clădire de birouri realizată după standardele curente îţi permite să îţi recompartimentezi spaţiile uşor fără investiţii masive în reconfigurarea traseelor electrice sau de ventilaţie.
Accesul la mijloacele de transport în comun de mare capacitate (metrou) este un alt aspect important. Este de bun‑simţ să admiţi că nu poţi să ai locuri de parcare pentru toţi angajaţii. De asemenea, în condiţiile actuale de criză, mărirea flotei auto este ultima pe lista de investiţii. De aceea companiile vor prefera întotdeauna investiţiile realizate în locaţii situate în proximitatea metroului sau a marilor intersecţii. De precizat că în momentul de faţă legislaţia în vigoare solicită prevederea unui loc de parcare pentru fiecare 60 mp de spaţiu util de birouri. Cum uzual se alocă 10 mp de spaţiu de birouri per angajat, înseamnă că 83% din personalul angajat nu va avea unde să îşi parcheze maşina.
Un alt criteriu important în alegerea unui spaţiu nou de birouri este raportul între spaţiile utile şi spaţiile comune. Ce aduce acest raport? O cheltuire justificată a resurselor. Practica generală este de a se închiria spaţii conform standardului BOMA. Suprafaţa totală închiriată este formată din suprafaţa spaţiilor utile (mocheta) la care se adaugă suprafaţa spaţiilor comune (holuri, accese, scări). Cu cât ponderea suprafeţei utile este mai mare, cu atât spaţiul este mai eficient. Un spaţiu util mai mare îţi permite să poţi avea mai mulţi oameni pe nivel şi automat să produci mai mult. Un raport de 15% este de dorit. Iar în momentul în care echipa coordonată de arhitect oferă o valoare apropiată de 10%, cu siguranţă dezvoltatorul va avea o rată de închiriere foarte mare. După cum spune un client de al nostru, un proiect de succes este un proiect închiriat sută la sută.
Sursa
8 March 2012
