Pe fondul scaderii preturilor in sectorul imobiliar, multi dintre cei care in anii trecuti si-au cumparat un apartament sau o casa pe credit acum se afla in situatia de a avea datorii la banca mai mari decat valoarea casei depusa drept garantie.

Cati romani datoreaza bancilor mai mult decat valoarea casei cumparata pe credit?Termenul care defineste cel mai bine aceasta situatie este acela de "negative equity".

Practic, daca eu mi-am cumparat anul trecut un apartament in valoare de 100.000 de euro din care 25.000 au fost banii mei iar 75.000 i-am imprumutat, in momentul in care valoarea de piata a apartamentului scade la 70.000, inseamna ca am un equity negativ de 5000 de euro.

Cum stau lucrurile in SUA si UK

- in SUA, in ultimii doi ani si jumatate preturile au scazut in medie cu 29% (indicele SP Case-Shiller). Aceasta scadere a facut ca din cei aproximativ 50 de milioane de americani detinatori de credite ipotecare, peste 8.3 milioane (16%) sa datoreze bancilor o suma mai mare decat valoarea imobilului ipotecat. Daca preturile vor mai scadea cu inca 5% (situatie foarte probabila), inca 2.2 milioane vor ajunge in aceeasi situatie (sursa).

- in UK, preturile caselor au scazut in medie cu 19% iar dintre cei 11.7 milioane de detinatori de credite ipotecare, 900.000 (7.7%) datoreaza bancilor mai mult decat valoreaza imobilului depus drept garantie. Mai mult, 13% dintre cei care au contractat un credit ipotecar in ultimii 3 ani au un equity negativ. In ceea ce priveste sumele, 650.000 dintre englezi detin o casa care valoreaza cu 6 - 8000 de lire sterline mai putin decat valoarea ipotecii, altor 220.000 le lipsesc in jurul a 20.000 de lire iar 13.000 de persoane au de platit cu 37.000 de lire mai mult (sursa).   

Cum stau lucrurile in Romania

- conform Biroului de Credit, la sfarsitul anului trecut existau 158.000 de credite ipotecare cu o valoare medie de 32.000 de euro sau 5 miliarde in total (sursa). Luand in considerare variatia soldului creditelor imobiliare, daca valoarea medie/credit este de 32.000 de euro, inseamna ca s-au acordat peste 80.000 de credite ipotecare in 2007 si 2008. Dintre acestea, 40.000 au fost acordate intre august 2007 si martie 2008, respectiv in perioada in care preturile au atins nivelul maxim.

- avand in vedere ca suma medie/credit este de doar 32.000 de euro (70.000 in Bucuresti, 40.000 in marile orase), este evident ca marea majoritate a creditelor ipotecare au fost folosite pentru cumpararea apartamentelor vechi cu una sau doua camere.

- conform indicelui BREI care monitorizeaza evolutia preturilor la nivelul Bucurestiului, valoarea imobilelor a scazut cu 30% fata de maximul inregistrat la inceputul anului 2008. Astfel, preturile apartamentelor vechi au scazut cu 42% iar pretul celor noi cu doar 7% (??!).

- sa presupunem ca avansul reprezinta in medie 25% din valoarea imobilului ipotecat (de multe ori, si acest avans a fost imprumutat). Tinand cont de evolutia indicelui BREI-V, toti cei care si-au cumparat un imobil pe credit incepand cu vara lui 2007, datoreaza bancii mai mult decat valoreaza imobilul respectiv in acest moment. Este vorba in cel mai fericit caz de 30-40.000 de persoane sau toti cei care si-au cumparat o locuinta cand preturile au fost maxime. Sa nu mai vorbim despre faptul ca acestia au pierdut si avansul de 25%.

Problema este ca acesti debitori in marea lor majoritate au cumparat apartamente vechi, al caror pret va scadea cel mai mult si a caror valoare investitionala este una extrem de mica.

Sursa

23 aprilie 2009