Clădirile moderne de birouri, construite în ultimii ani în Bucureşti, găzduiesc peste 172.000 de angajaţi corporatişti. Circa 75% din spaţiul existent este închiriat de către multinaţionale.
Regulile de ocupare, impuse de giganţii internaţionali, prevăd alocarea
unui spaţiu de circa 11 mp fiecărui angajat care lucrează într-un sediu central de companie şi o medie de șapte mp pentru cei care sunt încartiruiţi în clădirile ce deservesc operaţiunile de
tip back-office (zonă în care se dezvoltă produsele şi care nu are interfaţă cu clienţii).
Pentru spaţiul ocupat de fiecare angajat dintr-un sediu central, corporaţiile plătesc anual circa 3.000 de euro, iar pentru cel ocupat în clădirile de back-office, circa 1.300 de euro. În aceste sume sunt incluse chiriile şi costurile adiţionale, cum ar fi cele cu reparaţiile exteriorului şi structurii clădirii şi a spaţiilor comune, curăţenia, securitatea, costul utilităţilor consumate pe zonele comune, taxele de proprietate sau asigurarea clădirii.
Trebuie menţionat că în suprafaţa dedicată unui angajat intră spaţiul de lucru efectiv, la care se adaugă, în special la clădirile utilizate ca sedii centrale, spaţiile generoase de recepţie, săli de mese, săli de recreere şi numeroase săli de şedinţă. Un sediu central nu are mai mult de 1.200 mp pe etaj.
În cazul unor clădiri utilizate ca sedii centrale de companii, cheltuielile anuale cu chiria ajung la circa 228 euro/mp, iar costurile adiţionale, la 48 euro/mp, în timp ce la clădirile de tip back-office, chiria medie este de 144 euro/mp/an, iar costurile adiţionale se ridică la 42 de euro/mp/an. Imobilele moderne de birouri din Bucureşti au închiriată, în prezent, o suprafaţă totală de circa 1.408.500 mp.
„Nu considerăm că există o regulă clară de delimitare a clădirilor de birouri utilizate ca sedii centrale versus a celor utilizate ca back-office. Din punctul de vedere al locaţiei, aproximativ 28% din totalul de spaţii de birouri livrate pe piaţă sunt considerate a fi situate în zone premium ale Capitalei. În legătură cu înfiinţarea sediului central, există într-adevăr un apetit crescut pentru zonele centrale, însă nu reprezintă o regulă clar definită. Companii importante de IT&C sau FMCG au sedii centrale amplasate în zone semicentrale", explică Mădălina Cojocaru, directorul departamentului de birouri al DTZ Echinox.
Din cei 172.000 de angajaţi corporatişti, circa 51.000 lucrează în sedii centrale de companii, iar 120.000, în zona de back-office. Anual, corporaţiile cu sedii în Bucureşti plătesc pentru spaţiul alocat angajaţilor peste 312 milioane de euro, bani care intră, în principal, în buzunarele proprietarilor de birouri.
Costul de ocupare a spaţiilor de birouri din Bucureşti va creşte cu 2,7% până în 2015, dar Capitala va rămâne printre cele mai ieftine pieţe din Europa, momentan situându-se pe penultimul loc, înaintea Budapestei, potrivit unui studiu global realizat de DTZ.
Spaţii concentrate
Anul 2010 a fost unul al mutărilor de sedii. În lupta pentru reducerea costurilor, companiile care foloseau mai multe sedii în anii de creştere economică au început să îşi concentreze activitatea într-o singură locaţie, cu un spaţiu mai eficient. Corporaţii precum Nestlé, Rompetrol, Volksbank sau EADS au apelat în ultima perioadă la această variantă.
„Reducerea spaţiului pentru fiecare angajat nu este o consecinţă imediată privind optimizarea costurilor. Am avut cazuri în care companiile care foloseau mai multe sedii s-au relocat într-o clădire eficientă şi au redus suprafaţa închiriată cu 15% raportat la acelaşi număr de angajaţi", a declarat Cătălina Jigman, directorul departamentului de birouri al CB Richard Ellis România.
La fiecare, după nevoi
Diferenţele dintre imobilele de birouri ce pot fi utilizate ca sedii centrale şi cele cu destinaţie de back-office sunt majore. Ca exemplu, clădiri precum Premium Point, City Gate, Charles de Gaulle Plaza,Victoria Centre, Lakeview sau Nusco Tower oferă spaţii dedicate pentru sedii centrale de companii, în timp ce în zona Pipera, clădiri ca Novo Park, Upground, Iride, iar în zone din vestul Bucureştiului, imobile precum River Place (fosta Sema Parc) sau WestGate sunt exemple clare de back-office.
În funcţie de domeniul de activitate, suprafaţa închiriată poate să cuprindă între 70% şi 90% spaţiu deschis (firme de IT, call center, companii financiare) sau 60%-80%, compartimentat (firme de consultanţă, case de avocatură, companii farmaceutice). De exemplu, sediul central al unei firme de avocatură poate aloca şi peste 15 mp/angajat, în schimb un sediu de tip call center alocă în jur de șapte - nouă mp/angajat.
„Un birou de country manager poate avea şi 50 mp, pe când spaţiul alocat unui angajat din back-office poate ajunge la șase mp. Dar, să nu uităm că într-un birou de executive pot avea loc întâlniri de patru-opt persoane", a subliniat Lori Collin, promovată de curând în funcţia de director al departamentului de relaţii cu chiriaşii din cadrul Jones Lang LaSalle (JLL).
Un exemplu elocvent este etajul superior din Charles de Gaulle Plaza, ocupat doar de executivii din Vodafone. La fel, şi Volksbank România va avea rezervat un etaj de top în Nusco Tower numai pentru membrii consiliului director şi pentru directori, în timp ce alte şapte etaje vor fi ocupate de ceilalţi angajaţi din instituţia bancară.
31 March 2011
