Cat si de ce mai cresc preturile locuintelor?

Semne rele are anul pentru cumparatorul imobiliar de rand

Cererea care depaseste cu mult oferta este laitmotivul vanzatorilor si intermediarilor de pe piata rezidentiala, de cativa ani. Paradoxal este faptul ca, desi Romania nu traverseaza un boom demografic, si nici nu este asaltata de valuri de imigranti, iar anual sunt date in folosinta intre 30.000 si 50.000 de locuinte noi, afirmatia referitoare la cererea in continua crestere este reluata permanent. Potrivit operatorilor din domeniu, si anul acesta cresterile preturilor vor fi de circa 15-20%. Introducerea TVA la tranzactiile imobiliare se anunta a fi unul dintre „catalizatorii“ preturilor la locuintele noi.
In piata, operatorii dau din umeri atunci cand sunt rugati sa precizeze pe ce fel de cifre se bazeaza cand afirma faptul ca oferta este prea mica in raport cu solicitarile de locuinte. Pana la urma, recunostea intr-o discutie Catalin Munteanu, corporate finance manager al Crosspoint Finance, „nimeni nu a cuantificat cererea, concluzia referitoare la excedentul acesteia fiind mai degraba o chestiune de feeling, si nu rezultatul vreunui studiu statistic“.

Majorarea preturilor, trend perpetuu
O alta gogorita imobiliara se refera la asa-zisul perpetuum mobile, o credinta mai mult sau mai putin oarba ca majorarea preturilor si cresterea pietei imobiliare in ansamblu este un „never ending trend“. Exemplul altor piete mult incalzite - SUA, Spania, Tarile Baltice - este adeseori trecut cu vederea. Acest optimism nemasurat e impartasit de multi oameni, inclusiv din top managementul companiilor de profil. Foarte multi reprezentanti ai agentiilor mari sau dezvoltatori imobiliari considera Romania o piata atipica, motiv pentru care fluctuatiile de pe piata mondiala nu o afecteaza.

Terenuri mai scumpe, case mai pretioase
Pentru oricine este evident ca scumpirea permanenta a terenurilor nu are cum sa nu se reflecte in costul de achizitie al noilor locuinte. Potrivit datelor EuroMetropola, aceste proprietati au ocupat in 2007 locuri fruntase in topul celor mai profitabile investitii. Anul trecut, preturile terenurilor au crescut cu 15%-20%, valoarea medie fiind de 500–2.000 euro/mp in zona de est, sud si vest, 1.000-3.500 euro/mp in zona centrala si 4.000 euro/mp in zona de nord. „Acelasi ritm de crestere se va mentine si in 2008, in mod special din cauza TVA-ului de 19% impus de la 1 ianuarie“, sustin reprezentantii companiei imobiliare EuroMetropola.
In interiorul Bucurestiului, terenurile nefolosite in constructii sunt putine, iar pretul, de cele mai multe ori speculativ, este mult peste nivelul pietei. Scumpirea din Capitala ii obliga pe dezvoltatori sa migreze spre regiunile limitrofe, ceea ce a condus si aici la o majorare semnificativa a preturilor, in zone precum Chitila, Voluntari, Otopeni sau Buftea.
Astfel, daca in 2006 pretul de tranzactionare a terenurilor in Voluntari era de 100-200 euro/mp, anul trecut acestea s-au tranzactionat cu 300–500 euro/mp. La nivelul comunei Chitila, pretul de tranzactionare s-a modificat cu 50%, iar in Sabareni pretul a crescut constant cu 10% pe luna. In ceea ce priveste anul 2008, cei mai multi dezvoltatori manifesta un interes major pentru achizitionari de terenuri in scop investitional in Corbeanca, Otopeni, Balotesti, Buftea, Mogosoaia, Chitila, Sabareni, Dragomiresti, Chiajna, Rosu, Popesti-Leordeni, Pantelimon, Cernica si Afumati, unde preturile terenurilor sunt incadrate intre 20 si 300 euro/mp, sustin consultantii EuroMetropola.
Eugen Paternic, directorul general de la City Expert, spune ca pretul platit de dezvoltatorii imobiliari pentru a achizitiona terenuri va conduce la marirea pretului imobilelor. In afara de terenuri, un factor de scumpire este si costul cu forta de munca si pretul materialelor. Paternic estimeaza ca toate acestea, puse laolalta, vor duce la o crestere a preturilor locuintelor noi cu 15-20%. „Un constructor vrea sa-si acopere costurile si sa obtina profit, iar acest lucru va duce automat la o noua crestere a preturilor pe piata imobiliara“.

TVA-ul impulsioneaza piata chiriilor
Daca scumpirea locuintelor noi poate fi doar suspectata ca are cauze speculative, pretul terenului fiind doar o parte din costul total al locuintei, majorarea pretului apartamentelor vechi este cu siguranta fara suport obiectiv in jocul raportului calitate-pret. Pentru ca, practic, proprietarii de locuinte vechi aflate in blocurile de apartamente nu au avut de suportat costuri suplimentare care sa justifice noi majorari de preturi. Cu toate acestea, ritmul de crestere a preturilor de pe piata apartamentelor noi a reprezentat un fel de „mercurial“ pentru vanzatorii de apartamente vechi, acestia orientandu-si pretentiile financiare in functie de trendul de pe piata primara.
Anul 2008 aduce noi motive pentru ca labila piata a apartamentelor vechi sa duca preturile mai sus.
Tranzactiile cu cladiri si terenuri vor avea valori mai mari în 2008, întrucât vor include si TVA, dupa ce autoritatile au decis sa elimine, incepand cu 1 ianuarie, masurile simplificate în domeniu. Pana la aceasta data, taxarea inversa a permis vânzarea sau cumpararea de bunuri fara transferul efectiv de numerar pentru cota de 19% reprezentând TVA. Desi n-are nicio legatura cu piata rezidentiala dominata de particulari, eliminarea masurilor simplificate la plata TVA va avea efect psihologic si pe piata locuintelor vechi.
In acest sens, prognozata marire a dobanzilor la creditele imobiliare si ipotecare ar putea sa aiba efect de atenuare a inflatiei rezidentiale, insa experienta ultimilor ani ne arata ca piata apartamentelor vechi este sensibila doar la „sugestiile“ de marire, nu si la cele de reducere a preturilor.
Eugen Paternic, directorul City Expert, spune ca aceste schimbari au luat prin surprindere atat constructorii si vanzatorii, cat si cumparatorii. „De teama ca nu-si vor acoperi cheltuielile, constructorii se intreaba daca sa mai vanda, din moment ce trebuie sa plateasca o taxa de profit plus TVA, sau sa inchirieze. Preconizam ca piata inchirierilor in acest context va cunoaste o crestere semnificativa“. In ceea ce priveste cumparatorii care apeleaza la credite, oamenii vor deveni mai precauti, mai ales daca au si alte obligatii. Aceasta masura va afecta mai putin segmentul speculatorilor, cei care vor suferi urmand sa fie cumparatorii finali din clasa medie.

De ce nu se opresc scumpirile
„Psihoza“ comerciala:
- Sustinuta cu vehementa de actorii imobiliari, care nu inceteaza sa vorbeasca de cererea aflata in continua crestere si mult mai mare comparativ cu oferta existenta.
- Majorarea preturilor si cresterea pietei imobiliare in ansamblu este un „never ending trend“.

Factori obiectivi:
- Scumpirea speculativa a terenurilor, dar si majorarea costurilor operationale obliga dezvoltatorii sa salte permanent stacheta pretului.
- La randul lor, cu ochii pe piata primara, vanzatorii de apartamente la bloc urmaresc si corecteaza (in sus) nivelul preturilor in functie de miscarile pe piata ansamblurilor rezidentiale noi.
- Revenirea TVA-ului in tranzactiile imobiliare si cresterea cash flow-ului companiilor specializate ar putea da un nou imbold scumpirilor din sector. Dar se presupune ca acestea vor fi atenuate prin asteptatele majorari ale dobanzilor la creditele imobiliare/ipotecare.