Cât de convenabil mai este să cumpăr un apartament pe firmă?

Cumpărătorii de locuinţe erau tentaţi până de curând să-şi cumpere casele pe firmă pentru a nu plăti la achiziţionare TVA de 19%, ceea ce era o modalitate avantajoasă de a-ţi lua o casă. Acum, se pare că autorităţile au avut grijă şi de acest aspect, după ce au descurajat şi achiziţionarea unei maşini pe firmă.

Astfel, potrivit Codului Fiscal, achiziţionarea unei locuinţe pe firmă, la o primă vedere, nu mai pare avantajoasă, cumpărătorul trebuie să ia în calcul că TVA nu se mai deduce în momentul achiziţionării prin taxare inversă, adică fără a se plăti de fapt TVA, aşa cum era posibil înainte de 1 ianuarie 2008, ci acesta se poate recupera în timp, ceea ce presupune un proces îndelungat.

În plus, trebuie luate în calcul şi costurile suplimentare ulterioare achiziţiei implicate de această decizie, cum ar fi achitarea unui impozit local de 50 ori mai mare pe clădirea deţinută de o persoană juridică, comparativ cu cel datorat de o persoană fizică.

Avantaje

Potrivit noului Cod Fiscal, locuinţa pe firmă, dă posibilitatea deducerii TVA, dar numai din facturile înregistrate ulterior de firma respectivă. Astfel, dacă o persoană juridică doreşte să-şi cumpere o casă pe firmă trebuie să ia în calcul că va trece o perioadă îndelungată de timp până îşi va recupera TVA, în funcţie de nivelul veniturilor purtătoare de TVA înregistrate de firma respectivă.

''Referitor la achiziţionarea unei locuinţe pe firmă trebuie stabilit de la bun început în ce scop dorim să folosim acea locuinţă. Pentru ca tratamentul fiscal să fie unul favorabil (cheltuielile aferente să fie deductibile fiscal total/parţial ţinând cont şi de Legea 114/1996 republicată) trebuie ca locuinţa să fie utilizată în scopul afacerii - eventual cazarea angajaţilor din afara localităţii sau să fie aducătoare de venituri (prin închiriere). De asemenea, taxele datorate bugetelor locale sunt mai mari în cazul firmelor'', a declarat pentru Curierul Naţional, Manuela Voinea, consultant fiscal în cadrul departamentului de audit şi servicii de asigurare Nexia România.

"Firma" nu reprezintă o modalitate de eludare a legii prin evaziune fiscală - dacă achiziţionăm o locuinţă nouă beneficiind de deducerea TVA de la stat, nu înseamnă că ne putem folosi de locuinţa aparţinând patrimoniului firmei ca şi cum ar fi un bun personal'', a mai explicat Manuela Voinea. Astfel, dacă apartamentul va fi achiziţionat de o persoană juridică pentru a fi folosit ca locuinţă de către unul dintre asociaţi, TVA nu va fi deductibilă decât dacă persoana juridică va factura asociatului chirie la preţul pieţei. În caz contrar, autorităţile fiscale vor considera TVA nedeductibilă şi obligă firma la plată acesteia, plus penalităţi de întârziere calculate de la data la care TVA a fost dedusă până când aceasta este efectiv plătită.

Motivul: asociatul poate beneficia de bunuri şi servicii la preţul pieţei, considerându-se plată de dividende. Dobânda de întârziere este de 0,1%/zi (36,5%/an), calculată asupra sumei în RON. Există şi varianta ca apartamentul să fie considerat locuinţă de serviciu, însă în acest caz asociatul care locuieşte în el nu va putea să-şi stabilească aici reşedinţa şi deci nici nu poate să-şi treacă adresa în buletin, ceea ce poate cauza, în unele cazuri, inconvenienţe majore. Un alt avantaj de care poate beneficia o persoană juridică este acela că, dacă apartamentul este achiziţionat prin credit ipotecar, cumpărătorul îşi poate deduce cheltuielile cu dobânzile şi firma îşi micşorează astfel profitul, ceea ce înseamnă că acesta va plăti statului taxe mai mici.

Dezavantaje

Referitor la achiziţionarea unei locuinţe pe "firmă", din punct de vedere fiscal, Luminiţa Ristea, managing partner în cadrul companiei Nexia România identifică două dezavantaje majore: ''toate cheltuielile de întreţinere (energie, reparaţii etc), precum şi cheltuiala cu amortizarea imobilului vor fi cheltuieli nedeductibile fiscal; şi totodată nu se mai poate beneficia de cota redusă de TVA, conform Codului Fiscal Art 140, alin (2^1), lit c)''. ''Dacă până acum aceste cheltuieli erau deductibile, acum cumpărătorii trebuie să ţină cont de prevederile noului Cod Fiscal care nu mai permite deducerea acestor cheltuieli'', a declarat pentru Curierul Naţional, Luminiţa Ristea.

Conform Codului Fiscal, cheltuielile de funcţionare, întreţinere şi reparaţii aferente unui sediu aflat în locuinţa proprietate personală a unei persoane fizice, folosită şi în scop personal, sunt deductibile în limita corespunzătoare suprafeţelor puse la dispoziţia societăţii în baza contractelor încheiate între părţi, în acest scop. În ceea ce priveşte cota redusă de TVA de 5%, aceasta se aplică doar cumpărătorilor persoane fizice, în cazul locuinţelor sociale care au o suprafaţă utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodăreşti, şi a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, iar terenul aferent nu depăşeşte suprafaţa de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuinţei.

Un alt element neluat în calcul de cumpărători este impozitul pe clădiri. În cazul în care achiziţionează clădirea ca persoană fizică, cumpărătorul plăteşte impozitul obişnuit, iar în cazul în care optează pentru varianta persoană juridică impozitul se măreşte de câteva zeci de ori. Astfel, în cazul apartamentului de 100.000 euro, de exemplu, impozitul va fi de aproximativ 50 de euro pentru persoană fizică şi de circa 1.500 euro pentru persoană juridică.

În Bucureşti, pentru o astfel de clădire cumpărată de curând, în valoare de 100.000 euro, impozitul prevăzut de lege este de 1,5%, ceea ce înseamnă că proprietarul, persoană juridică, trebuie să plătească 1.500 euro. Dacă respectiva clădire a fost cumpărată înainte de anul 2006 şi nu a fost reevaluată între timp, proprietarii persoane juridice riscau să plătească un impozit de 10.000 euro în 2009. Impozitul pe clădire plătit de o firmă din Cluj este de 0,75% din valoarea de inventar, în timp ce în Bucureşti aceeaşi firmă trebuie să plătească 1,5%.