Cat de aproape suntem de o cadere a pietei imobiliare

După doar trei luni de la momentul aderării la Uniunea Europeană, preţurile din piaţa imobiliară par să fi luat foc. Locuinţele s-au scumpit, în medie, cu aproximativ 20%.

Teoretic, dacă anualizăm această creştere, rezultă o dublare a preţului caselor. Şi asta după ce, în anii anteriori, apartamentele şi terenurile au înregistrat alte avansuri semnificative. Spre exemplu, dacă în 1999 puteai cumpăra un apartament cu două camere în cartierul bucureştean Vitan cu 5.500 euro, în prezent, valoarea de piaţă a aceluiaşi imobil este de circa 85.000 de euro. Adică o scumpire de peste 15 ori în numai opt ani. Dar cât de sustenabile sunt aceste majorări ale preţurilor din piaţa imobiliară? Pe de-o parte, bancherii spun că vor fi precauţi atunci când vor lansa noi credite ipotecare care vor alimenta mai mult cererea de noi locuinţe. Chiar de la începutul acestei luni, Dan Pascariu, preşedintele HVB Ţiriac, spunea că nu trebuie neglijat faptul că pe piaţa imobiliară s-ar putea produce şi o prăbuşire a preţurilor. Avertizarea vine în contextul în care piaţa creditelor ipotecare va reprezenta noul segment de piaţă în care băncile vor concura pentru o cotă cât mai mare.

Pe de altă parte, analiştii imobiliari afirmă că încă nu sunt îndeplinite condiţiile necesare pentru o reducere a preţurilor caselor. Asta pentru că oferta de locuinţe noi este limitată. Iar cea mai mare parte din noile proiecte rezidenţiale are ca termen de finalizare perioada 2010 – 2012. În schimb, oficialii Băncii Naţionale avertizează că evoluţiile din piaţa imobiliară au intrat în atenţia lor, fiind preocupaţi de riscul unor eventuale scăderi ale preţurilor locuinţelor. Valentin Lazea, economistul-şef al Băncii Naţionale, susţinea faptul că scumpirile ţin de un joc al convergenţei la Uniunea Europeană. Majorări alerte ale preţurilor din piaţa imobiliară au fost întâlnite şi în alte state. Un studiu realizat sub egida Institutului Bancar din Elveţia relevă faptul că scăderi pe piaţa imobiliară sunt întâlnite mai ales în perioade de recesiune economică. Exemplul cel mai evident poate fi regăsit în Statele Unite. După ce diverşi analişti economici din SUA avertizau asupra faptului că economia ar putea intra în recesiune, piaţa creditelor ipotecare acordate persoanelor cu un istoric îndoielnic de plată a început să arate din ce în ce mai multe falimente.

Desigur, perspectivele pentru economia naţională indică o continuare a ritmului de creştere. Dar nu trebuie subestimat faptul că economia naţională este vulnerabilă la influenţele externe, aşa cum au arătat şi evoluţiile recente din piaţa valutară şi cea de capital.

Prea multe argumente indică o piaţă speculativă

Liberalizarea pieţei creditelor ipotecare pe fondul unor dobânzi în scădere, aşteptări pentru o continuă creştere a veniturilor la care se adaugă estimările exuberante privind noi majorări ale preţului caselor, migraţie puternică a populaţiei sau noi investitori locali - toate reprezintă condiţiile prealabile bifate de statele ce au suferit o criză a pieţei imobiliare. În Franţa, la sfârşitul anilor ’80, populaţia era optimistă privind viitoarele îmbunătăţiri ale condiţiilor de trai, iar împrumuturile ipotecare au scumpit locuinţele cu 100% în numai câţiva ani. Dar încetinirea dezvoltării economice şi creşterea şomajului au schimbat tendinţa de apreciere a valorii locuinţelor. Aproape tot în aceeaşi perioadă, în Norvegia au fost eliminate restricţiile impuse creditelor. Dar o devalorizare a monedei locale, urmată de o majorare a dobânzilor şi recesiune economică, au provocat scăderea preţurilor din piaţa imobiliară şi o criză în sistemul bancar.

În ţara noastră, nivelul de trai al populaţiei s-a îmbunătăţit în ultimii ani. Cel puţin aşa arată sondajele. Iar aşteptările indică o continuare a tendinţei de majorare a veniturilor. Între timp, preţul locuinţelor construite înainte de 1989 a ajuns să rivalizeze cu cel al unui imobil nou. Şi asta în condiţiile în care "developerii" de proiecte rezidenţiale obţin profituri chiar şi de 200% - 300%. Oare cum ar putea afecta scenariul unei deprecieri semnificative a leului sau scumpirii creditelor, concomitent cu încetinire economică, preţul locuinţelor? Cât va rezista preţul de 50.000 euro pentru o garsonieră de 35 metri pătraţi?

Supraîncălzirea pieţei imobiliare, încă departe

Dimensiunea liliputană a pieţei caselor recent construite, în contextul unei cereri mari de locuinţe, este argumentul forte ale stabilităţii pe termen lung a pieţei imobiliare autohtone. În România anului 2006 au fost finalizate doar aproximativ 18.000 de noi locuinţe în toate oraşele, în condiţiile în care, în acelaşi an, un singur dezvoltator imobiliar polonez îşi trecea în portofoliu 60.000 de apartamente construite în ţara vecină. Un argument de ordin istoric, experienţa statelor care au aderat la Uniunea Europeană în 2004, nu îndreptăţeşte nici el viziunile sumbre cu privire la piaţa imobiliară autohtonă. Un exemplu sugestiv este al minusculei capitale a Estoniei, Tallin, unde se perfectează tranzacţii pe segmentul rezidenţial cu preţuri pentru un metru pătrat care ating şi 8.000 de euro. Într-o capitală de cinci ori mai populată precum Bucureştiul, tranzacţiile-record din Primăverii depăşesc arareori 4.000 de euro pe metrul pătrat. Mai mult decât atât, previziunile marilor jucători de pe piaţa locală sunt în perfect acord. Preţurile vor creşte şi în 2007 pe zona de rezidenţial cu un maxim de 20%, după cum opinau recent specialiştii companiei CB Richard Ellis. Cu certitudine însă şi sectorul imobiliar va urma în bună măsură evoluţiile economiei româneşti. Creşterea veniturilor românilor şi facilitarea accesului la credite sunt tot atâtea motive pentru care investitorii sunt optimişti. Deşi randamentele în investiţiile imobiliare se diminuează constant, piaţa românească se menţine în topul preferinţelor investitorilor străini datorită numărului mare de orăşeni interesaţi în achiziţionarea unei locuinţe.