Cât de aproape sau departe de criză este piaţa imobiliară românească

O istorie scurtă, lipsită de sincope majore. În aceşti termeni poate fi descris segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare autohtone. Preţurile în creştere ale locuinţelor, precum şi randamentele în scădere aduse de chirii ridică însă numeroase semne de întrebare cu privire la viitor. Boomul imobiliar care a caracterizat majoritatea pieţelor vest-europene în ultimul deceniu pare să se apropie de final. Care sunt semnele care au punctat acest declin şi în ce măsură putem vorbi de prezenţa lor pe piaţa românească?

Un prim aspect de care trebui ţinut cont atunci când vorbim de explozia preţurilor în rezidenţialul european este nivelul dobânzilor bancare. Adrian Sischin, directorul companiei Remax România, spune că acestea se situează la minime istorice în ţările în care casele devin tot mai scumpe de la an la an. Tendinţa de ieftinire a creditelor, coroborată cu creşterea preţurilor caselor, este sesizabilă la nivelul întregii zone euro. Astfel, dacă în 1992, nivelul mediu al dobânzii era de 11,2%, în 2004 aceasta nu depăşea două procente. „Vorbim de un minim istoric al dobânzii în Europa în ultimii 25 de ani, nivel care a rămas neschimbat de mai bine de 30 luni", precizează Sischin.

Rezultatul evident a fost accesul la credite mai mari al unui număr sporit de persoane. Cu o putere de cumpărare în creştere, majoritatea europenilor au achiziţionat proprietăţi din ce în ce mai scumpe.

Investitorul străin, marca unei pieţe sănătoase

Însă unul dintre semnele care arată că declinul pieţei imobiliare româneşti nu este aproape îl reprezintă creşterea economică susţinută din ultimii ani. Atâta vreme cât PIB-ul creşte, preţurile caselor nu bat pasul pe loc. Un exemplu edificator este cel al Irlandei. Considerată drept ţara care a ştiut să beneficieze cel mai mult de pe urma aderării la Uniunea Europeană, Irlanda este în acelaşi timp şi statul în care locuinţele se scumpesc constant de mai bine de 17 ani. Din 1995 şi până în prezent, valoarea unei proprietăţi imobiliare rezidenţiale s-a apreciat cu circa 253%. În comparaţie cu evoluţia pieţei româneşti, aceste cifre sunt însă de-a dreptul hilare. Un studiu al companiei Coldwell Banker arată că în cartiere bucureştene precum Vitan sau Drumul Taberei apartamentele sunt mai scumpe în 2007 decât în urmă cu numai opt ani chiar şi de zece ori. Şi cum simpla performanţa economică a României, departe de cea irlandeză, nu ar îndreptăţi acest avans, trebuie amintită şi tendinţa de racordare la nivel european a preţului locuinţelor autohtone. Nu trebuie uitat că la începutul anilor 2000, în România, încă se mai putea achiziţiona un apartament cu două camere, situat într-o zonă bună a capitalei, cu numai 7.000 de euro. Acum, cu aceşti bani plăteşti echivalentul a aproximativ şase metri pătraţi într-un bloc vechi. O stagnare şi chiar recesiune a sectorului imobiliar a început în multe ţări europene în momentul în care capitalul străin a încetat să mai fie interesat de achiziţia de dezvoltări rezidenţiale. Este cazul Spaniei şi al Franţei. Date ale companiei Remax arată că numai în 2003, în Hexagon, au fost pompaţi 9,2 miliarde de euro pentru achiziţia de locuinţe. Un astfel de scenariu nu este însă previzibil pe termen scurt. O privire atentă aruncată asupra pieţei româneşti surprinde interesul în creştere al capitalului străin. Sunt anunţate frecvent proiecte rezidenţiale ce presupun investiţii de sute de milioane de euro, iar oraşele din provincie abia acum au început să fie descoperite de dezvoltatori.

Pericolul „supraîncălzirii" rezidenţialului

Primul semnal al „supraîncălzirii" pieţei imobiliare este dat de sistemul bancar. Cum în statele europene cea mai importantă componentă a creditului către populaţie este reprezentată de cel imobiliar, băncile acordă o atenţie deosebită pieţei imobiliare. În fapt, o cădere a pieţei imobiliare declanşează automat grave probleme în sistemul bancar. O depreciere severă a preţului proprietăţilor ar conduce la apariţia unui număr mare de clienţi ale căror garanţii nu mai acoperă creditul. De aceea, printr-un reglaj al dobânzilor, băncile centrale caută să evite „supraîncălzirea" imobiliarului. Un exemplu grăitor este cel al Japoniei. Anul trecut, aceasta a trebuit să renunţe la ideea unei dobânzi de 0% şi a ridicat-o la 0,25% din cauza presiunilor de pe piaţa imobiliară. Confruntată cu o problemă similară, Marea Britanie încearcă aceeaşi soluţie.

Cazul românesc vs piaţa vest-europeană

Piaţa imobiliară autohtonă este în bună măsură atipică. O comparaţie cu cea vest-europeană este rareori adecvată la nivel punctual. Astfel, dacă sfatul unui consilier pe tematică imobiliară din vestul continentului pentru clientul său occidental este de a nu cumpăra în acest moment, lucrurile stau diferit pentru pieţele mai estice. Regula este de a nu cumpăra în boom. Şi dacă am privi piaţa spaniolă am tinde să îi dăm dreptate. Aici caracterul ciclic al preţurilor pare să se confirme. După o perioadă de apreciere impresionantă, piaţa îşi face propriile ajustări. Este aplicabil acest model şi României? Mai degrabă nu spun mulţi dintre jucătorii de pe piaţă. Ciprian Lopată, director Arco Real Estate, o companie imobiliară cu capital estonian, spune că evoluţia imobiliarului românesc va fi una ascendentă pentru încă un deceniu. Conform acestuia, boomul în imobiliarul românesc nu a început încă. El face o analogie cu piaţa statelor baltice şi afirmă că, în numai câţiva ani, în centrul Bucureştiului vom asista la tranzacţii pe segmentul rezidenţial în care se vor plăti şi 10.000 de euro pe metrul pătrat.

Cât timp vor mai veni investitori?

Atât timp cât va exista profit pentru cel care investeşte, piaţa românească va creşte. Un studiu realizat de Global Property Guide arată că, pentru a achiziţiona o casă în Monaco, trebuie să plăteşti aproximativ 25.000 de euro pe metru pătrat, deci aproximativ trei milioane de euro pentru o locuinţă de 120 de metri pătraţi. Chiar şi în condiţiile unei chirii lunare de 6.000 de euro, randamentul investiţiei nu depăşeşte cu mult 2% pe an. La polul opus, ţări precum România, Bulgaria, Polonia sau Slovacia aduc profituri considerabil mai mari în condiţiile în care investiţia într-un imobil este mai mică. În cazul României, studiul citat apreciază că preţul mediu al metrului pătrat în rezidenţial nu depăşeşte 1.200 de euro, iar randamentul asociat unei investiţii într-o locuinţă bucureşteană este de peste 12%, însă se înscrie pe un trend descendent.

În plus, capitalul occidental şi american migrează către pieţe în care legislaţia nu favorizează excesiv chiriaşul şi în care ritmul de creştere al economiei este unul apreciabil mai mare. Contează, de asemenea, şi faptul că taxele legate de achiziţia unei proprietăţi sunt sensibil mai mici în ţările din estul continentului. Deosebit de importantă este şi percepţia asupra gradului de risc a investiţiei. Odată cu aderarea la Uniunea Europeană, România este considerată drept o locaţie sigură. Nu acelaşi lucru se poate spune despre Republica Moldova. Deşi randamentele obţinute din chirii o propulsează în fruntea topului european, ţara de peste Prut are dezavantajul unei imagini încă neatractive pentr u investitorul străin.

253% este procentul de apreciere a unei proprietăţi imobiliare rezidenţiale din 1995 până în prezent.

Războiul agenţilor… imobiliari

Un site destinat vânzării de locuinţe a tulburat apele afacerilor imobiliare. Şi dintr-o strategie agresivă de promovare a propriului business ies la iveală, din mâlul dâmboviţean, câteva realităţi despre care arar se scrie. În România, ne aflăm în faţa unei pieţei augmentate artificial, insuficient reglementate şi în care statutul de agent imobiliar poate fi arogat de orice iubitor de comision. Argumente serioase şi demne de a fi luate în discuţie. Lipsit de fair-play şi încă şi mai puţin documentat este însă atacul îndreptat împotriva asociaţiei profesionale de profil din România. Nu mai departe de săptămâna trecută, ARAI organiza un eveniment în care a fost punctată iminenţa apariţiei unui standard profesional şi ideea certificării individuale a fiecărui agent imobiliar.

Însă, poate tocmai din acest război se conturează imaginea modului primitiv în care un român este nevoit să-şi cumpere o locuinţă. Cele aproximativ patru mii de agenţii imobiliare bucureştene (dintre care numai circa 200, şi asta la nivel naţional, se supun standardelor profesionale ale ARAI-ului) inundă piaţa cu zeci de anunţuri de promovare ale aceleiaşi proprietăţi, creând senzaţia unei supraoferte. Rezultatul este un serviciu prost şi un disconfort suplimentar adus clientului. Însă este puţin probabil ca acesta să fie motivul pentru care asistăm la o explozie a preţului caselor, aşa cum opinează proprietarii site-ului destinat vânzării de case. Un raţionament simplu arată că inducerea în piaţă a unei senzaţii de supraofertă ar conduce la o scădere a pretenţiilor proprietarilor. Americanii au adoptat sistemul exclusivităţii pentru vânzarea unei proprietăţi, pentru a contabiliza cu precizie numărul real de oferte din piaţă. Astfel, o proprietate nu poate fi tranzacţionată decât apelând la serviciile unei singure agenţii imobiliare.

Amatorismul şi amatorii acestei pieţe mai au puţine zile de trăit. 2008 ar putea fi primul an în care statutul de agent imobiliar să fie obţinut în urma unui examen serios. Standardizarea şi reglementarea domeniului ar pune la timpul trecut haiducia imobiliară.