Cota parte de
teren din ansamblul rezidential reprezinta o suprafata pe care o cumperi, dar nu o valorifici niciodata. In Romania, terenul este inclus in pret, dar in Bulgaria strainii nu pot achizitiona
pamant, singura solutie fiind sa infiinteze o firma in aceasta tara.
Anca Alexandru
Il cumperi, dar nu il folosesti cu adevarat niciodata si reprezinta doar siguranta ca “stai cu picioarele pe pamantul tau”. Terenul de sub locuinta din noile ansambluri rezidentiale intra automat in pretul de vanzare si depinde de suprafata complexului, dar si de marimea apartamentului cumparat.
Odata cu achizitionarea unei locuinte intr-un nou ansamblu rezidential, fie ca este vorba despre un apartament sau o vila, proprietarul va primi, la pachet, o cota indiviza din spatiile comune si terenul pe care este construit imobilul. Daca in cazul vilelor, terenul de dedesubt poate fi uneori chiar scopul investitiei in sine si urmeaza sa fie exploatat in intergime, la apartamentul de la bloc, suprafata care-i revine fiecaruia se calculeaza in functie de marimea locuintei detinute. Acest teren nu poate fi exploatat separat, motiv pentru care nu se vinde singur, nu este optional si este inclus in pret de la bun inceput, dupa modelul unitatilor din blocurile vechi. Putini sunt dezvoltatorii imobiliari care prefera sa mentioneaze separat aceste costuri in contractul de vanzare-cumparare.
La fel ca persoanele fizice straine care cumpara proprietati in tara noastra, clientii romani nu pot beneficia de aceasta cota in Bulgaria, daca nu isi infiinteaza o firma, nefiind obligatoriu un obiect de activitate. In schimb, pot deveni proprietari fara probleme in Germania sau in zona libera din Dubai.
Suprafata apartamentului decide “portia” de teren
"Cota de teren variaza intre 10 si 30% in cazul ansamblurilor pentru clasa medie, pana la circa 50% pentru apartamentele de lux, 100% in cazul vilelor insiruite sau intre 100-300% in cazul vilelor individuale", spune Florin Nine, Investments Manager in cadrul Companiei de Consultanta Imobiliara Regatta.
Bucata de teren aferenta fiecarui apartament dintr-un bloc se calculeaza procentual din terenul total ce revine locuintei. Este vorba despre raportul intre suprafata utila a apartamentului (fara balcoane si terase, dar cu boxa si garajul interior aferent, ce nu au numar cadastral independent) si suprafata utila totala a blocului (apartamentele, boxele, garajele interioare, spatiile comerciale de la parter si mezanin, fara balcoane si terase si nici spatiile comune – casa scarii, spalatorii, spatiu CT etc.).
In cazul unui apartament de 149 mp, situat intr-o vila dintr-un ansamblu rezidential de lux, cum este Ibiza Sol din Pipera, de exemplu, proprietarul va dispune de circa 100 mp de teren. Ibiza Sol este construit pe o suprafata de teren de 38.000 mp si are 304 locuinte de lux cu doua, trei si patru camere.
Pentru spatiile de locuit la bloc, aceasta cota este mult mai mica. Un apartament de doua camere si 96 mp din Romfelt Plaza, complex dezvoltat in zona Colentina din capitala, spatiul alocat este de 17 mp. Ansamblul este dezvoltat pe o suprafata de 13.000 mp si are la vanzare 616 apartamente. Tot aici, proprietarul unei garsoniere de 63 mp va primi circa 11 mp de teren, in timp ce unul de 120 mp va beneficia de o cota parte de 21 mp. “Aceasta cota este inclusa in pretul final al apartamentului, alaturi de cea individuala din partile comune”, afirma Rodica Ceachiris, Director de vanzari la Romfelt Plaza.
De cele mai multe ori, aceasta cota este inclusa in pret
In functie de locatie si gradul de densitate – regimul de edificare urbanistica -, procentajul pe care cota il reprezinta din pret poate ajunge in jur de 20%, in cazul proiectelor de clasa medie si poate sa scada si la sub 10%, in cazul vilelor. Pretul se stabileste in functie de pretul pietei si, evident, este mai ridicat in centru fata de zonele din afara orasului.
Acest tarif este, in general, inclus in valoarea apartamentului si nu este mentionat distinct. “Situatii diferite apar atunci cand apartamentele au fost vandute de stat, iar terenul aferent este in folosinta pe durata existentei constructiei, apoi se vand aceste terenuri”, explica Violeta Lungu, Director Executiv Marketing and Advertising Manager in cadrul companiei Euroest. Potrivit acesteia, aceeasi situatie este valabila in cazul in care terenul este concesionat, iar dezvoltatorul nu are drept de proprietate asupra lui. Reprezentantul companiei Euroest sustine ca au fost cazuri in care reprezentantii municipalitatii le cereau proprietarilor apartamentelor pretul pietei in zona pentru terenuri libere. Pentru situatiile in care exista societati comerciale cu capital de stat, ce detin spatii la parter si cumpara cota indiviza de teren aferent, exista o hotarare de guvern – HG nr. 107/30.01.2008 – care obliga evaluarea terenului la valoarea de piata.
PROPRIETATI IN STRAINATATE
Verde in Vest si Dubai, interzis in Bulgaria
Romanii pot deveni fara probleme proprietari de teren in cele mai multe dintre statele Uniunii Europene. Cei care doresc sa cumpere apartamente in Germania beneficiaza, automat, si de terenul aferent. “Pretul acestuia este inclus in costul final al locuintei”, spune Ciprian Preda-Musat, reprezentatul firmei Kb Immobile Romania. Acelasi lucru se intampla si in cazul imobileor din zona libera din Dubai. “Noi avem contract doar pe aceste zone, unde se poate cumpara fara restrictii de la finele lui 2006”, explica Ribana Sosa, Financiar Counsellor in cadrul firmei Dubai Investments. Compania intermediaza tranzactii cu locuinte din Dubai pentru clientii romani.
Bulgaria este insa o exceptie. Pentru ca aici strainii nu pot fi proprietari de teren decat daca isi infiinteaza o firma, multi dezvoltatori nu includ terenul in contractul de vanzare-cumparare. “Majoritatea apartamentelor noi se vand pe litoralul bulgaresc fara terenul de sub acestea”, ne lamureste Anamaria Androne, Manager pentru piata romaneasca la firma Bulgarian Properties.
"Cota de teren variaza intre 10 si 30% in cazul ansamblurilor pentru clasa medie, pana la circa 50% pentru apartamentele de lux, 100% in cazul vilelor insiruite sau intre 100-300% in cazul vilelor individuale".
Florin Nine, Investments Manager in cadrul Companiei de Consultanta Imobiliara Regatta.
“Majoritatea apartamentelor noi se vand pe litoralul bulgaresc fara terenul de sub acestea”.
Anamaria Androne, Manager pentru piata romaneasca la firma Bulgarian Properties.
METODA
Cum sa-ti calculezi singur cota parte de teren
Cei care sunt tentati de un apartament intr-un nou ansamblu rezidential si vor sa stie ce bucata de teren li se cuvine trebuie sa realizeze cateva calcule. Pentru aceasta, au nevoie de valoarea suprafetei construite a locuintei si a intregului ansamblu, precum si marimea terenului pe care se afla acesta. De
exemplu, daca avem un ansamblu de 50.000 mp construiti, care se intinde pe 10.000 mp de teren, rezulta ca fiecarui metru patrat construit ii corespunde 0,2% din suprafata de teren aferent. Daca apartamentul are 100 mp, rezulta ca viitorul proprietar va primi, "la pachet" si 20 mp
de teren din ansamblul respectiv.
6 August 2008
