Calculele EVZ relevă că un metru pătrat construit în Capitală costă, în medie, între 900 şi 1.200 de euro, fără TVA, şi scade în raport cu dimensiunea investiţiei.
Dezvoltatorii imobiliari se aşteaptă să obţină profituri de peste 50% din construcţia unui ansamblu rezidenţial, în ciuda lipsei de cumpărători.
Calculele EVZ relevă că un metru pătrat construit în Capitală costă, în medie, între 900 şi 1.200 de euro, fără TVA, şi scade în raport cu dimensiunea investiţiei.
Cu tot cu un profit mediu „decent“, de 20%, preţul nu ar trebui să depăşească 1.400 de euro, respectiv 1.666 de euro/mp. Cifrele iau în considerare un metru pătrat de teren de circa 150 de
euro, în condiţiile în care cei mai mulţi dintre cei care construiesc acum au achiziţionat terenul în urmă cu mai mult timp.
Specialiştii susţin că apartamentele noi costă, în medie, 1.900 de euro pe metru pătrat, potrivit indicelui Colliers din septembrie. Preţul a
rămas constant în ultimele şase luni, când vânzarea imobilelor noi a scăzut simţitor.
Cu toate acestea, cei mai mulţi investitori nu au vrut să renunţe la profiturile lor. „Noi nu am venit la târg cu reduceri“, spune Ştefan Cremene, reprezentantul GTC, care construieşte două
ansambluri în Capitală. Preţul de vânzare al acestora este de la 2.000 de euro/mp.
Unii investitori consideră chiar că locuinţele sunt relativ ieftine faţă de cele din alte ţări. „Preţurile din România sunt, în unele cazuri,
mult sub cele din Vest. O menţiune trebuie făcută în cazul infrastructurii, care - dacă în alte ţări este construită pe banii statului - va duce la scăderea preţului de construcţie al
locuinţelor propriu-zise“, spune Bogdan Popescu, dezvoltatorul Northpoint. Potrivit acestuia, în Spania, vile cu suprafeţe de circa 200 de metri pătraţi sunt vândute la preţuri începând de la
1.350.000 de euro. În România, preţul echivalent al unei case este de 300.000-400.000 de euro.
Materialele ieftine scad costurile
Preţul pe metrul pătrat depinde de foarte mulţi factori, de la preţurile materialelor de construcţie la finisajele pe care care le foloseşte. „Această sumă depinde
direct de negocierea pe care o are dezvoltatorul cu anteprenorul şi sumele exacte rămân în interiorul firmei“, explică Mihai Dinu, director general la Kone Imobiliare - promoter şi dezvoltator.
Astfel, în cazul unor ansambluri de dimensiuni mari, dezvoltatorul poate beneficia de reduceri. Unii optează chiar să taie din costuri folosind materiale de slabă calitate în cazul finisajelor
sau sărind peste lucrările de infrastructură, cum ar fi drumul până la ansamblu sau alte facilităţi promise clienţilor.
Specialiştii avertizează că, atunci când un dezvoltator anunţă un preţ de vânzare foarte mic, ar putea fi o „păcăleală“. „Nu toţi spun clar cât costă suprafaţa utilă şi cât spaţiile comune. Astfel, în locul unui chilipir, pe care-l anunţa oferta, cumpărătorul se poate trezi că plăteşte mai mult decât pentru un apartament care, iniţial, i se păruse scump“, explică Călin Clinciu, director de dezvoltare la Euroest.
EFECTE
Reduceri în caz de criză
Unii investitori au decis să renunţe la pretenţiile
iniţiale şi să se adapteze pieţei. Pentru că urmează să finalizeze complexul Pallady Residence, Corneliu Şerban, directorul Gigant Construct, a decis să scadă preţul locuinţelor de la 1.400 la
1.000 de euro/metrul pătrat. „Până acum am vândut 104 din cele 134 de locuinţe. Vrem ca atunci când vom da apartamentele în folosinţă să se poată forma o asociaţie de proprietari, astfel că am
decis să dăm mai ieftin zece unităţi din cele rămase“, spune Corneliu Şerban. Preţuri cu 15% mai mici au anunţat şi cei de la Metropolis până la finele acestei luni.
STUDIU DE CAZ
Northpoint pune cifrele pe masă
Dezvoltatorul complexului de 68 de locuinţe din Corbeanca, Northpoint Residence, a fost de acord să pună pe tapet mare parte din costurile pe care el le-a achitat pentru construcţia
locuinţelor. Complexul are circa 5.600 mp construiţi şi a necesitat o investiţie de circa 5 milioane de euro. Complexul conţine atât vile, cât şi apartamente.
Dezvoltatorul avertizează că unul dintre aspectele cele mai delicate sunt materialele de construcţie, ale căror preţuri au variat simţitor în ultima perioadă. „Fierul s-a scumpit, din februarie
2008 până în august 2008, de la 2 lei/kg la 4 lei/kg. Translatat în preţ pe metru pătrat construit, se traduce prin circa 40 de euro/mp. Noi am optat, de exemplu, pentru 68 kg fier/mp
construit. În prezent, preţul fierului a scăzut la aproximativ 3,6 lei/kg“, susţine investitorul Bogdan Popescu.
Ratele la bancă majorează simţitor factura
El avertizează că din aceste calcule nu poate lipsi costul finanţării, reprezentând dobânda la împrumutul luat pe o perioadă de câţiva
ani. „De exemplu, dacă un proiect de 5 milioane de euro se construieşte şi se vinde în aproximativ 3 ani, iar banii sunt împrumutaţ i de la bancă cu circa 8% pe an, în medie se plăteşte o
dobândă pe un an şi jumătate. Vânzările se accelerează numai către final, împrumutul fiind plătit după aproximativ doi ani şi jumătate. Rezultă 8% ori 5 milioane, ori 18 luni = 600.000 de
euro“, explică Popescu.
Dacă presupunem un cost de construcţie de 1.000 de euro/mp, înseamnă că s-au construit 5.000 mp şi deci dobânda de 800.000 de euro va creşte costul unui mp cu aproximativ 120 de euro/mp (800.000/5.000). Dacă suma împrumutată e mai mică, atunci şi costurile de finanţare scad corespunză tor, dezvoltatorul dorind însă cel puţin acelaşi randament şi pentru sumele finanţate de el însuşi. Deşi construite, spaţiile comune - 10%-15% din suprafaţa totală - nu se pot vinde ca atare. În consecinţă, costul lor trebuie absorbit de costul pe metru pătrat al apartamentelor propriu-zise, ceea ce duce la o creştere a acestor preţuri pe mp cu 10%-15%. Folosind exemplul de mai sus, costul ajunge acum la 1.000 de euro/mp Σ 120 de euro/mp (costuri finanţare) + 150 de euro/mp (15% din 1.000 de euro/mp presupus cost al construcţiei) = 1.270 de euro/mp. Sumele exprimate nu conţin TVA.
Potrivit lui Popescu, profitul se situează în mod normal în marja de 10-15% anual. Mai exact, pentru un proiect care durează trei ani suma totală a profitului poate ajunge la 30-45% din costul total al proiectului.
COSTURI CONSTRUCŢIE LA NORTHPOINT
> Structura 280 de euro/mp (230 de euro/mp costuri directe + 50 de euro/mp costuri indirecte)
> Finisaje 350 de euro/mp (materiale şi manopera)
> Instalaţii 110 euro/mp (materiale şi manopera)
> Exterioare 25 de euro/mp (includ drumuri în complex, plante, gazon, locuri de joacă)
> Utilităţi (staţii de epurare, racordare reţea curent şi transformatoare aferente): 400.000 de euro - la suprafaţa construită revin cam 12 euro/mp.
> Proiectare 18 euro/mp arhitectură + 10 euro/mp instalaţii şi rezistenţă
> Avize şi taxe 25 de euro/mp
22 October 2008
